购物中心行业研究报告 商业洞察 2025-2026

出品方：印力商业研究院 总编：丁力业、孙嘉 商业洞察 主编：郭慧子、方威编辑/设计总监：李佩琪 2025-2026 作者： 蔡勃、陈新藩、丁慧、方威、黄敏、李佩琪、林元庆博士，孙茜、SupaluckUmpujh、王玮博士、王部宁、武瑞玲、邢莉莉、叶倩、赵梓汐、朱菁、朱勇强(按姓氏拼音顺序) 专业支持：陈俊怖、苏丹、王亦陈 Amanda、王璐(按姓氏拼音顺序） 指导顾问： 张雪东、姚海波、时代、杨海光、程风波、陈旭存、公衍刚、蔡梦怡、陈肖萍、付凯、陆荣秀、肖静华、童志、龙渊泓、冉小龙、刘畅、陈洪、于妍、蒋帅、王权、李晋丽、刘茜、杨柳婵、马驰、杨燚、吕斌、孙继龙、张路、何国培Andrew(按姓氏拼音顺序) 特别鸣谢： 中国连锁经营协会(CCFA)、泰国TheMall Group、迪卡依集团、永旺集团、Aibee 爱笔智能 免责条款： 本刊著作权归印力研究院所有，未经同意不得转载本刊中所有地图非严格地图，相关内容仅作参考本刊中所有筹备中或规划中项目相关图文介绍，仅为规划意向，不作为本公司承诺，具体以实际为准本刊中所有效果图均为规划效果示意图，与实景存在一定差距，具体以实际为准 内部交流，免费赠阅 商业之于我 如果你把人视为与你一样，有喜怒哀乐、有情感温度的鲜活生命，那你所营造的商业自然就会细腻而温暖。中国连锁经营协会（CCFA)副会长武瑞玲 商业之魅，在于以简驭繁，用人间烟火勾勒理想蓝图。万科商业与酒店事业部副总经理、印力集团高级副总裁杨海光 以人的温度为底色，在务实深耕中沉淀信任，让每一份专注，都滋养更温暖的生活。万科商业与酒店事业部副总经理、印力集团高级副总裁陈肖萍 商业就是我需要的一切，总在这里恰好相遇。万科商业与酒店事业部资金财务中心黄海 商业的终极答卷，不是坪效，而是十年后，人们是否仍愿在此相遇、欢笑、感受生活。万科商业与酒店事业部董事长、印力集团总裁孙嘉 商业对与我而言就是生活的一部分，吃喝玩乐购物，好场景，好内容，好服务。我们的目的就是让人们的生活更舒适，更幸福！万科商业与酒店事业部首席顾问、印力集团董事长丁力业 2025年，商业不再只是“穿越周期”，而是在多重周期的交汇处寻求蜕变。 这是一段去幻觉、去惯性、去路径依赖的过程。一边是抓不住尾巴的旧增长逻辑，另边是抓不住衣领的新发展共识。若仍在以前的轨道上比赛冲刺，大家都不可避免陷入内卷式困境。真正的蜕变，是在新的范式中重新学习如何生存、如何生长。 尽管对变局的终点尚未达成共识，但我们越来越清晰地感受到几股趋势力量： 第一，商业需要更加真诚。当消费者不再简单追逐“更高”，而是更在意是否值得、是否喜欢、是否契合时，商业空间也需要真诚地给出回答。有人说今年是“情绪价值”元年，但真正能撬动情绪的，不是表演，而是感染。感染力从何而来？很大一部分来自经营者。是的，个商业经营团队是开放的、好奇的、热爱生活的，还是焦虑的、功利的、得过且过的，会从各种细节处泄露并感染到消费者。本书针对“情绪价值”设立专题，以探讨如何感染消费者的情绪。 第二，女性力量不容忽视。近年来女性的力量在社会各个方面都越发令人瞩目。商业领域中，女性更是重要的力量。绝大多数商业项目的客户中，女性占比都过半，而且女性也在商业世界的不同岗位上发挥着重要价值。本书特设女性主题专栏，记录下我们与商业中的女性展开的对谈，让大家看到商业领域里不同角色、不同风格的优秀女性，是如何推动和影响着行业发展的。 商业洞察 2025-2026 第三，科技融入商业内核。全行业都在说，存量时代到来，经营能力至关重要。但面向未来的经营能力，必然离不开科技的融合。随着AI的发展，这一趋势大幅加速。科技不再是前台炫技，而是后台基础设施。商业业务相关的选址、招商、营销、会员与运营决策方式，都要发生改变。我们甚至可以预期改变的节奏：“先是逐渐的，而后是突然的”。对于企业而言，真正拉开差距的，不是工具本身，而是组织是否具备吸收与转化技术红利的能力。