美丽华酒店2025年年报

目錄 004財務摘要006主席兼行政總裁報告010管理層討論及分析026獎項028環境、社會及管治報告101董事資料105高層管理人員資料108企業管治報告125董事局報告163獨立核數師報告168綜合損益表169綜合損益及其他全面收益表170綜合財務狀況表172綜合權益變動表174綜合現金流量表177財務報表附註237集團五年財政概要238集團物業240股東週年大會通告244公司資料 收入 凝心聚力智創未來 親愛的股東 本人謹代表美麗華酒店企業有限公司（「本公司」）董事局，向各股東報告本公司及其附屬公司（「集團」）截至2025年12月31日止之年度（「年內」）的財務及營運表現。 綜合業績 期內，集團收入為港幣25億8,140萬元（2024年：港幣28億5,840萬元），較去年同期下跌9.7%；股東應佔溢利按年下跌9.3%至港幣6億7,750萬元（2024年：港幣7億4,660萬元）。若不包括投資物業重新估值淨減少的除稅後影響，股東應佔基礎溢利則按年下跌16.2%至港幣6億9,560萬元（2024年：港幣8億3,050萬元）。每股基礎盈利為港幣1.01元，按年下跌16.2%。 末期股息 董事局建議派發末期股息每股港幣30仙，給予在2026年6月15日（星期一）營業時間結束時已登記在本公司股東名冊內之股東，建議之末期股息預期於2026年7月10日（星期五）派發予各股東。連同於2025年10月14日已派發之中期股息每股港幣23仙，全年共派股息每股港幣53仙。 主席兼行政總裁報告 概覽 回顧2025年，全球營商環境挑戰重重。中美貿易摩擦急劇升溫，商務旅客取消來港，營商信心及消費意欲均受制約。與此同時，港人北上消費趨勢持續，對本港零售及餐飲市道構成結構性壓力。儘管如此，香港全年實質本地生產總值仍錄得3.5%的實質增長，全年訪港旅客達4,990萬人次，按年上升12.0%，為集團業務提供一定支撐。 集團把握本年度作為策略性投入期，在鞏固業務穩定表現的同時，主動加大核心業務的升級與改造力度，全面提升資產質素、顧客體驗及營運效率。此舉雖對短期業績帶來過渡性影響，但將為中長期可持續增長奠定堅實基礎。 在酒店及服務式公寓業務方面，年內訪港旅客按年上升，而「盛事經濟」亦為業務帶來支持，惟中美貿易摩擦持續，對商務旅客需求構成壓力，於四月至十月期間影響尤為顯著。面對市場變化，集團迅速調整策略，積極配合盛事活動及啟德體育園等大型項目帶來的機遇，成功吸納更多休閒及參加大型活動的旅客。同時，集團深化穆斯林友善服務，旗下TheMiraHongKong及問月酒店雙雙榮獲國際知名穆斯林旅遊指標「新月評等」（CrescentRating）5級認證，TheMiraHongKong更獲頒「年度穆斯林友善酒店」殊榮（全港只有兩間酒店獲此殊榮），有效拓闊客源基礎。集團亦把握需求較低時段，加快推進酒店翻新及智能物聯網(IoT)升級工程，全面提升客房設施。在TheMiraHongKong客房翻新工程下，雖然影響約一成房間的出租用途，酒店全年入住率仍維持接近九成，充分證明集團的策略行之有效，並為未來房價回升及收入增長奠定穩固基礎。 另 外 ， 集 團 旗 下 兩 間 酒 店 亦 於 《C o n d éN a s t T r a v e l l e r》 「2 0 2 5年 英 國 讀 者 之 選 大 獎 」（R e a d e r s’C h o i c e A w a r d s） 中 雙 雙 躋 身 香 港 十 大 酒 店 之 列 ， 其 中 問 月 酒 店 位 列 第 六 、TheMiraHongKong位列第七，為集團首次在此全球最具公信力的旅遊業讀者評選之一中同時獲得殊榮，充分印證兩間酒店的獨特設計風格及個性化服務獲國際旅客高度認可。 收租業務方面，集團透過前瞻性租務策略有效控制風險。面對尖沙咀區寫字樓直至2027年底預計將新增約376萬平方呎供應的挑戰，集團提供具競爭力的租賃方案以鎖定較長年期租約，藉此穩定租金收入。