2024年度苏州写字楼市场报告

城市宏观背景

• 经济运行稳定：2024年苏州经济稳中向好，社会消费品零售总额同比增长4.9%，固定资产投资同比增长1.4%，进出口总额同比增长6.7%，其中跨境电商进出口总额增长56%。预计全年GDP增长6%，增速居全国GDP万亿级城市前列。
• IPO数量领先：全年累计拿下境内外10个IPO，稳居国内城市前4，体现经济活力和优越营商环境。
• 上市公司活跃：全市存续上市公司达267家，储备市县两级上市后备企业近300家。
• 产业政策支持：发布《关于深化科技体制改革促进新质生产力发展的若干意见》，推动科技创新与科技载体建设，支持企业科技创新、科技人才发展、科技成果转化等。
• 区域政策发力：各区政府出台产业扶持政策，加快布局智能制造、跨境电商、人工智能等新兴产业，推动产业转型升级。

企业运行表现

• 企业总数稳定增长：截至2024年底，苏州市注册在营企业总数973,829家，同比增长3.36%，较2023年增速有所下降。
• 新增企业数量下降：全年新增企业96,609家，较往年有所下降，四季度虽有所回升但仍低于近三年平均水平。
• 注销企业数量增加：全年注销企业65,296家，较2023年增加6.6%，四季度起注销企业数量持续上升。
• 企业迁址活跃度下降：全年发生迁址事件约5.7万余起，较2023年下降约10.4%，市场活跃度有所降低。
• 区域表现：高新区、吴中区和昆山市在营企业数量增长较快，其中高新区企业增速超过10%；工业园区企业数量仍呈负增长状态。

整体市场表现

• 租赁市场：2024年市场新增供应约40.3万㎡，市场存量达到310.4万㎡，年内录得净吸纳量约12.87万㎡，同比下降37%。租金均价为74.5元/㎡/月，持续下降；整体空置率录得33.6%，较23年末上升9%。
• 新增供应项目：四季度多个板块均有新增供应项目入市推动市场成交，其中星塘大厦、启航时代大厦等项目出租率超过40%。
• 租户需求：2024年成交户型相较去年均有所上升，但成交于存量项目的企业较少，且多为中小型客户；各户型成交价格均有所下降，以价换量特征明显。
• 租户行业：专业服务、TMT、零售贸易和金融行业成为推动市场成交的主力，传统主要成交行业的成交面积除金融行业较去年有所上升，其余均有所下降。
• 退租情况：2024年全年退租企业面积超过11万㎡，较2023年增长33%；退租原因中分公司撤离的企业占31%，因经营性问题退租的企业占比达到70%。
• 板块表现：湖西、狮山和湖东板块为推动成交主要动力，湖西租金均价录得90.6元/㎡/月，仍为苏州最高水平；湖西和湖东板块退租企业面积处于高位，企业去中心化发展态势明显。

市场展望

• 未来供应：2025年优质办公供应量预计将超过285万㎡，短期将推高整体市场空置率，租金去化将持续承压。
• 需求：政府推出多项扶持政策，多个新兴产业及行业仍展现出需求增长潜力，部分老楼和产业园内企业升级置换的需要将得到释放。
• 招商：大量新增供应入市使楼宇市场进入买方市场阶段，以价换量现象普遍，少数核心区楼宇价格甚至低于新入市的产业楼宇。
• 产业：符合区域产业发展规划的载体将获得更加坚实的招商基础，优质的产业项目将为企业搭建产、学、研一体化的产业体系。

产业楼宇观察

• 市场表现：2024年产业楼宇新增供应达到23.2万㎡，整体市场存量达到117.8万㎡，年内录得净吸纳量约9.16万㎡，较去年下降44%。租金均价为61.3元/㎡/月，整体空置率上升至36.1%。
• 供求表现：产业楼宇净吸纳量约9.16万㎡，虽较去年有较大下滑，但仍然为传统商务楼宇净吸纳量的2.6倍。
• 租金&空置率：产业楼宇和传统商务楼宇租金均有所下降，一方面年内新入市项目多处于非核心区域价格较低，另一方面部分楼宇对于符合自身定位的企业具有更多招商方案。
• 成交行业：产业楼宇成交主要集中在零售贸易、专业服务、TMT和生产制造行业，金融房地产等行业客户仍然更倾向于选择传统商务楼宇。产业楼宇项目主要成交行业租金低于传统商务楼宇20元/㎡/月左右，价差较去年有所扩大。
• 未来供应：2025年预计将有超200万㎡产业楼宇批量入市，新增供应面积将超过当前存量的产业楼宇面积总和，楼宇间的竞争压力将持续提升。但对于租户而言，各区多个板块的优质办公供应将是周边老旧楼宇、科技园区以及厂房内有需求的企业办公焕新升级的良好机会。