思城控股2025 年报

2公司資料6主席報告書12管理層討論與分析26董事及高級管理層履歷34環境、社會及管治報告60企業管治報告76董事會報告書88獨立核數師報告93綜合損益及其他全面收入表95綜合財務狀況表97綜合權益變動表98綜合現金流量表100綜合財務報表附註168財務摘要 梁鵬程先生（委員會主席）雷志軍先生陳進思先生蘇玲女士温思聰先生（於二零二五年十月二十八日獲委任）黃顯榮先生（於二零二五年十月二十八日辭任） 執行董事 梁鵬程先生（主席）劉江濤先生（聯席主席）符展成先生（行政總裁）王君友先生鄧立鳴先生雷志軍先生 非執行董事 黃顯榮先生（於二零二五年七月二十九日自獨立非執行董事調任及於二零二五年十月二十八日辭任） 劉江濤先生（委員會主席）梁鵬程先生符展成先生王君友先生雷志軍先生 獨立非執行董事 陳進思先生蘇玲女士温思聰先生（於二零二五年十月二十八日獲委任） 符展成先生余詠詩女士 温思聰先生（委員會主席）（於二零二五年十月二十八日獲委任）陳進思先生蘇玲女士黃顯榮先生（於二零二五年十月二十八日辭任） 符展成先生 余詠詩女士 陳進思先生（委員會主席）温思聰先生（於二零二五年十月二十八日獲委任）符展成先生黃顯榮先生（於二零二五年十月二十八日辭任） Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands （續） 香港上海滙豐銀行有限公司香港中環皇后大道中1號滙豐總行大廈 香港九龍尖沙咀海港城環球金融中心北座15樓 渣打銀行（香港）有限公司香港中環德輔道中4-4A號渣打銀行大廈 Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands 招商銀行股份有限公司常興支行中國深圳市南山區桃園路88號常興廣場首層 聯合證券登記有限公司 香港北角英皇道338號華懋交易廣場二期33樓3301-04室 中匯安達會計師事務所有限公司執業會計師 註冊公眾利益實體核數師香港九龍九龍灣宏照道38號企業廣場第五期2座23樓 方良佳律師事務所香港灣仔軒尼詩道139號中國海外大廈12樓A室 1486 www.cchengholdings.com 本年報以英文刊發，另有單獨中文譯本。如本年報中文譯本之詞語或術語與英文原文之英文詞語有歧異，概以英文原文為準。 各位股東： 回顧二零二五年，全球經濟格局在複雜交織的背景中持續演變。然而，在戰略多元化舉措及大規模發展規劃的推動下，主要新興市場呈現出韌性增長，彰顯出堅定不移的發展精神。在此背景下，我們欣然向大家報告，本公司將堅定不移地致力於創造卓越的建築環境。 本人謹代表思城控股有限公司（「本公司」）董事（「董事」）會（「董事會」），欣然提呈本公司連同其附屬公司（統稱「本集團」）截至二零二五年十二月三十一日止年度的年報。 二零二五年，全球經濟環境在各個區域中持續演進。儘管挑戰猶存，但在持續多元化戰略及大規模發展規劃的推動下，主要新興市場仍保持韌性增長。在此背景下，我們的主要附屬公司LWK + PARTNERS一直走在轉型的前沿，為包括總體規劃、綜合開發、住宅、酒店、科技、商業及文化項目等在內的多個領域貢獻力量，充分展現我們具備實力與能力提供兼具創新性及符合長期可持續發展目標的設計解決方案。 我們對中國內地市場的投入始終堅定。縱觀二零二五年，中國經濟在精准施策中實現軟著陸，這讓我們愈發深刻地認識到，穩定與可持續發展是企業生存的基石。據此，我們果斷行動，順應國家政策導向，重新校準營銷策略，並推動項目組合多元化發展。該等調整使我們步入一條漸進但日益堅韌的復甦軌道。 我們深知結構性調整仍在持續，惟堅信持續的政策支持將為市場穩定提供堅實基礎。儘管不同開發企業的復甦動力存在差異，但在當前充滿挑戰的環境下，具備核心競爭力的企業無疑將率先脫穎而出。