新增建设用地用途受限？暨年度土地成交回顾

核心观点

• 自然资源部38号文要求年度新增城乡建设用地≤盘活存量土地面积，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。
• 短期内，地方土地出让和房企拿地受影响有限，因为有部分“已获批但未规划”的土地可用作开发建设。
• 中期内，土拍收入和房企拿地可能面临下行压力，但对不同城市影响分化，高能级城市受影响较小，中小城市受影响较大。
• 对房企而言，拿地主要依靠存量土地、城市更新和旧改，高能级城市受影响有限，低能级城市受影响温和。
• 如果政策有效引导楼市企稳回升，长期内对土地市场和房地产市场可能是利好。

2025年土地成交情况

• 全国土拍市场偏弱，2025年累计成交33547亿元，同比下降11%。
• 12个省（直辖市）土地成交规模同比正增长，西部、东北部分省份回暖明显，东部、中部多数省份仍在调整。
• 土地成交金额排名靠前的城市集中在长三角、成渝、珠三角等核心区域。
• 城投拿地占比普遍下降，仅8个省份占比同比增加。

付息压力分析

• 38号文可能影响地方土拍收入，加大欠发达地区的付息压力，进而影响区域内城投的偿债能力。
• 一揽子化债政策降低了地方债务利息支出，但土拍市场低迷导致政府性基金收入下降，地方财政收支矛盾依然突出。
• 2025年重点省份的付息压力有明显改善，西北、东北等省份付息压力边际缓解，但青海、海南、福建、江苏、安徽、山东、陕西付息压力边际加大。
• 地市层面，部分地市剔除城投托底拿地后，卖地收入对利息保障倍数仍较低，存在较大压力。

风险提示

• 数据统计可能有遗漏。
• 宏观经济表现超预期。
• 信用风险事件发展超预期。