本书特邀外部专家林元庆博士探讨科技与商业融合的趋势与机会。 在此，诚挚地感谢王玮博士和朱勇强老师，他们关于行业和REITs市场的报告拓宽了本书的视野!特别鸣谢CCFA的武瑞玲会长、泰国TheMallGroup的KhunElle女士、永旺集团的朱菁总，以及迪卡依中国的黄敏总等，你们是商业世界的女性榜样！感谢所有为本书提供帮助的领导和同事们！感谢主编赵梓汐小姐、编辑兼设计总监李佩琪小姐对本书的卓越贡献！ 《商业洞察》自诞生之初，便不是一本“预测未来”的书，而是一份写给同行的思考备忘录。它记录犹豫、分歧与修正，也记录在现实压力之下仍然选择向前的勇气。谨以此书，献给所有仍在一线做判断、扛结果、不断校准方向的商业人！ 郭慧子 序 商业之于你意味着什么？ 市场生态与资本逻辑 012025商业地产年度絮语：数据背后的市场变迁与未来伏笔00102重塑「人」的体验，赋能「场！的运营：AI驱动商业地产的双维升级03303中国购物中心发展报告(2025):从总量过剩到质量革命04704公募REITS开闸，购物中心投资&运营启示录073 情绪消费的演进与落地 02日本情绪消费发展：在低增长社会中寻找心灵 03情绪消费业态的进阶：以六大业态分析视角，描募商业地产的情感经营逻辑127 商业她|力量 市场生态与资本逻辑 01.2025商业地产年度絮语：数据背后的市场变迁与未来伏笔02.重塑「人」的体验，赋能「场」的运营：AI驱动商业地产的双维升级03.中国购物中心发展报告（2025）：从总量过剩到质量革命04.公募REITs开闸，购物中心投资&运营启示录 2025商业地产年度絮语：数据背后的市场变迁与未来伏笔 01总览 2025年，中国商业地产行业的发展受到宏观经济、政策环境、技术进步、社会文化等多重因素的深刻影响，这些因素相互交织，共同塑造着行业的发展格局。 一、政策环境的积极引导与支持 2025年，政府对商业地产和消费市场的支持力度持续加大，一系列利好政策为购物中心行业的发展创造了良好的外部环境。政策支持主要体现在： (一)消费促进政策密集出台 2025年政府工作报告将"大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求"放在了政府工作任务的首位，并提出了实施提振消费专项行动的具体措施。中央经济工作会议、2025年政府工作报告均将此作为2025年首要任务。 （二）城市商业提质行动推进 商务部等5部门联合发布《城市商业提质行动方案》，提出21条具体任务，目标是让城市商业更高效、更便民更有活力。其中特别强调，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金(REITs)，为城市商业提质提供长效融资支持。 （三）消费环境持续优化 市场监管总局等部门联合印发《优化消费环境三年行动方案（2025-—2027年）》，从制度层面保障消费市场的健康发展。同时，持续开展消费品以旧换新，加快推广智能家居、智能家电、智能网联新能源汽车等产品。 (四)城市更新政策支持 支持商业街/商圈、老旧楼宇进行改造提升，促进消费市场和产业经济提质升级。将符合条件的商业设施、文化和旅游设施改造项目纳入大规模设备更新及城市更新行动支持范畴。 售预测、库存管理等。通过对海量数据的深度挖掘，购物中心能够更好地理解消费者需求，优化运营策略。 二、经济发展态势的结构性影响 2025年，中国经济增长结构和动力正在发生深刻变化，主要包括： (一）GDP增长与消费贡献 四、社会文化变迁的深远影响 根据国家统计局数据，2025年前三季度国内生产总值（GDP)同比增长5.2%，四季度有望延续复苏态势。多个机构预测2025年全年GDP增长率将保持在5%-5.5%之间的水平。前三季度，最终消费支出对经济增长贡献率达53.5%，比上年全年提升9个百分点，继续发挥经济增长"主引擎"作用。 