津投城开：2026年半年度报告

报告显示，津投城开完成重大资产重组后，主营业务转向综合物业管理服务，形成“基础物业服务为底盘、多元增值服务为补充”的业务模式。报告期内新增产业园区、售楼案场、存量住宅小区、医疗及办公机构等服务项目，持续扩大规模、拓宽业态。公司通过市场化拓展，高端业态、公建配套业态占比稳步提升，业务结构持续优化，主业盈利能力增强。公司坚持以品质为核心，立足多元业态的差异化服务需求，持续优化服务流程、细化服务标准，提升客户满意度与品牌影响力。公司稳固存量住宅及配套物业服务项目，同时积极参与市场化项目拓展，持续优化现有项目结构。公司已完成房地产相关业务的整体剥离，有效降低了资产负债率，财务结构持续优化，净资产及经营状况显著改善，整体财务基本面实现稳中向好。

综合物业管理服务赛道正朝着多元化、专业化、精细化方向发展。随着城市化进程加速和居民需求升级，传统物业服务已不能满足市场需要，向增值服务拓展成为必然趋势。高端业态、公建配套业态占比提升，反映了市场对高品质服务的需求。同时，跨界融合模式如“物业+新零售”、“物业+文旅”等不断涌现，拓展了物业服务边界。国有控股上市公司凭借品牌与声誉优势，在承接控股股东及国有企业项目方面具有天然优势，有助于提升市场竞争力。未来，物业服务企业需持续提升服务品质、拓展增值服务、优化资产结构，以增强可持续经营能力与综合盈利能力。

报告重点分析了津投城开业务转型后的综合物业管理服务能力。核心内容包括：业务模式从房地产开发销售转向综合物业服务的转型成效；新增服务项目类型及规模扩张情况；高端业态、公建配套业态占比提升对盈利能力的影响；品质化服务对客户满意度与品牌影响力的作用；存量项目稳固与市场化项目拓展的平衡策略；房地产相关业务剥离后的财务结构优化效果；全资子公司华升物业的多业态服务经验及在管项目质量；未来“物业+”跨界融合模式及拓展方向；国有控股上市公司在市场拓展中的优势与挑战；业务优化、资产整合等未来发展方向。

当前综合物业管理服务市场呈现多元化、专业化发展趋势。市场竞争激烈，头部企业通过规模化、品牌化优势占据主导地位，但细分市场仍有较大发展空间。国有控股上市公司凭借政策支持、资源整合能力及品牌优势，在市场竞争中具有独特优势。随着居民需求升级，市场对服务品质、增值服务的要求不断提高，促使物业服务企业向精细化、专业化方向发展。同时，跨界融合模式成为行业新趋势，拓展了物业服务边界，也为企业带来新的增长点。但市场竞争加剧、人力成本上升等因素也给行业发展带来挑战。

研报提示的主要风险包括：市场竞争加剧可能导致服务价格下降或利润空间压缩；人力成本上升可能影响服务效率与质量；新业务拓展存在不确定性，可能影响短期业绩；宏观经济波动可能影响客户需求及行业景气度；政策变化可能对行业监管及企业运营产生影响。此外，虽然公司已完成房地产相关业务剥离，但转型过程中仍需持续优化业务结构、提升运营效率，以增强抗风险能力。公司不存在对持续经营能力产生重大影响的事项，但需关注行业竞争及政策变化带来的潜在风险。