高经济租金导致珀斯供应短缺

珀斯中央商务区（CBD）新建高端写字楼的经济租金自2021年以来急剧上涨100%，达到每平方米1280美元（净面租），远高于当前和预测的租金水平，表明新办公开发面临严重制约。当前经济租金较预测租金高46%，且较当前溢价租金高60%，导致未来几年新办公供应枯竭。

核心驱动因素：

1. 建造成本上升：自2021年以来，珀斯高端写字楼建造成本上涨64%，主要源于材料和人工成本增加。
2. 利率上升：澳大利亚储备银行大幅加息，显著提高融资成本，影响开发商可行性评估。
3. 收益率走软：2022-24年收益率上升至7.6%，推高资产估值，降低新开发可行性。
4. 激励增加：政策因素导致收益率下降压力，进一步推高经济租金。

市场现状与预测：

• 供应管道萎缩：目前无在建新供应，未来五年无新项目完工，新增供应占比降至历史低位（0%）。
• 租金差距持续：经济租金预计将保持高于预测租金，直至2030年左右差距才可能完全缩小。
• 租金增长预期：优质净有效租金预计每年增长9.1%，远高于10年平均水平，支撑市场租金上涨。
• 开发可行性：新开发项目可能暂停至2030年，届时经济租金与预测租金差异缩小至7%，部分项目（如15 The Esplanade）可能开始建设。

未来趋势：

• 收益率压缩：预计优质资产收益率将下降58基点，但幅度可能小于其他城市，影响经济租金稳定性。
• 市场租金加速：无新供应情况下，租金增长将加速，推动可行性回归。
• 投资者行为：传统开发投资者转向收购稳定资产，资本市场流动性改善将促进交易。

结论： 珀斯CBD高端办公市场供应严重受限，经济租金远超市场预期，导致新开发项目短期内难以实现可行性。未来几年租金增长将加速，但新供应可能延迟至2030年左右出现，市场供需失衡将持续推动租金上涨。