房地产10月月度报告：地产板块强于大市，成交回暖信号初现

核心观点：地产板块强于大市，成交量回暖信号初现 本月政策端支持力度强劲，五部门联合会议提出四个取消、四个降低、两个增加，并提出通过货币化安置方式新增实现100万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿；住建部发声表示10月商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，变化显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复，市场活跃度提升；财政部允许专项债券用于土地储备，使用专项资金回收存量土地或新增储备；地方层面多地优化住房公积金及限购措施积极跟进房地产市场“止跌回稳”主基调。投资端情况看，本月房地产市场杭州、上海依旧延续火热态势，整体土拍市场溢价率土地主要为核心城市贡献。板块表现方面，本月房地产指数上涨0.74%，沪深300指数下跌8.58%，相对收益为9.32%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第6位。2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积极提振房地产市场。房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价“止跌回稳”，带来房地产基本面改善，维持行业“看好”评级。 销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄 本月国家统计局发布2024年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积7.03亿平，同比下降17.1%（1-8月-18.0%），其中商品住宅销售面积同比下降19.2%；1-9月商品房销售额6.89万亿元，同比下降22.7%（1-8月-23.6%），其中商品住宅销售额同比下降24.0%。9月商品房销售面积和销售额同比分别下降11.0%和16.3%，单月降幅连续两个月收窄，环比8月分别增长50.0%和43.2%，“金九”销售表现良好。分区域看，1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3%。 新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅扩大 本月国家统计局发布2024年9月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.7%（8月分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%），一线城市销售价格环比降幅扩大0.2pct，二线城市持平，三线城市扩大0.1pct，70城整体环比-0.7%，降幅与8月持平。同比情况来看，一、二、三线城市同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%（8月分别为-4.2%、-5.3%、-6.2%），一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别较8月扩大0.5pct、0.4pct、0.4pct，带动70城整体新房价格同比下降6.1%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月以来的最大降幅。 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。 1、百万套住房改造指标落地，10月成交量回暖信号初现 2024年10月，宏观政策对地产支持依旧积极，五部门联合会议提出四个取消、四个降低、两个增加，并提出通过货币化安置方式新增实现100万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿；财政部允许专项债券用于土地储备，使用专项资金回收存量土地或新增储备；住建部发声表示10月商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，变化显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复，市场活跃度提升。 表1：百万套住房改造指标落地，国家统计局公布9月地产市场运行数据 表2：优化购房限制措施，多地购房补贴进行时 2、9月销售数据环比改善，累计销售降幅持续收窄 本月国家统计局发布2024年1-9月商品房投资和销售数据。1-9月，全国商品房销售面积7.03亿平，同比下降17.1%（1-8月-18.0%），其中商品住宅销售面积同比下降19.2%；1-9月商品房销售额6.89万亿元，同比下降22.7%（1-8月-23.6%），其中商品住宅销售额同比下降24.0%。9月商品房销售面积和销售额同比分别下降11.0%和16.3%，单月降幅连续两个月收窄，环比8月分别增长50.0%和43.2%，“金九”销售表现良好。分区域看，1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3%。 图1：2024年1-9月商品房销售面积同比下降17.1% 图2：2024年1-9月商品房销售金额同比下降22.7% 图3：2024年1-9月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-15.5%、-19.1%、-18.7%、-13.3% 2.1、新开工面积降幅收窄，竣工面积降幅持续扩大 2024年1-9月，全国房屋新开工面积5.61亿平，同比下降22.2%（1-8月-22.5%），降幅连续7个月收窄，其中住宅新开工同比下降22.4%；9月单月新开工面积0.66亿平，同比下降19.9%，拿地减少持续影响新开工规模。1-9月，房屋竣工面积3.68亿平，同比下降24.4%（1-8月-23.6%），其中住宅竣工面积同比下降23.9%；9月单月竣工面积0.34亿平，同比下降31.5%。 图4：2024年1-9月房地产开竣工面积同比下降22.2%和24.4% 2.2、开发投资降幅收窄，销售表现压制房企投资动力 2024年1-9月，房地产开发投资额7.87万亿元，同比下降10.1%（1-8月-10.2%），其中住宅开发投资额同比下降10.5%；9月单月开发投资额0.94万亿元，同比下降9.4%，销售回款表现压制房企投资动力。 