重要事件回顾
- 全国政策: 15部门联合发文探索住房等多领域联动提升青年生活品质；财政部、住建部开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动，支持青年发展型城市建设；财政部公布一季度国有土地使用权出让收入5176亿元，同比下降24.4%；国家发展改革委推动今年7550亿元中央预算内投资、1万亿元超长期特别国债于6月前基本下达完毕。
- 地方政策: 珠海出台“好房子”建设14条措施，提升居住品质；允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房；横琴实行学位锁房制度，小学锁定6年，初中3年。
土地市场分析
- 4月未有涉宅用地成交或出让。
- 2025年4月-2026年4月，珠海涉宅用地供应建面401万㎡，成交建面150万㎡，成交金额约300亿元。
住宅市场分析
- 新增供应: 4月新增住宅720套，环比上升43%，同比下降45%；新增面积7.71万㎡，环比上升56%，同比下降45%。
- 网签情况: 4月网签面积12.95万㎡，环比下降21%，同比下降9%；网签均价18565元/㎡，环比下降5%，同比下降17%。
- 区域情况: 斗门区网签量排名第一（384套），金湾区主力网签项目为东方润园、华发金湾府、粤海拾桂府；中心城区网签量微幅回升，均价上扬；横琴深合区网签量整体量价齐升；保十区域网签量大幅下降，均价上扬；高新区网签量温和回落，均价略有下调；斗门区量升价稳，以价换量领跑全市；金湾区网签量回升，均价下调；高栏港网签量低位反弹，价格企稳。
- 库存情况: 截至4月30日，全市住宅库存450.04万㎡，环比下降1.15%，同比下降4.86%，去化周期38.36个月，环比减少0.09个月。
- 产品面积分析: 全市100-120㎡为主要成交面积，斗门与金湾集中80-90㎡产品，中心城区成交集中100-120㎡产品。
办公市场分析
- 新增供应: 4月办公产品未有新增。
- 网签情况: 4月网签面积0.75万㎡，环比下降32%，同比下降89%；成交价格18947元/㎡，环比上升21%，同比上升55%。
- 区域情况: 中心城区网签量排名第一（39套），主力项目为鹏瑞珠澳湾中心；保十区域网签37套，排名第二，主力项目为利是达星际广场；横琴深合区网签量大幅下滑。
- 库存情况: 截至4月30日，全市办公库存25137万㎡，环比下降0.3%，去化周期180.94个月，较上月增加47.7个月。
- 产品面积分析: 全市60-75㎡产品网签量占比较大，中心城区网签量集中40-50㎡，横琴深合区、保十区域60-75㎡产品网签量较多。
市场总结与展望
- 全国政策: 政策密集调整，释放积极信号，努力稳定房地产市场。
- 珠海住宅市场: “高位调整、温和降温”，网签量回落但仍在合理区间，均价小幅下行，“以价换量”仍是主流策略；区域分化加剧，中心城区高端项目支撑市场稳健，斗门区量升价稳领跑全市，全市库存下降但去化周期仍处高位，核心区域有望保持稳健，外围区域去化压力依旧。
- 珠海办公市场: 持续低迷，无新增供应，网签量大幅下降，成交规模极低，去化极为困难，市场压力空前严峻，短期内难以走出困境。
