伦敦办公室市场报告

Q1 2025 执行摘要 关键主题 2.以质量为导向的租赁业务持续主导。 4.全球经济增长面临的再挑战考验市场韧性 他们从新兴和动荡的市场中规避风险，转而在成熟中心寻求庇护。伦敦凭借其透明的法律体系、深度流动性及全球连通性，仍然独特地能够吸纳被重新导向的资本。脱欧经验凸显了这一点：虽然冲击会动摇信心，但它们极少撼动伦敦作为金融和商业强国的首要地位。最近的关税争端以及随之而来的全球增长放缓，仅仅是再次确认了该城市的避风港地位。 租户策略的重新校准，一些公司转向短期租赁，而另一些则加倍努力确保未来适应性强的空间。大型企业，特别是在金融和专业服务领域，继续占据需求的重要份额，突显了市场的韧性。 不确定性的回归与机遇之窗 伦敦的办公市场长期以来以其在逆境中的韧性而著称。如今，随着关税、地区冲突以及新一轮宏观经济波动引发的全球紧张局势再次加剧，首都再次面临考验。国际货币基金组织的最新预测将英国的增长预期下调至1.1%，这并未带来多少安慰。然而，在阴霾笼罩的头条新闻之下，伦敦的商业房地产领域展现出一个引人入胜的悖论：在许多方面，逆境可能成为其最强有力的盟友。 一个安全的资本避风港 伦敦的办公生态系统仍然是国际资本的磁石。尽管新的制裁和全球政治紧张局势带来了复杂性，但投资者仍然珍视伦敦透明度的法律框架和流动性。西方 在这种情况下，决策可能会暂停，但潜在的需求并不会消失。一个显著的趋势是 地缘政治动荡正在重塑全球资本流动。随着投资者 结尾，伦敦的瑰宝，由于稀缺价值而保持了其魅力。最近的交易突显了一种模式：主权财富基金和机构投资者越来越多地寻求大型核心资产，既受到防御性质量的吸引，也看到了长期的升值潜力。伦敦——按部门划分的采用情况 或翻新的办公空间，这一数字远高于长期平均水平。这一趋势强化了正在进行的叙事：租户愿意为满足不断变化的工作场所标准的建筑支付溢价。 首都的空置率保持在9.0%，高于长期平均水平，但这一数据掩盖了核心细分市场甲级办公空间的严重短缺。 相反，规模较小的租户表现得更为谨慎，特别是在面临预算压力的领域。尽管如此，整个市场% 新/翻新 情绪保持乐观，截至季度末报告了107万平方英尺的活跃命名需求。这比长期平均水平高出14.6%，和 说明潜在需求，即使核心区域的A级空间短缺宏观经济环境创造细分市场。新建空置短期逆风。该市仅为0.6%，甚至仅为0.3%。 交叉潮流与对比 2.5 2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q1 2016 Q4 2017 Q1 2017 Q4 2016 Q2 2016 Q3 2017 Q2 2017 Q3 2018 Q1 2018 Q2伦敦的租赁市场继续2.0to reflect a flight to quality. The1.5prevailing imbalance between demand for high quality space and the limited1.0供应量已推动0.5众多租户果断行动。0.0值得注意的是，2025年第一季度租赁活动中有近三分之二——相当于160万平方米——集中于新 一个供应受限的前景2018 Q3 2018 Q4 2019 Q1 2018 Q3 2018 Q4 2019 Q1 2019 Q4 2020 Q1 2020 Q4 2021 Q1 2021 Q4 2019 Q2 2019 Q3 2020 Q2 2020 Q3 2021 Q2 2021 Q3 2022 Q1展望未来，需求趋同，尤其是在租赁到期的情况下。我们的预测表明，市中心租金将平均增长5.8%，年增长率为5.2%。While downside risks linger – includinginflationary pressures and broader economic uncertainty – the persistent mismatch between supply2018 Q2并且需求提供了强大的缓冲。