图5：2024年1-9月房地产开发投资额同比下降10.1% 2.3、销售回款资金有所改善，房企融资环境依旧严峻 2024年1-9月，房地产开发企业到位资金7.89万亿元，累计同比下降20.0%（1-8月-20.2%），降幅连续6个月收窄，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9%（1-8月-5.1%、-8.4%、-30.2%、-35.8%），销售回款资金有所改善。单月数据来看，9月各项资金来源同比降幅较8月均有所扩大，房企融资环境仍较严峻，9月经营性物业贷和金融十六条政策延期，10月住建部提出年底前白名单信贷规模增加至4万亿，助力房企融资环境持续改善。 图6：2024年1-9月房地产开发企业到位资金同比下降20.0% 图7：2024年1-9月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-6.2%、-9.1%、-29.8%、-34.9% 3、新房价格同比降幅扩大，一线新房价格环比降幅扩大 国家统计局发布2024年9月70大中城市商品住宅销售价格变动情况。从新建商品住宅环比情况来看，一、二、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.7%（8月分别为-0.3%、-0.7%、-0.8%），一线城市销售价格环比降幅扩大0.2pct，二线城市持平，三线城市扩大0.1pct，70城整体环比-0.7%，降幅与8月持平。同比情况来看，一、 二、三线城市同比分别-4.7%、-5.7%、-6.6%（8月分别为-4.2%、-5.3%、-6.2%），一、 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅分别较8月扩大0.5pct、0.4pct、0.4pct，带动70城整体新房价格同比下降6.1%，降幅环比扩大0.4pct，再次创造2015年6月以来的最大降幅。 图8：9月一线城市新房价格环比降幅扩大 图9：9月70大中城市新房价格同比降幅扩大 从70城新房价格涨跌个数来看，2024年9月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、1、66个（8月分别为2、1、67个），价格环比上涨城市数量环比增加1城。9月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为2、0、68个（8月分别为2、0、68个），与6-8月保持一致，延续价格同比下降趋势，且自2022年4月以来，价格同比下跌城市数持续超过上涨城市数。 图10：9月70大中城市新房价格环比上涨城市数3个 图11：9月70大中城市新房价格同比上涨城市数2个 3.1、二手房价环比降幅持平，同比降幅创2006年以来新高 从二手住宅房价环比情况来看，9月70城二手房价格环比-0.9%，降幅环比持平。 其中一、二、三线城市环比分别-1.2%、-0.9%、-0.9%（8月分别为-0.9%、-1.0%、-0.9%），各能级城市中，一线城市降幅环比扩大0.3pct，二线城市降幅环比缩小0.1pct，三线城市降幅环比持平。同比情况来看，70城二手房价格同比-9.0%，降幅扩大1.3pct，降幅创2006年以来新高，且自2023年10月以来降幅持续扩大。其中一、二、三线城市同比分别-10.7%、-8.9%、-9.0%（8月分别为-9.4%、-8.6%、-8.5%）。二手房价格整体延续以价换量趋势，其中一、二、三线城市分别扩大1.3pct、0.3pct、0.5pct。 图12：9月70大中城市二手房价环比-0.9% 图13：9月70大中城市二手房价同比-9.0% 从70城二手房价格涨跌个数来看，2024年9月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（7月分别为1、0、69个），二手房价环比下跌城市增加1城。8月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个（7月分别为0、0、70个），70城二手房价自2024年初以来同比均下降。 图14：9月70大中城市二手房价格环比均下降 图15：9月70大中城市二手房价格同比均下降 3.2、重点城市二手房价同比均下降，新房仅上海同环比上涨 从一二线重点35城表现来看，2024年9月新房同环比均降多增少，同比仅上海、西安2城上涨，环比仅上海、太原上涨，其中上海以环比+0.6%，同比+4.9%领跑35城。一线城市中仅上海实现新房价格同环比增长，北京、广州、深圳新房价格同环比均下降。新房1-9月整体同比情况方面，上海、西安分别以同比+4.9%、+1.9%领跑35城。 二手房价格情况来看，35城同环比均为下降，其中厦门、南昌环比跌幅超1.5%，深圳、厦门、武汉、广州同比跌幅超12%。1-9月整体情况方面，太原以同比-4.1%领跑，厦门、武汉、广州同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比-6.5%、-7.3%、-8.7%、-10.4%。 表1：2024年9月重点城市二手房价同比均下降，上海新房同环比领涨（%） 4、投资端：杭州上海土拍市场整体火热，溢价率数据支撑主 要来自高能级城市 投资端情况看，本月房地产市场杭州、上海依旧延续火热态势，整体土拍市场溢价率土地主要为核心城市贡献。 表3：杭州上海土拍市场整体火热，溢价率数据支撑主要来自高能级城市 图16：100大中城市土地成交面积情况边际改善 图17：100大中城市土地成交总价呈现波动 图18：100大中城市土地成交溢价率环比水平低位震荡 5、一月行情回顾 板块表现方面，本月（2024年10月1-31日，下同）房地产指数上涨0.74%，沪深300指数下跌8.58%，相对收益为9.32%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第6位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中润资源、深振业A、万通发展、光大嘉宝、济南高新，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为浦东金桥、中国国贸、鲁商发展、中交地产、特发服务。 图19：房地产指数上涨0.74%，板块表现强于大市 6、投资建议：维持行业“看好”评级 本月政策端力度依旧强劲，五部门联合会议提出四个取消、四个降低、两个增加，并提出通过货币化安置方式新增实现100万套城中村和危旧房改造，年底前将白名单项目信贷规模增加到4万亿；住建部发声表示10月商品房销售面积同比连续下降趋势出现拐点，变化显示出房地产市场在经历调整后开始回暖，市场需求逐步恢复，市场活跃度提升；财政部允许专项债券用于