中信证券：现房销售改革对市场及相关领域的影响

核心要点

• 本次政策为2024年以来规格最高的地产协同政策，本质是供给侧改革，核心是防风险而非需求刺激，核心逻辑是降低地产对金融体系的风险，而非单纯提振房价或消费。
• A股策略角度：市场主线缺失、轮动加速，地产相关标的短期或因筹码博弈被炒作，但无系统性机会；房贷延期理论上有助于局部消费，但实际影响需跟踪。
• 银行业角度：按揭和开发贷政策放松，主办银行制强化闭环管理，有助于银行资产质量改善，叠加地方债风险缓释，银行股估值压制因素逐步缓解，看好银行板块绝对收益。
• 香港经验参考：内地改革方向与香港类似，为预售+现房双轨并行，当前内地现房销售占比已接近三成，房企风险已出清，后续行业将向优质国央企集中，预售仍可成为主流但需严格资金监管。
• 政策视角：本次政策规格升级，从过往的处置风险、刺激需求转向供给侧改革，房地产已纳入国家安全框架，旨在推动行业健康发展。
• 地产开发角度：现房销售短期对房企有压力但出险风险低，长期将提升行业门槛，优质房企获利于产品力和资金成本，按揭期限拉长对新市民友好，或助力房价止跌回稳。
• REITs角度：政策推动公募REITs高质量发展，租赁住房、城市更新类REITs扩容，商业不动产REITs发行节奏趋稳，当前一二级市场具备配置价值。
• 物管与商管角度：现房销售将提升物管收缴率，头部物管企业优势更明显；房价企稳对消费有边际利好，将利好购物中心业态，房企或增加持有物业投入，利好相关商管企业。
• 建筑行业角度：现房销售提升开发商对建造速度的要求，模块化建筑优势凸显，中国建筑国际相关业务订单爆发，市场空间达万亿级。

风险与关注

• 政策执行细则落地节奏及效果待观察，需跟踪各地现房销售、资金监管的具体规则。
• 宏观经济环境复杂，内需政策叠加石油征管等因素，消费复苏力度存疑。
• 行业集中度提升过程中，中小房企出清速度和市场影响需跟踪。

投资线索

• 关注银行板块，尤其是资产质量向好、受益于地产风险缓释的标的。
• 关注具备产品力、资金优势的优质国央企地产标的。
• 关注模块化建筑布局领先的建筑企业、运营良好的REITs项目、具备服务优势的头部物管企业。