城市宏观背景
- 经济运行稳定：2024年苏州经济稳定增长，社会消费品零售总额同比增长4.9%，固定资产投资同比增长1.4%，进出口总额同比增长6.7%，其中跨境电商进出口总额增长56%。预计全年GDP增长6%，增速居全国GDP万亿级城市前列。
- IPO数量领先：全年累计拿下境内外10个IPO，稳居国内城市前4，体现经济活力和优越营商环境。
- 上市公司发展：全市存续上市公司达267家，园区领先；储备市县两级上市后备企业近300家。
- 产业政策支持：发布《关于深化科技体制改革促进新质生产力发展的若干意见》，推动科技创新与科技载体建设，支持企业科技创新和人才发展。
- 区域政策发力：省市级及各区出台多项政策，支持智能制造、跨境电商、人工智能等新兴产业，推动产业升级和绿色转型。
企业运行表现
- 企业总数稳定增长：截至2024年底，在营企业总数973,829家，同比增长3.36%，但增速较2023年下降。
- 新增企业数量下降：全年新增企业96,609家，较往年有所减少，四季度有所回升但仍低于近三年平均水平。
- 注销企业数量增加：全年注销企业65,296家，较2023年增加，四季度起持续上升。
- 企业迁址活动减少：全年迁址事件约5.7万余起，较2023年下降约10.4%，市场活跃度降低。
- 区域表现：高新区企业增长率为全市最高，超过10%；工业园区企业数量仍呈负增长，企业外溢问题突出。
整体市场表现
- 租赁市场：2024年市场新增供应约40.3万㎡，存量达到310.4万㎡，净吸纳量约12.87万㎡，同比下降37%。租金均价为74.5元/㎡/月，持续下降；空置率33.6%，较23年末上升9%。
- 新增供应项目：四季度多个板块项目入市推动成交，新型办公项目成交表现良好。
- 租户需求：成交户型上升，但多为中小型客户；以价换量特征明显，外来客户减少，楼宇置换客户占比达到70%。
- 租户行业：专业服务、TMT、零售贸易和金融行业成为推动市场成交主力，传统行业成交面积和租金均下降。
- 退租情况：全年退租企业面积超过11万㎡，较2023年增长33%，主要原因是分公司撤离和经营性问题。
- 板块表现：湖西、狮山和湖东板块为推动成交主要动力，但湖西和湖东板块退租企业面积处于高位，企业去中心化发展态势明显。
市场展望
- 未来供应：2025年优质办公供应量预计将超过285万㎡，短期将推高整体市场空置率，租金去化将持续承压。
- 未来需求：政府政策支持下，新兴产业和行业仍展现需求增长潜力，部分老楼和产业园内企业升级置换需求将得到释放。
- 未来招商：楼宇市场进入买方市场阶段，以价换量现象普遍，新入市项目期望以自身优势推动去化。
- 未来产业：符合区域产业发展规划的载体将获得更坚实的招商基础，优质产业项目将降低企业运营成本，搭建产、学、研一体化产业体系。
产业楼宇观察
- 市场表现：2024年产业楼宇新增供应23.2万㎡，存量达到117.8万㎡，净吸纳量约9.16万㎡，较去年下降44%。租金均价61.3元/㎡/月，空置率36.1%，较2023年末上升4.6%。
- 供求表现：产业楼宇净吸纳量仍为传统商务楼宇的2.6倍，但传统商务楼宇净吸纳量持续低位。
- 租金&空置率：产业楼宇及传统商务楼宇租金均下降，空置率持续回升。
- 成交行业：传统行业客户仍更倾向选择商务楼宇，产业楼宇主要成交行业租金低于传统商务楼宇约20元/㎡/月。
- 未来供应：2025年预计将有超200万㎡产业楼宇批量入市，竞争压力将持续提升，但也将激发企业升级置换需求。