展望二零二六年，我們將更精准地把握市場動態，靈活調整策略，應對預期的波動，並維持長期增長軌跡。 在香港，我們亦面臨著挑戰和機遇並存的局面。高利率對項目開發可行性構成壓力，住宅市場亦維持審慎觀望態勢。然而，此番調整亦為適應性再利用、創新設計方案及新一代商業環境開發帶來新的機遇。 （續） 隨著科技及行業的不斷進步，對跨領域專業人才的需求愈發迫切。除建築及設計能力外，數碼設計、智能建築系統、可持續改造及前瞻性城市規劃等領域的專長，亦日益成為不可或缺的專業知識。對此，我們持續加大人才培養及提升技能，確保團隊具備提供高價值、面向未來的解決方案之能力，以支持企業長遠發展。 回顧二零二五年，阿拉伯聯合酋長國（「阿聯酋」）、沙特阿拉伯王國（「沙特阿拉伯」）及更廣泛的海灣阿拉伯國家合作委員會（「GCC」）以及中東及北非地區（「中東及北非地區」）的房地產及開發行業，持續展現出韌性、適應能力及長遠的戰略價值。在全球經濟不確定性加劇及地緣政治敏感度提升的背景下，該地區的核心增長動力依然穩固，這得益於以沙特阿拉伯二零三零年願景計劃為首的宏偉國家發展規劃，亦得益於對多元化轉型、投資佈局及高質量發展的持續承諾。儘管不同地區及資產類別表現各有差異，但行業整體態勢持續向好，預計有關豐富機遇將延續至二零二六年。 我們對中東地區的關注，透過在該地區日益深化的參與得以進一步彰顯。於二零二五年九月，我們榮幸地建立了一項戰略合作夥伴關係，以此拓展並發展LWK + PARTNERS在沙特阿拉伯的業務。此次合作反映了我們對沙特阿拉伯長遠發展軌跡的信心，並使我們得以與領先的行業夥伴攜手合作、交流專業知識，並為下一階段的可持續城市發展作出有意義的貢獻。在當前敏捷應變、互信關係及本土洞察比以往任何時候都更為重要的環境下，我們相信，此次合作將為本集團未來一年的持續增長與穩健發展提供堅實的平台。 為應對該等市場變化，我們正從戰略層面調整香港、馬尼拉及中國內地各辦公室的定位，以期更高效、更靈活地支援中東及北非地區項目。此舉可使我們充分發揮國際平台的優勢，同時緊密貼合該地區特定的文化、環境及商業需求。此舉亦強化了我們的能力，可為尋求把握海灣地區新一輪發展機遇的香港及中國內地投資者，提供全面、端到端的服務，同時在這個持續演進及具發展遠景的市場中，確保交付的連貫性與客戶的信心。 本集團始終對新興投資機遇保持敏銳目光。我們有幸正積極參與建築行業的數字轉型。我們深信，作為一個集團，科技是引領我們提升運營效率、優化效能及增強盈利能力的路徑。此外，我們認同向科技領域多元化發展的必要性，並深知相比傳統業務，這將提供更為可觀且更為穩健的收入來源。 我們欣然呈報，我們對香港互聯立方有限公司（「香港互聯立方」）的投資一直表現極為出色，該公司引領建築環境數碼解決方案之創新前沿。香港互聯立方在增強本集團於快速發展行業中的技術實力與競爭優勢方面發揮重要作用。該公司不僅實現每年收入持續增長，更開發出建造業一站式項目管理平台，整合全面數字建築應用及人工智能（「AI」）技術。該模式轉變正從根本上重塑項目的構思、設計及執行方式。 我們亦謹此宣佈，中國物業發展項目思城未來城市已於二零二五年順利竣工。基於此項里程碑，並按照標準會計慣例，我們已正式訂立必要的物業使用協議。該協議標誌著我們對該物業使用權的開始，從而觸發使用權資產的確認。因此，我們預計在行使使用權的情況下，與該資產相關的年度折舊費用將有所增加。 我們再次欣然匯報，本集團於二零二五年憑藉全球各地的項目榮獲眾多國際獎項及國內榮譽。我們在不同文化及社會背景下的工作，展現了我們的適應能力、專業精神以及對卓越的堅定追求。我們在全球百大建築設計公司中保持尊崇地位，於二零二六年一月公佈的世界建築100強排名中位列第37位。 這些榮譽印證了我們各地區團隊的堅毅、投入及勤奮努力。儘管二零二五年充滿挑戰，但我們的員工始終堅守我們的核心價值，並持續交出卓越的成績。