世荣兆业：2025年年度报告

2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人李江生、主管会计工作负责人汪礼宏及会计机构负责人（会计主管人员）汪礼宏声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 作为房地产开发企业，公司在本年度报告中列示的有关经营计划与投资部署仅代表公司根据目前可预见的经营环境所做出的对未来的合理安排，可能会随经营环境的变化而发生变更，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意相关风险。公司目前面临的主要风险及应对措施，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中公司主营业务面临的主要风险及应对措施相关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以809095632为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.18元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义........................................................................................................2第二节公司简介和主要财务指标....................................................................................................6第三节管理层讨论与分析..............................................................................................................10第四节公司治理、环境和社会......................................................................................................31第五节重要事项..............................................................................................................................49第六节股份变动及股东情况..........................................................................................................75第七节债券相关情况......................................................................................................................81第八节财务报告..............................................................................................................................82 备查文件目录 一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表； 二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 三、报告期内在中国证监会指定网站巨潮资讯网和公司选定的信息披露报纸《证券时报》《中国证券报》《证券日 报》《上海证券报》上公开披露过的所有文件正本及公告原稿； 四、载有公司法定代表人签名的2025年年度报告正本； 以上文件均备置于公司证券部以供查阅。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 股，购买其持有的珠海市斗门区世荣实业有限公司76.25%的股权，2008年2月25日发行完成后，梁社增先生直接持有本公司67.09%股份，公司控股股东由珠海威尔集团有限公司（已更名为"日喀则市世荣投资管理有限公司"）变更为梁社增先生。珠海大横琴安居投资有限公司通过司法拍卖及要约收购取得公司股票合计487,722,674股，占公司总股本的60.28%，并于2024年9月26日全部完成过户，公司控股股东变更为珠海大横琴安居投资有限公司。 五、其他有关资料 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 □是否 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 □适用不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 （一）公司主营业务、经营模式、项目业态及市场地位 报告期内公司以房地产开发与经营为主营业务，依托主业积极拓展工程建筑、园林绿化、物业管理、地产营销、资产运营等上下游产业链。经营模式上，公司实施集团管控与专业公司精细化运营相结合的模式，项目业态以住宅开发、销售为主，辅以配套商业及商业综合体的建设及运营。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司凭借高品质产品与服务获得市场认可，在区域内保持稳固的品牌影响力与竞争优势。 （二）公司主营业务面临的主要风险及应对措施 1、政策风险：房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展始终与国家宏观政策导向紧密相连。当前，国家正着力构建房地产发展新模式，在土地供应、住房供给结构、金融支持及市场秩序等方面持续优化政策体系，旨在推动行业平稳健康发展和良性循环。这对房地产开发企业的战略适配与经营韧性提出了更高要求。若公司不能及时洞察并适应政策环境的变化，则可能对经营与发展带来不确定性。 应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。 2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对比重。 应对措施：适当加快公司现有土地开发，加速利润释放，积极拓展区域外项目，加快多元化产业布局。 3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。 应对措施：合理安排资金计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务成本处于合理范围。 4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。 应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销售策略。 土地一级开发情况 □适用不适用 截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为34,865.38万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上的情形。 董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）□适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 2025年，面对国内外形势深刻复杂的变化，我国经济在固本培元中持续回升向好。作为“十四五”规划的收官之年，也是进一步全面深化改革的重要一年，全国经济运行总体平稳、稳中有进，全年经济社会发展主要目标任务顺利完成。高质量发展扎实推进，新质生产力加快培育，内需潜力不断释放，我国经济实力、科技实力、综合国力持续增强，为“十五五”良好开局奠定了坚实基础。 2025年，全国房地产政策环境在延续前期宽松基调的基础上，更加注重系统性施策与存量盘活，政策力度持续加大，精准度进一步提升。1月，金融监管总局召开工作会议，要求加快推动城市房地产融资协调机制扩围增效，进一步扩大房企项目“白名单”覆盖范围，满足合理融资需求。3月，两会政府工作报告明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，强调因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，加快构建房地产发展新模式。5月，国务院新闻办公室举行新闻发布会，发布“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”，宣布央行将下调个人住房公积金贷款利率。6月，国务院常务会议指出要构建房地产发展新模式，扎实有力推进“好房子”建设，提升政策实施的系统性与有效性，更大力度推动房地产市场止跌回稳。10月，中共二十届四中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，“十五五”规划建议首次将“推动房地产高质量发展”置于民生保障框架下论述。12月，中央经济工作会议确定，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。 根据国家统计局数据，2025年，全国房地产开发投资82,788亿元，比上年下降17.2%；全国房屋竣工面积60,348万平方米，比上年下降18.1%；全国新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%；全国新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%；全国商品房待售面积76,632万平方米，比上年末增长1.6%；房地产开发景气指数，由去年12月的92.55下降至本年12月的91.45。房地产投资持续收缩，竣工降幅增大，销售降幅收窄，库存增速放缓，景气指数小幅下降。 珠海是公司主要房地产项目所在城市。2025年，珠海市经济运行保持稳定增长，全市地区生产总值4573.1亿元、同比增长2.7%。2025年，珠海房地产政策聚焦“稳市场、去库存、优供给”，政策力度持续加大，精准度不断提升。2月，珠海市自然资源局发布了2025年第一批地方政府专项债券收储价格公示，计划通过地方政府专项债券资金收储14宗地块，用好专项债盘活存量闲置土地。5月，珠海市住房和城乡建设局等五部门联合印发了《关于珠海市促进房地产高质量发展的若干措施》，在“加强用地管理、提升住房建设品质、支持住房消费、加快存量商品房去化、强化要素保障”等方面，推出多项备受市场关注的新举措，以推动珠海市房地产市场加速止跌回稳。同月，珠海住建局公布了《珠海市住房“以旧换新”专项补贴申报指引》，将按换购新房网签价格1%，最高不超过3万元给予住房“以旧换新”专项补贴。11月，珠海市