涉物业纠纷典型案例汇编

涉物业纠纷典型案例汇编 前⾔ 随着我国城市化进程不断深入，物业管理已从传统的设施维护、秩序管理逐步演变为基层社会治理的重要组成部分。物业服务覆盖了数千万家庭的日常生活，物业服务企业与业主、业主委员会、街道办事处等各方主体之间的法律关系日益紧密，涉物业纠纷也成为人民法院受理的民事案件中数量最大、增长最快的类型之一。 从实践来看，涉物业纠纷已远不止“业主欠费起诉”那么简单。物业服务合同履行中的权利义务边界、业主共有权的行使与保护、业主委员会的履职权限、建筑物区分所有权的界定、共用设施设备致害的责任划分、高空抛物及林木倾倒的侵权认定、既有住宅加装电梯的相邻关系处理、新能源充电设施安装的条件与限制……这些问题交织着合同法、物权法、侵权法、行政法等多个法律领域，事实认定复杂，法律适用争议大，对律师、物业服务企业、业主委员会以及基层政府部门都构成了不小的挑战。 基于上述背景，成都市律师协会物业服务专业委员会组织编选了本《涉物业纠纷典型案例汇编》，旨在为各方主体提供一份系统、实用的案例参考材料。 一、关于案例来源 本汇编收录的案例全部来自公开权威渠道，包括：最高人民法院发布的涉物业纠纷典型案例、人民法院案例库入库案例，以及四川省 高级人民法院分别于2024年7月18日和2025年11月6日发布的两批涉物业纠纷典型案例。这些案例反映了近年来司法机关在处理涉物业纠纷中的基本思路和裁判逻辑，具有较高的参考价值。 二、关于编排体例 本汇编未简单按照案由代码进行分类，而是从实务需求出发，按照争议问题的实质类型进行编排。全书设物业服务合同、业主建筑物区分所有权、相邻关系、物权纠纷、侵权责任、人格权、既有住宅自主增设电梯、地下车位及充电桩、业主委员会主体资格、刑事责任、劳动劳务等专题。这样安排的目的是让不同身份的读者——无论是律师、物业服务企业法务人员、业主委员会成员，还是街道办事处、乡镇人民政府、住房和城乡建设主管部门的工作人员——都能够根据自己遇到的问题，快速找到同类案例。 三、关于使用定位 本汇编仅供学习研究参考，不作为处理具体事务的直接依据。每一个案件都有其独特的事实背景和证据情况，案例中体现的处理思路可以借鉴，但不宜简单套用。读者在遇到具体纠纷时，建议结合实际情况综合分析，必要时征求专业律师的意见。 四、关于编选局限 本汇编的编选工作由本专业委员会部分委员利用业余时间完成。虽然我们力求覆盖全面、归类准确、信息无误，但受限于编选时间和编者能力，疏漏与不足之处在所难免。同时，涉物业纠纷的司法实践仍在不断发展，本汇编收录的案例无法涵盖所有问题，也无法反映最新的裁判动态。恳请各位读者在使用过程中给予批评指正，以便我们 在后续修订中不断完善。 希望这本汇编能够成为各方读者在处理涉物业纠纷时的一本实用工具书。 成都市律师协会物业服务专业委员会二〇二六年五月 ⺫录 "#$!!%&'()*+,-./012345678!! 一、物业服务人不得以限制使用门禁系统等方式催交物业费3二、业主不得以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费4三、物业服务合同终止后原物业服务人拒不退场的，不得请求支付合同终止后物业费6四、原物业服务人对业主大会选聘新物业服务人的决定无权提起诉讼7五、灵活运用“巡回审判+示范调解”方式批量化解涉众物业纠纷9 "9$!!'()*78:78!! 第一节物业服务合同纠纷 六、未签订物业服务合同但构成事实上物业服务合同关系的，应缴纳物业费12七、物业费诉讼时效应当按照所约定的每期物业费支付时间分别确定起算点16八、给付物业服务费请求权的诉讼时效期间起算点认定20九、建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定26十、物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的 原则确定32 十一、物业公司以断电方式催交物业费造成业主损失的，应当承担赔偿责任37 十二、物业公司因提供未达标物业服务涉嫌价格违法行为的审查认定42 十三、居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力48 