房地产行业报告（2026.3.16-2026.3.22）：交易修复强于价格修复，边际改善信号增多

核心观点与关键数据

行业投资评级：房地产行业投资评级为“强于大市”，维持评级。

市场修复特征：3月市场较1-2月更活跃，“小阳春”现象明显，上海二手房放量是重要验证。本轮修复呈现结构性特征：二手强于新房、上海强于其他一线、低总价强于高总价、核心区强于外围、交易修复强于价格修复。

行业基本面：

• 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为186.28万方，累计同比-17.7%。近四周平均成交面积同比-21.4%，环比+43.6%。一线城市近四周平均成交面积同比-30.2%，环比+46.2%。14城商品住宅可售面积为7795.09万方，去化周期为20.6个月，一线城市去化周期为14.69个月。
• 二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为266.5万方，累计同比-6.7%。近四周平均成交面积同比-21.6%，环比+46.6%。截至2026/3/9全国城市二手房出售挂牌量指数为4.77，环比-10.3%，挂牌价指数为144.68，环比-0.13%。
• 土地市场成交：近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.96，平均商服类土地成交数量/供应数量为1.27。成交住宅类土地楼面均价为9567元/平方米，溢价率为8.26%；成交商服类土地楼面均价为1431.25元/平方米，溢价率为0.25%。

行情回顾：上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.21%，跑输沪深300指数2.02pct。港股恒生物业服务及管理指数下跌1.39%，跑赢恒生综合指数0.3pct。

风险提示：政策不及预期、行业销售不及预期、收储进度不及预期、市场情绪极端避险。

研究结论

行业基本面底部正逐步临近，边际改善信号增多。尽管行业指数层面仍下行，但企业拿地溢价率及拿地意愿低，显示市场对销售修复和利润兑现仍缺乏信心。从量价调整深度看，市场已接近底部，交易修复强于价格修复的边际改善趋势值得关注。