长实集团2025年报

集團架構 目錄 2五年財務概要3全年概覽10主席報告16管理層討論及分析28董事個人資料32集團要員資料41董事會報告59企業管治報告106發展物業概覽116投資物業概覽122酒店及服務套房概覽124英式酒館業務概覽126基建及實用資產業務概覽129基建業務經濟收益概覽130主要物業表136綜合財務報表177獨立核數師報告182上市房地產投資信託188風險因素204公司資料及重要日期 五年財務概要 全年概覽 1及2.集團2025年度業績公佈12 1-3 集團旗下186項物業參與世界自然基金會香港分會主辦的「地球一小時2025」活動，為支持和關愛地球未來出一分力。上海大都會海逸酒店於第18屆年度TTG中國旅遊大獎頒獎典禮暨晚宴上獲頒「上海最佳優選酒店獎」。深圳世紀匯商場獲香港新傳媒集團頒發「金牌旅遊產品選舉2025—金牌大灣區購物中心大獎」。 全年概覽（續） 4-6 1及2.集團2025年度股東週年大會 3.啟德住宅項目「花語海Victoria Blossom」 4.公益金及時雨基金 集團新加坡豪宅物業Perfect Ten於2025-2026年度亞太區房地產大獎中獲頒「新加坡最佳公寓/住宅項目類別五星大獎」。 集團獲《信報財經新聞》頒發「企業品牌顯卓大獎2025—顯卓多元地產業務大獎」。長江集團及李嘉誠基金會對支持香港公益金之「公益金及時雨基金」不遺餘力，公眾透過長江捐款熱線每捐助港幣1元，長江集團及李嘉誠基金會各配對捐款港幣1元。 5.新加坡最佳公寓/住宅項目類別五星大獎 4-6 集團2025年度股東週年大會以混合會議模式進行，股東透過網上平台或親身出席會議並行使投票權利。 啟德全新大型住宅項目正式命名為「花語海Victoria Blossom」。 全年概覽（續） 1. 2025年度投資價值地產企業 2.旅遊名人堂獎 3.企業品牌成就大獎2025－優越南區港鐵上蓋尊貴名邸品牌大獎 4.超卓上市企業大獎2024（地產發展商） 5.上市公司卓越大獎2025－榮耀大獎 7-9 10-12 集團於內地權威房地產資訊平台－觀點機構主辦的「影響力指數• 2025博鰲風尚盛典」中，榮膺「2025年度投資價值地產企業」殊榮。上海大都會海逸酒店榮獲2025年度Tripadvisor「旅行者之選：至尊獎」。海逸國際酒店集團於TTG Asia Media主辦的「第34屆TTG旅遊大獎晚宴及頒獎典禮」上連續第三年獲頒「旅遊名人堂獎」。Blue Coast獲Now財經台主辦的「企業品牌成就大獎2025」頒發「優越南區港鐵上蓋尊貴名邸品牌大獎」，嘉許其卓越表現。惠州瀧珀住宅項目獲Now財經台主辦的「企業品牌成就大獎2025」頒發「優越大灣區住宅項目品牌大獎」。 集團獲《東方日報》及《東網》頒發「超卓上市企業大獎2024（地產發展商）」。集團系內多家公司獲強制性公積金計劃管理局頒發2024-25年度「積金好僱主」、「積金推廣獎」及「電子供款獎」。集團獲《信報財經新聞》頒發「上市公司卓越大獎2025—榮耀大獎」。 全年概覽（續） 1.公益金2024/2025年度最高籌款機構第三名2. 2024亞洲卓越品牌大獎3.傑出上市公司大獎20254. 2024/25年度商界展關懷5. Residential Renovation/Redevelopment – London大獎 10-12 10-12 海逸國際酒店集團榮獲《亞洲週刊》頒發「2024亞洲卓越品牌大獎」。集團獲《am730》及亞洲公關頒發「傑出上市公司大獎2025」。長江集團第26年蟬聯香港公益金三大最高籌款機構之一，並為「2024/2025年度最高籌款機構第三名」。集團獲《明報》嘉許為「香港傑出上市企業」。 長江集團168家成員公司獲香港社會服務聯會頒發「2024/25年度商界展關懷」標誌，連續22年成為最多成員公司獲此殊榮的企業集團。