2025年，中国社会正经历着深刻的文化变迁，人口结构变化、消费观念更新、生活方式转变等因素共同塑造着新的消费图景。 (一)人口结构深度变化 (二)居民收入与消费能力 2025年，中国60岁以上人口占比已达22%，正式迈入"超级老龄化”社会。同时，育龄女性数量相较于2020年减少了1600万以上，15-59岁劳动人口预计降至8.01亿，与2020年相比减少了近1亿。这种人口结构的变化对购物中心的业态布局和服务策略将产生深远影响。 尽管经济保持增长，但居民收入增长相对温和。中国消费者对2025年家庭收入增长率的平均预期仅为1.4%，低于2024年的2.5%。这种收入增长的放缓对消费增长形成了一定制约。 (二)消费观念理性化升级 (三)消费结构升级加速 消费者的消费观念正在从“品牌崇拜”转向“情绪价值”追求，从“便宜就买”转换到“信任驱动购买”。调研显示，99.9%的受访者表示愿意为情绪价值买单，其中56%选择“情感支持”类服务。 相关研究表明，人均GDP升至1.5万美元左右，消费结构将加快从商品消费主导向服务消费主导转变。当前，我国人均GDP已达1.27万美元，服务消费将进入快速增长阶段，成为促进消费扩大内需的新动能。 （三）生活方式多元化发展 消费者的生活方式越来越多元化，“悦已消费”不再是年轻人的专属，银发族开始为兴趣买单；不再局限于一线城市，三四线城市的消费者也愿意为“情绪价值”付费。 三、技术创新的革命性推动 2025年，以人工智能、大数据、物联网、5G为代表的新技术正在深刻改变购物中心行业的运营模式和消费体验。技术创新的推动作用主要体现在： (四)文化自信与国潮兴起 (一)AI技术全面渗透 国潮文化的兴起对消费行为产生了重要影响。2025年中国国潮经济市场规模预计突破2.5万亿元，较2024年增长约8.7%。从国潮服饰，到国潮手办、游戏，甚至是传统非遗景点，多维数据共同佐证了国潮文化正迎史性跨越。 AI技术正成为商业地产行业从数字化迈向智能化的关键转折点。AI技术在商业地产领域的多场景应用，涵盖招商、经营、营销和管理等多个方向，能够为商业地产运营提供全方位的支持。 (二)新技术应用场景拓展 在如此“大变化”的2025年，我们试着去看看消费者、商户、商业地产运营商分别都在想什么、做什么。 AR/VR技术在购物体验中的应用越来越广泛，消费者可以通过AR技术虚拟试穿、查看商品详情、获取个性化推荐等。 （三）数据驱动决策成为常态 大数据分析技术的成熟应用，使购物中心能够实现精准的客群分析、销 02 消费者在想什么、做什么？ 一、消费数据 长的同时，下半年以来增速呈持续下降态势。结构上主要呈现三大特征： (一)服务消费增长快 全年增速将继续高于商品消费，占比进一步提升至46%以上，成为消费增长主要引擎。 (二)线上零售增长快 全年增速保持9%-10%，占社会消费品零售总额比重将突破26%。 (三）乡村消费增长快 增速持续高于城镇，城乡消费差距进一步缩小，乡村消费占比提升至13.5%左右。 从细分品类看：受国家补贴政策刺激相关品类（例如家用电器与音像制品、文化办公用品、家具等）虽整体维持较高增速，但随着刺激力度的放缓，增速整体呈下降趋势（10月家用电器与音像制品品类甚至出现同比下降）；与购物中心经营相对更加密切相关的金银珠宝、化妆品、服装等品类整体增幅不及政策刺激品类，但2025年同比增速整体呈现逐步加快趋势，反映出相关品类逐步复苏的态势；另外汽车品类在2025年以来持续低迷，10月更出现6.6%的同比下降，一定程度上与房贷、育儿、医疗等多重负担挤压大宗消费能力相关。 从各种消费数据均可以看出，中国消费者的消费行为模式正经历深刻的结构性转变，这种转变不仅体现在消费频次和消费金额的变化上，更反映在消费理念和决策逻辑的根本性重构。具体来说，如今的消费者行为模式大致存在“三大转变”： (一）消费决策从「价格驱动」转向「价值驱动」 中消协2025年度调查显示，消费者对“高品质”的关注度增幅显著高于“性价比”，消费从“性价比”向“