皇庭国际：2025年年度报告

证券代码：000056、200056 深圳市皇庭国际企业股份有限公司 2025年年度报告 2026年4月24日 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人郑康豪、主管会计工作负责人史冉冉及会计机构负责人（会计主管人员）李亚莉声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了无法表示意见的审计报告，本公司董事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。 公司在经营中主要存在战略实施风险、业务增长乏力风险、市场不确定性加大的风险、人才储备不足与团队管理风险等，敬请广大投资者注意投资风险。详细内容见本报告“第三节管理层讨论与分析，十一、公司未来发展的展望”。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损，公司母公司报表层面未分配利润-761,990,037.60元，合并报表层面未分配利润-4,998,446,168.73元，未弥补亏损金额较大，结合公司实际经营情况，可能存在较长时间内无法实施现金分红的风险。敬请投资者关注该情形，并注意投资风险。 目录 第一节重要提示、目录和释义...................................2第二节公司简介和主要财务指标.................................6第三节管理层讨论与分析.......................................10第四节公司治理、环境和社会...................................22第五节重要事项...............................................34第六节股份变动及股东情况.....................................46第七节债券相关情况...........................................51第八节财务报告...............................................52 备查文件目录 一、载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 三、报告期内在《证券时报》以及巨潮资讯网上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是□否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 存在股权激励、员工持股计划的公司，可以披露扣除股份支付影响后的净利润 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 单位：元 九、非经常性损益项目及金额 单位：元 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 （一）商业管理业务 公司所从事的商业管理业务主要包括商业不动产运营管理、商业不动产资产管理、商业不动产配套服务及物业管理业务。公司按照“自持+整租+委托管理”相结合的模式，积极在粤港澳大湾区、全国一二线城市及核心地段布局商业项目，充分发挥综合优势，重点加强对现有存量资产效益的挖掘和在大消费市场的品牌孵化。 商业不动产运营管理业务主要围绕购物中心的运营和管理开展，公司主要以经营管理自持购物中心和委托管理购物中心为主，以委托管理、整租、不动产投资合作等多种方式，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务和自持运营服务。 （二）物业管理业务 物业管理行业为不动产运营服务的基础性业务，其巨大的市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性、协同效应为行业广泛认同。公司子公司皇庭商务服务在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力。 （三）功率半导体业务 报告期内，公司子公司意发功率主要从事功率半导体芯片的设计、制造及销售业务，拥有年产36万片6寸功率晶圆的能力。意发功率核心产品为FRD、SBD、MOSFET、IGBT等功率半导体，产品广泛应用于工控、通信、变频家电、光伏/风力发电、充电桩和电动汽车等领域。 二、报告期内公司所处行业情况 报告期，公司坚持以“高新科技+商业管理”双主业发展战略为指引，继续加大对功率半导体业务支持力度，稳定发展商业管理和物业服务业务，公司所处的行业情况如下： （一）功率半导体业务 中商产业研究院发布的报告显示，全球功率半导体市场规模从2020年的4115亿元增至2024年的5953亿元，年复合增长率达9.67%。2025年，全球功率半导体市场规模达到6101亿元。随着本土化进程加速和技术升级，中国功率半导体市场规模突破1800亿元。 近年来，中国功率半导体行业受到各级政府的高度重视和国家产业政策的重点支持。2025年，国家层面出台的《贯彻实施〈国家标准化发展纲要〉行动计划（2024—2025年）》明确加速碳化硅、氮化镓等第三代半导体材料与器件的标准制定，强化功率半导体在新能源汽车、光伏发电、智能电网等重大应用场景的标准配套，并部署参与国际标准化工作。未来，功率半导体行业将持续深耕技术前沿，以创新驱动发展，不断解锁新应用，推动产业升级。 （二）商业管理及物业服务业务 1、商业管理方面 商业地产已步入存量时代，行业正从“增量扩张”转向“存量优化+价值深耕”的高质量发展新阶段，这一转变在供应市场的变化中体现得尤为显著。