英 國 倫 敦 住 宅 項 目Chelsea Waterfront獲British Homes Awards 2025頒 發「DevelopmentTransformation of the Year」獎項。英國倫敦住宅項目Chelsea Waterfront及The Powerhouse於International Property Awards 2025共獲頒發兩個獎項，分別為「Residential Renovation/Redevelopment – London」及「Best ArchitectureMultiple Residence – London」大獎。 主席報告 應對挑戰基礎穩固 全年盈利 本 集 團 截 至2025年12月31日 止 年 度 之 投 資 物 業重 估 前 溢 利 為 港 幣119億6,000萬 元（2024年 －港幣116億8,800萬元）。每股溢利為港幣3元4角2分（2024年－港幣3元3角3分），與上年度比較增加2.7%。 截 至2025年12月31日 止 年 度 之 股 東 應 佔溢利為港幣108億4,700萬元（2024年－港幣136億5,700萬元），每股溢利為港幣3元1角（2024年－港幣3元8角9分），較上年度減少20.3%。 本集團股東應佔溢利為港幣108億4,700萬元。 股息 董事會現建議開派2025年度末期股息每股港幣1元3角9分，給予2026年5月28日（星期四）營業時間結束時已登記在本公司股東名冊內之股東。上述股息連同於2025年9月25日已派發之中期股息每股港幣3角9分，2025全年合共派息每股為港幣1元7角8分（2024年全年每股派息港幣1元7角4分）。上述2025年度末期股息，如獲2026年度股東週年大會通過，將於2026年6月11日（星期四）派發。於本文件日期，本公司並無於中央結算及交收系統或以其他方式持有任何庫存股份。所有本公司回購以待註銷之股份將不會收取2025年度末期股息。 主席報告（續） 酒店及服務套房業務 業務展望 香港政府與業界於回顧年內繼續協力籌辦多項商業及文體大型盛事，進一步提升本港作為國際城市之吸引力，為更多旅客來港作招徠，以促進旅遊業整體表現。2025年訪港旅客及留港住宿旅客人數均有所增長。集團酒店及服務套房於2025年之收入錄得輕微上升，收益則與2024年相若。集團將因應市場需求，調整旗下酒店及服務套房業務組合，積極提升酒店及長租業務之營業收入。 業務回顧 集團2025年度整體業績持續穩健，儘管環球營商環境繼續受地緣政局緊張、政策不明朗及市場波動等因素影響。年內，集團進一步增強旗下多元資產投資，提升其穩健性，並鞏固集團經常收入基礎。集團購入德國護老房屋及瑞典支援房屋一系列資產，以拓展其社會基礎設施物業組合，並完成收購位於澳洲用作碳封存之農地。 英式酒館業務 於2026月1月，集團完成出售於UK Rails之權益，並於2月宣佈擬出售於UK Power Networks持有之權益，除釋放相關資產潛在價值，亦可靈活調配資金，把握各項環球投資機遇。 於2025年，英國英式酒館行業前景持續不明朗，經營壓力龐大。當地政府公佈其秋季預算案，使食品與勞工成本升勢越趨加劇。Greene King於年內推出多項促銷並致力緩減持續成本壓力之舉措。2025年之收入較2024年錄得增幅，惟收益則因資產減值而下跌。GreeneKing將持續投入數碼投資及提升營運效率，聚焦推動業務發展及擴大市場份額，同時亦將繼續善用資本開支，以提高利潤，並鞏固業務基礎。 物業銷售 香港2025年的住宅物業交投逐漸回復動力。物業印花稅稅率下調、按揭息率偏低，以及發展商調整售價等多項因素，對住宅物業市場有支持作用。集團陸續推出黃竹坑Blue Coast及Blue Coast II單位發售，反映市場對住宅物業有穩定需求。啟德花語海、半山21 Borrett Road第2期及元朗錦泰路等住宅項目，將適時推出市場發售。 基建及實用資產業務 集團基建及實用資產業務投資組合，由受規管實用資產業務及持有合同之基建業務組成，持續為集團提供穩定經常性收入，年內收入與收益均較2024年錄得穩定增長。