十四、民刑交叉案件的受理及刑事退赔与民事执行的衔接53十五、依托评估意见缩小当事人认识分歧，四级法院联动调解 多年物业纠纷案件58 第二节业主建筑物区分所有权相关（含业主撤销权） 十六、解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定63十七、在表决事项违法的情况下，少数业主有权通过行使业主 撤销权对抗“多数决”67 十八、物业管理委员会议事规则的司法认定75 十九、建筑物区分所有权的构成识别与合理限制80 二十、物业公司在商厦外墙面覆盖广告行为的合法性认定85二十一、物业管理公司依据业主管理公约管理车辆进出不属于 妨害物权90 二十二、影响到相对人后续权利义务的备案行为具有可诉性94二十三、小区车位管理使用事项应由全体业主共同决定99二十四、超过一定比例的业主方有权提起撤销业主委员会备案 之诉104 二十五、建筑物飘窗顶板上表面的权属及合理使用的认定107二十六、缴纳专项维修资金是法定义务，不因时效而免除111 第三节相邻关系纠纷 二十七、违规改变房屋结构影响相邻业主使用的，应当恢复原 状115 二十八、合理运用日常生活经验法则查明案件事实119二十九、楼梯通道所有权人在特定情况下应当给予相邻一方通 三十、不动产相邻关系中不可量物噪声污染的判断126 第四节物权纠纷 三十一、建造人有权基于占有保护的规定要求擅自拆毁其违章建筑的行为人进行赔偿134三十二、漏水水管位于住户自用水表的水阀之外，属于楼栋业主的共有部分，物业公司未尽到注意义务的，应承担主要赔偿责任138 第五节侵权责任纠纷 三十三、未尽安全隐患排查义务的物业服务单位应当对林木倾倒造成的损害承担侵权责任143三十四、施工人不能证明已经采取安全措施的，应承担赔偿责任146三十五、建筑物、构筑物等脱落造成他人损害，所有人、管理 人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任149三十六、涉台风天气高空坠物的责任认定152三十七、涉高空抛物群体性案件执行中依法及时救济与妥善化解矛盾有机统一157 第六节人格权纠纷 三十八、劳动者获得新就业形态人员职业伤害保障待遇后，有 权请求第三人依法承担侵权责任160三十九、在业主微信群中发表的言论是否侵犯他人名誉权166四十、名誉权纠纷中公开道歉承担责任方式的适用171四十一、电梯内劝阻他人吸烟无过错，与吸烟人因心脏病突发死亡不存在法律上的因果关系，劝烟者不承担责任174 四十二、指导案例142号：刘明莲、郭丽丽、郭双双诉孙伟、河南兰庭物业管理有限公司信阳分公司生命权纠纷案180 第七节既有住宅自主增设电梯相关纠纷 四十三、依法加装电梯占用公共绿地对其他业主影响较小的，权利人有权请求其他业主停止阻挠施工、排除妨害184 四十四、业主诉请拆除电梯但无充分证据证明依法加装的电梯影响其通风、采光及通行的，其拆除电梯的诉请人民法院不予支持187 四十五、业主违法阻挠加装电梯施工应当依法承担赔偿责任 189 四十六、未同意加装电梯业主补交出资后有权使用电梯192四十七、老旧小区业主因加装电梯致采光等权益受损所取得的 免费乘用电梯的权利，随房屋所有权一并转移195四十八、合法、合理、适当的规范性文件可以作为判断行政行为合法性的依据198 第八节地下车位、车库相关纠纷（含安装充电桩） 四十九、物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利202五十、业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续207五十一、依法适用绿色原则解决业主与某公司之间充电桩安装纠纷212五十二、业主依法享有对其建筑物共有部分合理使用的权利217五十三、停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属全体业主共有220五十四、建筑区划内车位的处置规则225 第九节业主委员会主体资格 五十五、业主委员会对于业主共有事项和物业共同管理事项可以自己名义提起诉讼229 五十六、业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格237 