天地源：天地源股份有限公司2025年年度报告

天地源股份有限公司2025年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、公司负责人赵冀、主管会计工作负责人赵冀及会计机构负责人（会计主管人员）孙杰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 四、信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2025年度拟不进行利润分配，也不送红股、不进行资本公积转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告涉及未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 报告期内，公司不存在重大风险事项。公司已在本报告中详细描述了可能面对的风险，敬请查阅本报告第三节第六条第四款“可能面对的风险”中相关陈述。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义......................................................................................................................................5第二节公司简介和主要财务指标..................................................................................................5第三节管理层讨论与分析............................................................................................................10第四节公司治理、环境和社会....................................................................................................28第五节重要事项............................................................................................................................43第六节股份变动及股东情况........................................................................................................51第七节债券相关情况....................................................................................................................55第八节财务报告............................................................................................................................65 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 六、其他相关资料 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 公司本期房地产业务毛利率为11.09%，本期归属于上市公司股东的净利润同比减少的原因主要为： （1）受整体房地产行情影响，公司部分房地产项目存货出现减值迹象。公司根据项目所处区域及城市的市场环境、产品结构等情况，按照会计准则相关规定，对存货可变现净值进行测试后，对部分存货计提减值准备。 （2）报告期内，受公司房地产项目销售及结转影响，本报告期营业收入规模降低，对应毛利贡献减少。 （3）随着公司存量房地产项目逐步竣工交付，公司在开发的、符合利息资本化条件的项目数量减少，导致本报告期资本化利息减少、费用化利息增加。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明： □适用√不适用 九、2025年分季度主要财务数据 季度数据与已披露定期报告数据差异说明□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 √适用□不适用 十一、营业收入扣除情况表 □适用√不适用 十三、采用公允价值计量的项目 □适用√不适用 十四、其他□适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司主要从事房地产开发与经营业务，具有国家住建部颁发的房地产开发一级资质。按照“立足于区域深耕，拓展全国”的主业发展思路，目前公司布局以西安为总部中心的西部经济圈、以苏州为中心的长三角经济圈、以深圳为中心的粤港澳大湾区经济圈、以天津为中心的京津冀经济圈、以重庆为中心的成渝地区双城经济圈和以郑州为中心的中原经济圈，形成集地产开发、地产运营等于一体的全国协同发展战略格局。 