同時，集團持續優化租戶結構，將半零售業務比例提升至近六成，有效提高單位平均呎租。期內，寫字樓出租率及租金水平保持穩健增長，表現突出。商場業務方面，年內為優化租戶組合的重要過渡期。集團積極引入體驗式消費、特色餐飲及生活品牌，而多個主要租戶於期內擴充營業面積，反映品牌夥伴對商場定位的認同。此外，臨街商舖翻新工程亦已順利完成，為商場注入煥然一新的面貌。期內部分收入受租務優化計劃所涉及之租戶交接期影響，惟撇除上述一次性因素，整體出租率及租金維持穩定。隨著優化工程完成，商場租金承載能力及增長潛力將進一步提升。 餐飲業務方面，受消費分流及市場競爭加劇影響，經營環境充滿挑戰。集團主動重整餐飲組合，期內策略性地關閉個別表現未達預期的餐廳。集團將持續優化餐廳品牌定位，並對重點餐廳進行翻新升級，為盈利改善創造條件。 旅遊業務方面，除了疫情後的報復性旅遊熱潮有所回落外，年內業務亦受到多項外圍不明朗因素影響，如六月以伊戰爭，以及日本和東南亞接連傳出的地震、天災消息，加上東南亞市場受電信詐騙事件引發的隱憂，均暫時影響港人出遊上述地區的意欲。為應對此等挑戰，集團積極採取措施，靈活調整產品組合及目的地佈局，以減輕外部不利因素帶來的影響。 展望 展望2026年，地緣政治風險、貿易摩擦走向及利率政策等將繼續影響環球市場前景。然而，在國家政策支持及作為大灣區核心城市的獨特優勢下，香港經濟有望維持穩健。隨著機場三跑道系統全面投入運作、二號客運大樓將於五月正式啟用，機場整體客運容量及服務水平將大幅提升。航運力的增強，配合新增航線及航班，將有助吸引更多來自中東、東盟及「一帶一路」沿線等市場的旅客，為本港旅遊及酒店業帶來新增長動力。 集團在此新趨勢中把握機遇，作好充分準備。旗下酒店TheMiraHongKong憑藉其「年度穆斯林友善酒店」的認證，將能有效吸納來自這些新市場的穆斯林旅客，為酒店業務帶來裨益。隨著酒店翻新工程陸續完成，物業質素及市場競爭力亦將顯著提升。商場業務方面，集團將繼續優化定位及租戶組合，以吸引目標客群。同時，集團將繼續增加在科技創新及可持續發展方面的投資，並維持有效的成本管理，為長遠增長奠定基礎。隨著外圍環境逐步改善及內部優化措施見效，集團對業務回穩保持審慎樂觀，致力為股東及持份者創造更豐碩的長遠回報。 致謝 本人謹此感謝董事局給予集團的支持，並代表所有股東及董事局仝人，向每位員工和管理團隊為集團所作出的貢獻，致以摯誠謝意。 主席兼行政總裁李家誠香港，2026年3月19日 匠心設計非凡住宿 酒店及服務式公寓業務 回 顧 年 內 ， 集 團 酒 店 及 服 務 式 公 寓 業 務 總 收 入 為 港 幣5億6,190萬元，較去年港幣5億9,740萬元下跌5.9%；利息、稅 項 、 折 舊 及 攤 銷 前 盈 利 (E B I T D A) 為 港 幣1億1,6 3 0萬 元 ，較 去 年E B I T D A港 幣1億3,9 9 0萬 元 下 跌1 6.9% 。 酒店及服務式公寓業務 年內，集團旗下酒店業務面對機遇與挑戰並存的經營環境。一方面，訪港旅客人數回升及「盛事經濟」帶動的客源增長為業務帶來支持；另一方面，中美貿易摩擦對商務旅客需求構成顯著壓力，尤其在四月至十月傳統春季及秋季廣州交易會期間。在貿易戰不確定性籠罩下，期內相關商務活動大幅減少，商務旅客訂房特別是套房需求明顯放緩。 面對市場變化，集團迅速調整策略，積極配合特區政府推動的盛事活動及啟德體育園等大型項目，成功吸納更多休閒及參加大型活動的旅客，使酒店全年入住率維持接近九成，反映集團在逆境中靈活應變的能力。集團亦持續打造獨具特色的標誌性活動，如年內與馬來西亞旅遊促進局聯合呈獻「TasteofMalaysia」榴槤及美食節，成功帶動客流及餐飲消費；亦首次與世界自然基金會香港分會（WWF-HongKong）合作推出「AvianMira-cles」觀鳥導賞體驗，帶領賓客探索毗鄰酒店的九龍公園，深化與周邊社區的連結，進一步鞏固The Mira Hong Kong作為尖沙咀區內生活方式體驗地標的定位。 