蕾奥规划：2025年年度报告

2025年年度报告 2026-008 2026年4月 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人王富海、主管会计工作负责人林竞思及会计机构负责人（会计主管人员）林竞思声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中如有涉及未来计划、业绩预测等方面的内容，均不构成公司对任何投资者及相关人士的承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。 公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”，详细描述了公司经营中可能面临的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司总股本210,959,534股扣除回购专用账户持有股份1,266,729股后的股本209,692,805股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.10元（含税），送红股0股（含税），以资本公积金向全体股东每10股转增0股。 目录 第一节重要提示、目录和释义...............................................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标...........................................................................................................................2第三节管理层讨论与分析.......................................................................................................................................9第四节公司治理、环境和社会...............................................................................................................................40第五节重要事项.......................................................................................................................................................61第六节股份变动及股东情况...................................................................................................................................75第七节债券相关情况...............................................................................................................................................75第八节财务报告.......................................................................................................................................................83 备查文件目录 一、经公司法定代表人签署的2025年年度报告及摘要文本；二、载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；三、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；四、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿；五、其他相关文件。以上文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用不适用 注：公司首次公开发行股票并上市的持续督导期为2021年5月7日至2024年12月31日。鉴于募集资金尚未使用完毕，根据相关规定，保荐机构国投证券股份有限公司对募集资金相关事项继续履行持续督导职责。 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 五、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值是☑否 六、分季度主要财务指标 单位：元 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 单位：元 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司从事的主要业务 从建设时代向运营时代转变的过程中，公司服务领域从过去主要的规划设计，转为以规划设计、城市运营、智慧城市三位一体的城市空间综合解决方案为先导，匹配金融服务与投融资能力、智慧城市软硬件科技能力，服务城市空间运营与管理实操的服务体系。报告期内，公司坚定不移地以打造“智慧城市规划运营专家”为目标，以“行动规划+运营咨询”为技术理念，在巩固规划设计和工程设计业务的同时，全面拓展城市运营业务与智慧城乡（数字经济）业务，并大力发展与智慧城市、智慧规划、智慧运营等方向相协同的投资业务。目前，公司服务领域涵盖以下四大业务板块： 1、规划设计和工程设计业务 公司针对中国城市进入科学发展阶段的大趋势和新需求，走理论创新、技术研发和实证分析相结合的道路，在传统城市空间规划的点、线、面的空间三维基础上，加入了时间、财力、组织的操作三维，积极倡导并践行融“目标谋划+运营咨询+空间规划+行动计划”于一体的“行动规划+运营咨询”的技术理念，强调规划方案的可落地性、实施过程的可动态调整性、服务内容的多样化定制性、方案设计的艺术创新性四者缺一不可。公司规划设计和工程设计业务板块包括国土空间规划、战略规划、城市设计、城市更新、TOD综合开发、景观规划与设计、建筑设计、政策与咨询、交通市政、总师服务、在地化服务、乡村振兴及村庄规划等领域，并在相关领域均积累了丰富的经验和技术储备。公司拥有广东省科技厅认定的广东省数字化TOD规划工程技术研究中心、广东省住房和城乡建设厅认定的广东省城市更新研究工作站，公司在上述领域技术实力的证明，有利于公司相关业务的开展。 其中，城市更新类业务（包括城市层面的专项规划、政策研究，片区和项目层面的更新设计、建筑改造、完整社区、历史文化保护、生态修复等）作为公司拳头产品之一，是公司重要业务板块，也是未来中国新型城镇化建设新热点。公司长期参与城市更新工作，成立城市更新全资子公司与专门的城市更新项目部门拓展相关业务，形成了以深圳市场为核心的发展版图，已完成《城市更新顶层设计产品说明书》《区级政府城市更新服务产品说明书》《老旧小区智慧化改造产品说明书》《“碳中和”目标背景下城市更新项目的低碳评价体系研究》等多个研发课题，信誉、口碑获得各界认可。深圳城市更新实践起步早、规模大、项目多，城市更新规划技术和相关实践也走在了全国前列，公司在深圳地区积累了丰富的城市更新项目实践经验，并积极向深圳以外的其他地区输出深圳的城市更新先进经验和理念，在浙江、江苏、安徽、福建、天津、山东、河北、河南、陕西、重庆等省（市）的众多城市开展了城市更新规划工作。 2、城市运营业务 公司提出“智慧城市规划运营专家”的战略定位，加大在智慧城市与运营业务方面的投入，并以智慧和运营为核心，以地方政府、平台公司、建设项目的运营需求为导向，为客户提供系统化的智慧、运营综合解决方案。公司城市运营业务范围涵盖运营一体化咨询、产业规划与运营咨询、土地资源盘整、城市投行、REITs全过程孵化、城市公园运营、产业园区运营、未来社区运营、商文旅项目运营、智慧城市终端产品等领域。 经过近几年的战略转型，公司城市运营业务布局已初步形成，随着佛山大沥1432项目、承德梵木罗汉山文创园、深圳蕾奥产城科创中心、产投蕾奥惠东电子商贸物流园、惠州龙门产业转移园、南京文化创意产业会客厅等运营项目逐 步落地，公司已打造了具有市场推广复制能力的示范性项目和样板产品，未来将稳步在国内其他城市进行复制和拓展。 3、智慧城乡业务 在数字中国、数字政府、数字经济发展的大背景下，国家和社会都面临着数字化转型发展的战略要求以及新技术创新驱动发展的迫切需求。依托规划设计咨询领域的深厚沉淀，公司以“智慧城市规划运营”为战略目标，全面拓展城市智慧科技板块业务，充分发挥公司对城市空间认知的专业优势，围绕城市的规划、建设、管理、运营发展过程中的痛点难点，统筹城市高质量发展与城市全域数字化转型要求，以多源异构时空数据集为基础要素，以人工智能技术为驱动，以二三维虚实融合的空间计算平台为操作系统，面向城市、园区、社区、乡村，在城市更新、新区建设、产业招商、公共服务、资产盘活、文旅运营、绿色能源等领域，致力于空间智能化设计、数据价值化挖掘、城市数字化治理、产业智慧化赋能以及公服平台化运营，形成独立知识产权的核心科技产品，提供各类数字化产品软硬件一体化解决方案和垂类场景智能体应用方案，助力城市高质量发展与新质生产力培育。 目前，公司在智慧城市运营业务方面集中于城市体检智能诊断、空间资产智慧管理、基层治理数字赋能、新质产业智慧服务、文旅场所智慧运营、规划建设智能进阶以及AI模型创新应用等七大领域。结合当前人工智能技术迅猛发展的趋势，公司正全力推进“AI+”发展战略，在AI技术赋能现有业务的基础上，布局并落地算力服务与运营业务，同时，积累沉淀城市领域相关行业高质量数据集与专业知识库，围绕空间分析表达与时空数据应用研发行业垂类大模型，结合智能体与具身智能前沿探索，创新人工智能在城市规划、建设、运营、管理中的细分应用场景，加快“AI+”战略下的数字化产品迭代与业务升级。目前，已公开发布“蕾AI”规划设计助手人工智能辅助设计平台、“绘AI”城乡空间治理公众参与小程序等，正在推动“城市蕾达”大数据分析平台及其它智慧化平台的“AI+”智能化升级。 4、投资业务 公司投资业务主要围绕公司各生产单元与政府平台公司开展战略合作、投资布局产业链资质等方向为公司传统规划设计业务赋能，并推动城市运营与智慧城乡(数字经济)业务发展，布局Pre-REITs业务等。 2022年，公司与专业投