該等業務負債比率水平恰當，而且業務收入及相關資產能抵禦通脹，以及高利率等宏觀經濟變動。至於受規管實用資產業務，其准許借貸成本按規管期利率予以調整，減輕利率波動風險。 內地政府貫徹落實宏觀經濟政策，促進經濟內循環，如持續放寬限購政策、降低首付比率及下調房貸利率等措施，以帶動房產需求，鞏固市場發展。集團內地住宅項目，計有惠州瀧珀花園、東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園及北京逸翠園，均為內地置業準買家考慮選購的物業項目。 本公司、長江基建集團有限公司、電能實業有限公司及長江和記實業有限公司之全資附屬公司所組成的合營企業，於年內簽署合約出售於UK Rails之權益，已於2026年1月完成，本公司佔合營企業之間接權益為20%。 與2024年比較，集團於回顧年內的物業銷售收入及收益整體均有所增加。油塘親海駅I及II、上海御沁園、北京逸翠園、新加坡Perfect Ten，以及英國Chelsea Waterfront住宅項目單位銷售錄得溢利收益。集團將延續審慎策略，物色優質土地儲備作未來發展。 2026年2月，本公司、長江基建集團有限公司及電能實業有限公司之間接全資附屬公司簽署合約出售彼等於UK Power Networks之權益，預期現金所得款項連同過去數年之持續分派，將為本公司2021年作出之投資帶來強勁回報。如早前公告所述，該交易須待若干先決條件獲達成後方會完成。本公司在該項目擁有20%間接權益。 物業租務 於2025年，香港及內地物業租賃市道依然充滿挑戰。與2024年比較，相關業務之收入及收益均錄得輕微減幅。集團之多元投資物業組合，遍及香港、內地及英國多地，涵蓋零售、寫字樓、工業及社會基礎設施用途。集團就長江集團中心二期採取精準明確的租賃及推廣策略，租務進展理想。長江集團中心二期坐落中環核心商業區，擁維港開揚景觀，大型企業選址必優先選擇核心地段高質商廈，因此集團對超甲級寫字樓的需求及前景充滿信心。 主席報告（續） 香港經濟穩健增長，2025年全年實質生產總值按年上升3.5%。香港具備獨特優勢，發揮其內聯外通之關鍵橋樑作用，助力連繫內地企業與國際投資者。在國家堅實支持下，香港保持其作為國際金融及商業中心之重要地位。港府採取不同措施，提升香港作為創科中心及綠色金融領袖等競爭優勢，吸納環球資金與人才，以鞏固本港經濟發展。住宅樓市將繼續受房屋土地政策及利率走向主導。 可持續發展 於年內，集團各業務及投資項目在提升可持續發展和氣候韌性方面均取得有意義進展。集團深明在業務營運及價值鏈過程中所肩負推動減碳排放之責任，並已制定氣候轉型計劃及減碳路線圖，為邁向淨零道路提供指引。集團已於2024年獲得科學基礎目標倡議(SBTi)之認證，將由2025年起，就該科學基礎目標的進展作出匯報。所披露範圍3將拓展至涵蓋上下游不同來源，並提早於強制時限前採納香港交易所之氣候相關披露新規定，亦同時加強作出氣候相關財務披露，包括為緩解及應對措施投入資金，以及量化來自氣候相關風險的潛在財務影響。 集團作為跨國企業，憑藉旗下在各地多元化行業之穩固優質投資與資產組合，具備優越條件在多變營商環境，沉穩應對各式挑戰。集團恪守嚴謹財務管理紀律，以保持雄厚財務實力與充裕流動資金之優勢，並將繼續秉持「發展不忘穩健、穩健不忘發展」原則，貫徹其為股東創造長遠價值及可持續增長方針，靈活調配資金以適時把握合適機遇，創造穩定回報與經常性收入。香港及內地一直為集團之重要市場。 另外，集團亦深諳良好可持續管治有助業務維持長遠穩健發展，因此除推出新增的「持份者參與政策」，亦加強現行政策，並同時更新企業風險清單，將更多氣候變化及人工智能等可持續相關考慮因素納入其中，以助各業務單位識別相關潛在之風險與機遇。集團推進可持續發展及保護環境之努力備受市場嘉許，包括Perfect Ten在2025