與此同時，集團深化發展穆斯林友善設施與服務，積極配合特區政府開拓中東和東盟市場的策略方向。年內，The Mira Hong Kong聯同土耳其駐香港總領事館及旗下美麗華旅遊舉辦香港首個齋戒月開齋晚宴，活動片段線上點擊量逾500萬次。旗下The Mira Hong Kong及問月酒店憑藉卓越的配套與服務，雙雙榮獲國際知名穆斯林旅遊指標「新月評等」(CrescentRating)的5級認證，其中TheMiraHongKong更於「HalalinTravelGlobalSummit2025」中獲頒「年度穆斯林友善酒店」殊榮（全港只有兩間酒店獲此殊榮）。另外，The Mira Hong Kong旗下國金軒亦成為全港唯一獲米芝蓮推介的清真友善粵菜食府，並提供阿拉伯語菜單，進一步完善穆斯林旅客的餐飲體驗。這些成就有效吸引來自中東及東南亞的高端旅客，進一步拓闊客源基礎。 集團積極推動數碼化轉型，年內為管理團隊安排人工智能專題培訓，為未來智慧酒店發展奠定基礎。硬件方面，集團把握需求較低的時段加快推進翻新工程，涵蓋LED燈具、毫米波(mmWave)雷達感測器及智能物聯網(IoT)客房控制系統等升級，預計完工後每間客房平均能耗可減少約三成。工程自2025年六月起每月影響約一成房間的出租用途，預計至2026年下半年全線完工。年內，The Mira Hong Kong錄得平均入住率88.5%，較去年下跌3.6個百分點；問月酒店平均入住率為93.0%，較去年下跌2.4個百分點。翻新完成後，酒店整體競爭力、產品質素及能源效益將進一步提升，為未來房價回升及收入增長奠定堅實基礎。 匯聚百業精彩無限 收租業務 集 團 年 內 收 租 業 務 收 入 為 港 幣7億7,2 8 0萬 元 ，E B I T D A為 港 幣6億4,9 6 0萬 元 ； 去 年 收 入 及E B I T D A分 別 為 港 幣7億9,1 3 0萬 元 及港幣6億6,390萬元，分別下跌2.3%及2.2%。 收租業務 2025年本港商業樓宇市場面對結構性供應壓力，集團透過審慎及前瞻性的租務策略，有效控制風險並提升資產質素。租務安排方面，集團適度提供策略性租賃方案以鎖定較長年期租約，確保租金收入的穩定性；同時積極優化租戶結構，提升單位呎租。集團寫字樓出租率及租金水平持續穩健，反映資產質素及管理策略獲租戶認可。 商場業務方面，本年度為優化及重組租戶組合的重要過渡期。集團因應消費模式轉變，重新確立商場定位，引入更多體驗式消費、特色餐飲及生活品牌。期內多個主要租戶擴充樓面，提升購物體驗，反映商場定位獲得品牌夥伴的認同與信心。此外，集團已完成臨街商舖翻新工程，提升外觀形象及街道層面的吸引力，以配合商場整體升級，增強對人流的吸納能力。 期內部分租金收入受租戶交接期及裝修期等一次性因素影響。若撇除上述階段性因素，商場整體出租率及租金水平維持穩定。集團亦善用公共空間及走廊面積，提升可出租樓面比例，優化顧客購物及消費體驗，帶動整體營運效益。隨著優化工程逐步完成，商場的租金承載能力及長遠增長潛力將進一步提升。 投資物業公允值之變動 集團的投資物業按公允值列賬，並每半年度重新評估。投資物業的公允值乃根據集團委任之外聘專業測量師行（戴德梁行有限公司）取得的意見而釐定。集團總投資物業之公允值於年內減少港幣1,270萬元（2024年：減少港幣7,670萬元），整體投資物業賬面值於2025年12月31日為港幣151億元。集團的投資物業乃作長線投資以取得經常性收入，重估減值屬非現金性質，對集團的現金流並不構成實質影響。 食尚風味薈萃一堂 餐飲業務 年 內 ， 集 團 餐 飲 業 務 總 體 收 入 為 港 幣2億6,4 1 0萬 元 ， 較 去 年 下跌 約9.1% ，E B I T D A為 港 幣3 2 0萬 元