伦敦的核心办公市场仍然很好地与更广泛一个显著的增长，同时伴随着租金% 新/翻新从每平方英尺82.50英镑上涨到90.00英镑，对首都高度特定空间的需求不断增长。优质，租金从160.00英镑/平方英尺上涨至167.50英镑/平方英尺，上涨了4.7%。南岸区，长期以来被视为价值替代方案，公布 不久的将来。波动，并且季度溢价强劲，增长了5.3%。质量不太可能减缓任何西端核心也维持了 Q1 2025见证了投资活动的显著提升。投资额达到250亿英镑。伦敦——按部门划分的采用情况自以来最高msq ft2023年，增幅达29.5%。全新翻新二手车S/hand B季度增长。 投资环境：绿色 复苏迹象 80%70%60%50%40%30%20%10%交易量是自每平方英尺以来最高的，反映了持续的客53.9%的资本已投入。新供应稀缺，且结构性强劲。核心资产，反映投资者的担忧，预计将保持压力236.4%高于本季度，而未来五年内年度价值将增加机会也看到了强劲的西端核心紧随其后。来源：Knight Frank 研究2025年第一季度，投资活动出现显著增长。2023年达到250亿英镑，季度增长率达到29.5%。主权财富基金最为活跃，在全球不确定性背景下，对追求稳定的愿望明显增加。由于持续的供需不平衡，核心交易因兴趣而激增。主要收益率保持稳定，西区的收益率为3.75%，城市地区的收益率为5.25%。4 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q42025年第一季度Southbank. MSCI数据进一步20 20 20 202confirms stabilisation in yields for2 2 2平均质量的办公室，提供4 Q2 4 Q3 4 Q4 0% 3.02.5主要租金持续上涨。即使逆经济风势聚集2.0且占用者的成本压力增大，1.5：伦敦的办公市场持续其上升轨迹。人才的短缺1.0高质量的太空领域，特别是在核心领域0.5子市场，仍然是决定性因素2015 Q2 2015 Q3 2015 Q4 2016 Q12016 Q4 2017 Q12017 Q42016 Q2 2016 Q3Our analysis projects an undersupply of4.57.6万平方英尺到2028年，这将加剧4.0竞争优质空间和3.5支持持续租金增长。在市中心，租金从95.00英镑上涨到100.00英镑每平方英尺。 2017 Q2 2017 Q3 2018 Q1 0.0保持顶级租金的活跃。 伦敦—按质量及细分市场的空置率 股票百分比（左侧），可用的新/翻新建筑数量（右侧） 稀缺优质空间的根本因素、持续的职业者需求以及深厚的全球资本池，依然稳固。下一阶段将要求投资者和职业者同样具备灵活性，但对于那些准备果断行动的人来说，伦敦不仅提供弹性，还承诺长期增长。2024 2025 2026 2027 2028长期增长和价值创造。来源：Knight Frank 研究 随着全球环境持续演变，伦敦作为资本首选目的地的地位看似稳固。这座城市仍是适应力的明证，挑战以创新应对，大胆举措持续塑造着其传统。 4投资者一个令人安心的市场均衡信号。 对未来道路谨慎乐观 伦敦——按部门划分的采用情况msq ft2尽管地缘政治和宏观经济波动将考验市场的韧性，但伦敦的办公行业已做好充分准备。0 2019 2020 2021 2022 2023要应对不确定性。 The 随着全球环境持续演变，伦敦作为资本和人才的首选目的地地位80%看起来很稳固。”70% 伦敦办公市场表现仪表板 Q1 2025 市场回顾城市南岸 £100.00 在南岸区，焦点集中在76南岸区（40,933平方英尺），随后是TIDE、135公园街与艾默生街（包括18,686平方英尺和13,907平方英尺的多宗租赁）、The Forge（18,686平方英尺）以及Tower Bridge Court（16,568平方英尺）。