第十节刑事责任相关 五十七、小区业主委员会主任挪用业主委员会银行账户资金的行为应当如何定性243五十八、业主委员会成员利用职务便利收受财物行为的定性246 第十一节劳动、劳务纠纷相关 五十九、职工见义勇为，为制止违法犯罪行为而受到伤害的，应当视同工伤249 六十、为完成单位工作“串岗”受伤的，依法应当认定为工伤 253 六十一、工伤认定案件中“违法转包”的认定257六十二、以“抓阄”形式解除劳动关系构成违法解除261 第十二节其他 六十三、物业管理区域的划分、调整、救济路径及利益衡量264六十四、楼下住户原告主体资格的认定268六十五、为相对人设定权利义务并实际得以直接实施的会议纪要方具有可诉性274 ";$!<=>&?'()*+,@A-.345678! 第一节四川高院首次发布四川法院涉物业纠纷典型案例 六十六、未成立业主委员会的小区，居民委员会依法代行职责 签订的物业合同对业主具有约束力277六十七、物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期280 六十八、合同终止后物业服务人拒不退出小区的，不得要求业主支付合同终止后的物业费282 六十九、物业服务区域内空间位置相对独立或封闭的大型经营性物业，其支付的物业费标准应根据实际接受物业服务的类型、内容和质量等情况合理确定284 七十、物业服务人履行管理义务时存在明显瑕疵，造成小区公用设施损坏的，应承担赔偿责任287 七十一、因第三人行为造成业主损害，物业服务人未尽到安全保障义务的应承担相应的补充赔偿责任290 七十二、既无约定，又未经业主大会决议，物业服务人不得对新建充电桩业主收取“电力增容费” 292 七十三、物业服务合同系继续性合同，给付物业服务费请求权的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起算296 七十四、践行新时代“枫桥经验”，切实打造“诊未病”“治已 病”“防再病”涉物业纠纷全链条诉源治理体系299 第二节四川高院发布第二批涉物业纠纷典型案例 七十五、房屋非因买受人原因未完成交付且未入住的，物业服务费应由建设单位承担303七十六、物业服务人不得以电力容量、消防安全等条件不足为由阻碍安装新能源充电设施306七十七、业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人属业主内部治理事务，物业服务人请求确认形成解聘决议程序违法的，不予支持309七十八、业主不同意通过人脸识别验证出入物业服务区域的，物业服务人应当提供其他合理、便捷的验证方式312七十九、鼓励既有住宅依法依规增设电梯，但应综合考量建筑结构、消防安全等因素以及对其他单元或楼栋业主权益的影响，确定应否增设315八十、基于商品房买卖合同实际占有使用建筑物专有部分的民事主体，虽未办理权属登记，可以认定为业主318八十一、业主在小区以外的城市公共停放区停车受损，物业服务人不承担赔偿责任321八十二、业主知情权应在法律规定的范围内合理行使，超过必要限度的不予支持324八十三、确认物业服务合同无效属于业主共同决定事项，单个业主并非适格原告327 "#$!%&'()*+,-./012345678! !"!#$%!&'()*+,-./012345678/012345789:;<=>?@ABCD6)EFGHIJKLM 物业服务事关人民群众对美好生活的向往。当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，社区生活成为现代城市生活的重要组成部分，人民群众对居住环境、住宅品质和物业服务的要求不断提高。《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出，要营造高品质城市生活空间。党的二十届四中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》则明确提出，要推动房地产高质量发展，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。 最高人民法院始终坚持