据联商网统计，2025年全国新开业的商业项目共计337个，新增商业建筑面积达2617.05万㎡，单个项目平均建筑面积约7.77万㎡。与此同时，行业市场集中度持续提升，头部企业从" 规模扩张"转向"质效优先"，其他商管公司管理运营规模差距明显。在此市场环境下，市场对专业商业运营管理的需求巨大，商业不动产管理的发展空间广阔。 政策层面迎来重大突破。2025年10月，商务部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》，明确构建“全国示范商圈为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础”的三级商业体系，核心任务是推动存量设施改造、商旅文体融合和数字化赋能。同年12月，国家发改委发布“991号文”，首次将商业办公设施、四星级以上酒店纳入基础设施REITs发行范围，为商业地产存量盘活提供了标准化退出渠道，打通了“投融管退”全链条。这两项政策标志着商业地产发展逻辑已从“规模扩张”转向“优质运营”。 2、物业管理服务方面 2025年，中国物业管理行业在宏观经济承压、房地产市场深度调整的背景下，持续经历深刻变革与转型。根据国家统计局发布的数据，2025年全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%，房屋竣工面积60,348万平方米，下降18.1%。行业新增供给持续收缩，存量市场竞争进一步加剧，物业管理规模扩张显著趋缓，物企盈利空间普遍承压。 政策层面聚焦规范与转型。2025年7月，中央城市工作会议明确提出城市发展从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”新阶段，物业管理被定位为“落实城市三分建七分管理念的重要领域”。同年12月，全国住房城乡建设工作会议部署实施“物业服务质量提升行动”，探索“物业服务+生活服务”模式，推动“物业服务进家庭”。深圳优化物业专项维修资金管理，赋予业主大会更多自主决策权。各地政策共同指向引导行业从传统管理向现代服务转型，构建“质价相符”的可持续发展模式。 三、核心竞争力分析 （一）功率半导体领域 1、人才优势 人才是企业求生存、谋发展的先决条件。公司拥有多位集成电路领域的专家，具备丰富的行业经验和国际视野。专业的人才团队为公司持续创新发展奠定了良好基础。 2、技术优势 公司培养、组建了一支高素质的研发队伍，涵盖了产品设计、工艺开发、测试应用等环节。同时，意发功率被认定为江西省“功率半导体器件工程研究中心”，为公司研发、布局包括第三代功率半导体在内的新产品提供了保障。 3、业务模式优势 公司拥有芯片设计和晶圆生产能力，与fabless企业相比，不仅在供货能力上保障性更强，而且能根据客户特殊使用要求，提供定制化产品服务。同时，该业务模式还有利于设计和制造工艺经验的积累，提高了公司核心竞争力。 （二）商业管理及物业服务领域 1、良好的品牌知名度和影响力 公司深耕大型购物中心及商业、住宅物业运营管理多年，积累了丰富的项目经验与深厚的行业积淀。成功运营的标杆项目深圳皇庭广场，作为福田CBD核心地标，已发展成为当地购物中心的标识代表之一。公司凭借卓越的运营实力与市场口碑，使深圳皇庭广场荣获多项荣誉。 2、多业务协同发展 公司商业管理业务涵盖商业不动产运营管理、商业不动产投资、商业不动产配套服务、物业服务等，通过自持、整租、委托管理等多种方式，为购物中心、商办写字楼、酒店管理、公寓等多个商业不动产领域提供综合服务。通过不同业务的相互支持、融合发展，既满足了市场的多元化需求，又提升了公司抗风险能力。 3、丰富的不动产运营管理经验 公司在商业不动产运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验。在运营管理方面，面对复杂多变的市场，能够及时了解市场动态，并灵活调整策略。同时，基于丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率、降低运营成本。在商业模式方面，除自持物业和整租物业外，积极拓展管理输出、品牌输出项目，践行轻资产扩张模式。在差异化竞争方面，公司可根据项目市场定位、目标客户定位、业态组合等为客户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足其不同需求。 4、专业的管理团队 公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合不动产运营管理发展需要的，集商业运营、招商和管理等能力于一体的商业管理团队。公司在物业管理服务领域具有丰富的经验，且具备管理商办、住宅等多种业态的物业服务能力，物业管理的巨大市场潜力、收入增长稳定性、业务可延展性和协同效应为行业广泛认同。 四、主营业务分析 1、概述 2025年，公司坚持贯彻推动“高新科技+商业管理”双主业发展战略，商业管理领域持续挖掘现有存量资产管理的效益，继续为公司转型升级提供有力支持。高新科技领域持续以创新、突破和布局为抓手，加速构建公司新的核心竞争力。 （一）主要经营指标情况 全年公司实现营业收入33.60亿元，同比增长410.81%；扣除后的营业收入为3.98亿元，同比下滑39.57%；实现归属于上市公司股东的净利润-27.30亿元，同比下降326.23%；扣除非经常性损益后的净利润为-6.76亿元，亏损幅度同比增加9.03%。报告期末公司总资产18.19亿元，同比下降77.36%；归属于上市公司股东的净资产-23.73亿元，同比下降763.53%。 （二）主要业务情况 1、商业运营服务业务 报告期，公司商业