显然，大型租户仍然保持参与——特别是在空间匹配ESG资质和现代规格的地方。 2025年第一季度为城市和南岸办公市场提供了一个审慎而非漫无目的的开端。总吸纳量降至150万平方英尺——较2024年第四季度下降29.4%，且较长期平均值（LTA）低5.4%。然而，若深入分析这一头衔数字，叙事将变得更加细致入微。新装修空间的租赁量超出LTA 5.6%，并占整体活动近三分之二（65.6%）。这似乎表明使用者不仅对地理位置关注，也对品质保持执着。 租金（每平方英尺英镑） 1.48 m 12.76 m 多元化需求推动基础发展。 专业服务领域是城市租赁的主要引擎，占总需求量的28.0%。紧随其后的是金融服务（22.4%）和技术、媒体和电信行业（19.6%）。在一个两极分化的市场中，三种稳定的需求支柱的存在表明了健康的基础设施。 £0.97 bn 租赁量的下滑具有普遍性，影响了所有城市和南岸子市场。即便如此，城市核心和南岸核心子市场的表现均超出其各自的长期租赁协议（LTAs），这凸显了拥有顶级设施和交通枢纽的中央位置持续具有吸引力。尽管面临宏观逆风，核心地段的需求正证明其韧性。 投资周转率 而且管道情况看起来很有希望。律师行手中的交易总额达160万平方英尺，位于金城，近30万平方英尺位于南岸区。金城核心区占据了这些待售物业的45%，而最大的交易——超 大宗交易推动业务活动。 2025年前三季度，城市和南岸办公楼市场展现出稳健而非摇摆的开局。总吸纳面积降至150万平方英尺，较2024年第四季度下降29.4%，且较长期平均水平（LTA）低5.4%。 中到大型的租赁物业（面积超过20,000平方英尺）占城市总租赁量的39%，在南岸占27.1%。城市中排名前列的租赁项目由25号芬斯伯里环形广场（154,526平方英尺）、1号利物浦街（72,412平方英尺）和石匠法院（61,704平方英尺）引领。其他关键交易包括40号利得丰街（47,783平方英尺）、城市点（42,784平方英尺）以及圣博托尔夫大楼（38,815平方英尺）。 39%中大型租赁（面积超过20,000平方英尺）占城市总租赁量的39%，在Southbank占比为27.1%。 在南岸，市场份额增长达到了1.8%，广泛地形成了向上的压力。供应的市中心区域的基本租金从每平方英尺95英镑上涨至100英镑，而南岸核心区则从每平方英尺82.50英镑上涨至90英镑。激励套餐保持稳定在24至27个月，但对高品质空间的竞争现已降至20年来的最低点——这是一个有利于房东提价的成熟环境。 仅0.9%，目前比其长期平均值低0.4个百分点。南银区核心子市场的空置率也随之下降，从9.2%降至8.6%，与历史水平相符。 伦敦——按部门划分的采用情况供应量正在减少且具有选择性。msq ft 城市的发展完成量较为有限，并且，关键地，% 新/翻新 可用性正在下降全新翻新二手车S/hand B轨迹。在本市，第一季度市场空置面积下降了6.7%，将空置率从9.2%降至8.5%。虽然这仍比长期趋势高出0.9个百分点，但趋势正在下降。新建4.5 4.0 80%面积达5.8万平方英尺，而潜在的空置率则完全是另一回事：：我们的预测自第四季度以来保持不变。预计在2025年至2029年间，市中心平均年主要租金增长率为5.8%，南银核心区为3.5%。在伦敦市中心，具备ESG资质的中央、现代化的办公空间预计将在租赁吸纳和租金方面表现更佳，特别是 大部分为预租。在已交付的737,240平方英尺中，79.1%已预租。信息是什么？供应正逐渐进入，而非洪水般倾泻。 投资势头增强 开发完成1.5在城中的增长是适度的，1.0关键在于，大部分是预先租赁的。0.5交付的737,240平方英尺总面积中，已有79.1%被预租。4 Q2 4 Q3 4 Q4 0%0.02017 Q