报告期内，公司以“文化地产引领者，美好生活运营商”为战略定位，以产品制胜、开放合作、高效运营、金融助力为核心策略，在稳固房地产主业基本盘的同时，加力推进存量资产盘活，积极构建地产开发和资产运营双轮驱动经营模式。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明 □适用√不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025年，公司所处的房地产行业形势和发展环境仍然严峻复杂，房地产行业延续了筑底态势，从市场运行数据看，房地产投资、开发和销售指标继续回落，全年新建商品房成交规模跌至2010年水平。 国家统计局数据显示，2025年，房地产投资额8.28万亿元，同比下降17.2%；房地产新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%；商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；商品房销售额8.4万亿元，同比下降12.6%；商品房销售规模持续萎缩。同时，克而瑞数据显示，全口径百强企业销售额超千亿房企10家，较上年同期减少1家；300亿—1000亿房企13家，较上年同期减少9家，100亿—300亿房企42家，较上年同期减少11家；百亿以下房企35家，增加21家。由于购房者的信心和预期仍在修复过程中，存在不稳定性，绝大多数企业销售整体仍面临着较为严峻的挑战。 当前，房地产行业正在步入构建发展新模式的重要阶段。中央政策明确强调要统筹防风险和促转型、惠民生和稳增长，核心抓手在于城市更新与“好房子”建设，具体政策路径体现为支持改善性住房需求、优化用地供应及配套建设等；地方层面则聚焦于激活消费需求、提升住房供给品质、强化房企融资保障等维度，旨在推动市场实现止跌回稳。尤其是2026年1月，《求是》杂志发表文章，肯定了房地产金融属性和国民经济重要地位，并提出要加强政策一致性和保持政策力度，房地产市场有望加快筑底企稳。 三、经营情况讨论与分析 2025年，房地产行业延续深度调整态势，需求端恢复进程缓慢，市场分化持续加剧。面对严峻的市场形势，公司以“转型升级、创新发展”跨越年核心任务为导向，深耕房地产主业，加快存量资产盘活，加速拓展新产业，全年经营态势平稳，关键领域取得阶段性成效。 （一）紧跟行业发展趋势，转型升级取得新成效 1、拓展新路径，提升资产盘活成效。以公寓资源为突破口，推进存量资产盘活工作，实现水墨江山、上唐府长租公寓以及上唐府云和夜泊酒店按期开业。目前已运营长租公寓860余间，出租率超90%，成功打造“天地源唐潮公寓”品牌，并荣登2025年三季度中国住房租赁国有企业品牌力榜单。同时，探索多元盘活路径，西安万熙天地DK2-9#楼公寓实现整租盘活，镇江时光里2号楼长租+旅居板块按计划投入运营，重庆水墨江山27#楼纳入地方政府保障性租赁住房并获得政策性补贴，资产使用效能得到有效提升。 2、建立新标准，驱动产品力持续升级。以136个控制要点为核心，编制《“好房子”设计实践指引》；并以此为业务主线，编制《“好房子”成本实践指引》《“好房子”工程质量保障指引》，在新项目与在建项目中推广应用。凭借良好的产品力表现，西安永安观棠项目荣获“2025中国楼盘产品力标杆项目”称号，产品力持续提升。 3、拓展新产业，培育发展新动能。对标西安高新区产业引导方向，确立了以“跨界并购为核心，基金培育产业链与‘投参控’衔接为两翼”的发展战略，制定《产业收并购计划和措施》；联合专业投行开展转型案例与实操研讨，明晰转型路径；聘请顾问机构为并购转型提供全程专业支持；构建投行、产业基金等多元协作网络，建立标的库，为2026年新产业落地奠定坚实基础。 4、打造新阵地，赋能线上营销力。以主力项目为核心，搭建直播平台，组建直播团队，打造品牌直播间，实现抖音平台常态化直播运营。同时，制定了《线上营销管理细则》，全年品牌直播间累计曝光量突破260万次，观看人数超36万人，并实现有效转化，为项目销售增添新动力。 （二）紧抓管理精细化，内生动力持续增强 1、资金链安全稳定。科学统筹调配资金，坚守“保刚兑”底线，加大受限资金释放力度，强化融资资金落地，切实保障资金链安全稳健。全年实现融资资金落地50.32亿元，其中包括资本市场融资21.13亿元、传统模式融资29.19亿元。全年解除受限资金约40亿元，完成到期融资兑付66.80亿元，各项融资举措有效保障了公司整体资金链安全与运营稳定。同时，公司积极推动融资结构优化，严控债务风险。在确保资金安全的前提下，合理运用各类融资工具，严格管控融资总额与成本。2025年末融资规模较上年末减少16.48亿元；2025年度整体平均融资成本5.91%，较上年度的6.78%下降了0.87个百分点，融资成本显著下降。 2、降本增效成果显著。持续完善成本管控体系，制定并实施《“好房子”成本实践指引》，优化成本投入和资源配置；编制实施《房地产项目综合降本计划措施》，并梳理优化流程措施127条；强化成本管控监督，开展工程结算专项核查及成本增量复盘工作，全年各项目通过成本优化、结算审减实现成本有效压降。 3、经营风险防控有力。提升市值管理的系统性和规范性，制定《市值管理制度》《市值管理目标及差异化市值提升方案》；根据中国证监会监事会改革要求，修订《公司章程》《股东会议事规则》等28项制度，完成公司及37家下属公司监事会改革工作；完善投资闭环管理，修订《投资业务管理办法》及实施细则；优化薪酬考核工作，建立以业绩为导向的薪酬激励机制，系统优化考核指标体系，以刚性考核提升运营管控效能。 4、安全生产形势稳定。深入贯彻落实《安全生产治本攻坚