務實的工作方針以及與各層級客戶的無間協作，構成了本集團原則及文化的基石。 儘管二零二五年為本公司帶來了相當大的挑戰，但此次低谷讓本集團得以評估、檢視並作出必要調整，以增強我們在業內持續經營並朝正確方向前進的能力。 從技術角度而言，我們仍致力於積極尋求新機遇，以提升我們的能力並推動創新。我們的重點將是擴展本集團內的技術發展，尤其是透過策略性地應用AI工具。通過將AI融入我們的營運，我們旨在提高效率、簡化流程，並為客戶及權益人帶來更佳的成果。我們認識到技術的變革力量，並積極致力於可行軟件的研發及探索。此舉不僅將提升我們目前的服務，亦將使我們穩立於行業進步的最前沿。透過協作及前瞻性策略，我們熱切期待為一個由創新及技術卓越驅動的未來鋪路。 最後同樣重要的是，我們將繼續評估具價值的可行項目及具增長潛力的項目，以補充我們現有業務。透過嚴格的策略性投資以及我們對卓越設計的持續承諾，我們已準備好在未來數年支持並貢獻於蓬勃的增長與發展。 本人謹代表董事會，向我們尊貴的客戶、寶貴的合作夥伴，以及最重要的盡心盡力的同事們，致以誠摯的謝意。彼等堅定不移的承諾、決心及辛勤工作，對於兌現我們在所從事的一切中追求卓越的承諾，發揮了關鍵作用。憑藉此共同精神及集體力量，本人深信我們將繼續攜手前進，創造新機遇、開拓創新項目、擴展業務視野，並為本集團未來的增長開闢新路徑。 主席 香港，二零二六年三月二十六日 香港：收縮與整合的一年 在 香 港，房 地 產 市 場 持 續 面 臨 充 滿 挑 戰 的 環 境。高 利率、樓市情緒低迷，加上私營及公營項目儲備減少，對行業利潤率構成巨大壓力。此下行趨勢引發了一波行業整合浪潮。 二零二五年的全球建築及工程行業呈現明顯的地域差異，此乃受不同經濟週期階段、政府政策轉變及城市化優先次序演變所驅動。對於業務遍及香港、中國內地及中東及北非地區（「中東及北非地區」）的企業而言，年內呈現出收縮、穩定及增長的複雜格局。 中東及北非地區：全球增長的新引擎 中東及北非地區在二零二五年成為全球建築業最具活力的增長引擎之一。在宏大的國家願景計劃（包括沙特阿 拉 伯 二 零 三 零 年 願 景 計 劃 及 海 灣 地 區 的 對 應 舉 措）推動下，該地區繼續對大型基礎設施、未來城市發展、旅遊目的地及綜合用途開發及下一代城市環境產生強勁需求。與此同時，市場開始成熟，更加注重交付優先次序、分階段規劃紀律及投資效率，尤其是在沙特阿拉伯，當地部分計劃已於二零二五年重新調整，以支持長期價值創造及可持續實施。即使經過這些調整，該地區對於具備國際實力的設計事務所而言，仍然是一個具吸引力且具戰略重要性的機遇來源。 中國內地：從「數量」到「質量」的結構性轉變 中國建築業於二零二五年經歷了深刻的結構性轉型，擺脫了數十年來以高數量、快速周轉的住宅開發模式。行業面臨新建項目（特別是傳統住宅及大型綜合用途項目）持續減少的局面。此乃由於住房庫存的持續消化、開發商謹慎的土地收購，以及宏觀經濟層面不再將房地產作為國內生產總值增長的主要引擎。政府政策及市場需求積極轉向「高質量發展」。 （續） 在此環境下，能夠成功應對的公司，往往具備在迥異的市場條件中靈活應變的能力－在增長較慢的市場調整服務組合、高效地重新調配專業知識，並在中東及北非等高增長地區以嚴謹的策略及速度擴張。日益明顯的是，成功不僅取決於規模，更取決於應變能力：即重新調配資源、調整交付模式、建立合適的本地合作夥伴關係，以及建設性地應對不斷變化的政策、採購方式及投資者優先事項的能力。隨著行業不斷發展，這種結合了敏 捷 性、區 域 適 應 性 及 營 運 韌 性 的 特 質，將 仍 然 是 企業在跨越不同周期時維持增長及獲取價值的決定性因素。 於二零一八年，我們憑藉捕捉建築行業新興機遇及實現收入來源多元化的抱負，開始推行進軍中東及北非地區的擴張策略。該決策至今仍在創造戰略價值。隨著該區域市場的範圍從公共部門主導的大型項