释放共享价值：商业地产改造如何降低成本、缓解风险并创造长期价值

核心观点

• 商业地产是重要的脱碳工具： 建筑和建筑价值链占全球排放量的近 40%，即使商业地产排放量占单个组织碳足迹的比例不到 10%，但在此领域采取行动也能产生全球性的重大影响。
• 现有技术可解决脱碳问题： 商业地产脱碳所需的技术并非理论上的，而是已经存在且大规模应用的技术，例如建筑电气化系统、能效升级、智能能源管理平台以及高性能暖通空调系统。
• 商业地产再改造率低下的原因： 尽管存在上述优势，但商业地产再改造率仍然很低，主要原因是系统性障碍，包括缺乏对数据的信任、标准碎片化以及决策部门分割。
• 再改造的主要障碍： 财务障碍（高前期资本成本、短期投资回报预期、有限的吸引力融资和市场对再改造价值的认识不足）、租户-房东利益不一致（激励错位、短期租赁结构和有限的合作机制）、实施挑战（技术不确定性、电气化限制、数据差距和解决方案的复杂性）以及市场风险（监管不确定性、标准演变、物理气候风险和一致数据不足）。
• 市场失衡： 对低碳空间的需求正在迅速增长，尤其是在主要城市的优质地段，而供应却远远落后。
• 再改造的紧迫性： 如果再改造活动没有大幅增加，企业将无法在 2030 年之前满足对低碳空间的需求，从而导致建筑环境排放量仍然居高不下，危及全球气候目标。
• 协调价值捕获是关键： 再改造投资产生两种价值：私人价值和共享系统价值。私人价值直接由市场参与者捕获，而共享系统价值对长期市场稳定和社会韧性至关重要，但很少在短期投资决策中得到反映。
• 案例研究表明再改造是可行的： 通过案例研究，报告展示了企业如何克服再改造的常见挑战，包括如何制定内部投资案例和确保实施。

关键数据

• 建筑和建筑价值链占全球排放量的近 40%。
• 到 2024 年，全球建筑能源需求预计将增长约 25 EJ。
• 建筑物占 2023 年全球二氧化碳排放量的 34%。
• 现有建筑占 2050 年将在使用的建筑的大部分（发达国家为 85%）。
• 商业地产占全球最终能源消费的 30%。
• 对低碳办公空间的需求预计到 2030 年将有 70% 无法得到满足。
• 对低碳工业和物流空间的需求预计到 2030 年将有 65% 无法得到满足。
• 现有商业建筑每年的再改造率需要提高五倍，才能达到脱碳目标。
• 在纽约，低碳奖杯级资产与同类非低碳奖杯级资产的租金差异从 2022 年的 13% 扩大到近 30%。
• 在伦敦，奖杯级办公室中，最佳碳和能源性能现在已成为优质建筑质量认知的一部分。
• 在伦敦，奖杯级办公室中，低碳奖杯级资产的租金溢价现在比整个市场高 28%。
• 在纽约，奖杯级办公室中，低碳奖杯级资产的租金溢价现在比整个市场高 94%。
• 在伦敦，奖杯级办公室中，低碳奖杯级资产的租金溢价现在比整个市场高 13%。
• 在芝加哥和洛杉矶等高负担市场，能源效率升级可以带来有意义的价值提升。

研究结论

• 商业地产再改造是具有战略意义的机会： 通过再改造现有建筑，企业可以降低成本、管理风险并创造长期价值，从而实现脱碳目标。
• 需要协调价值捕获： 通过新的商业模式，可以重新调整利益相关者的激励，并使再改造投资变得可行、实用和可扩展。
• 需要采取行动： 企业应将再改造作为战略优先事项，并采取行动，使再改造从雄心变为行动。