新能聚势 光启未来2025年第四季度大中华区物业摘要

大中华区办公楼市场在2025年呈现温和复苏态势，但供需矛盾依然存在，租金下行趋势延续。科技互联网成为需求修复核心引擎，金融服务业保持稳健，新兴消费业态加速布局。市场持续呈现租户主导格局，租约条件更趋灵活。

各城市市场表现分化：

• 一线城市：净吸纳量达162.9万平方米，科技行业扩张带来支撑，但租金下行压力持续。
• 新一线城市：需求结构多元化，新兴行业如游戏、跨境出海服务等成为楼宇经济增量主力，推动琶洲、广州国际金融城等重点板块完成动能切换。

科技重塑办公新生态：

• 上海：人工智能、集成电路设计企业需求占比显著增长，科技互联网行业成为第二大需求来源。
• 南京：低空经济、5G/6G、科技互联网三大赛道为支柱，产业与空间共生，办公楼成为创新节点。
• 深圳：科技类企业主导市场交易，消费电子、芯片半导体等硬科技企业及出海服务业需求旺盛。

零售地产市场在“国补”政策、体育健康需求、入境旅游等因素推动下呈现结构性修复，但新增供应量仍处于高位，租金持续承压。潮玩、运动户外、消费电子等业态保持活跃，头部品牌采用大店策略重塑空间价值。

物流地产市场需求保持稳定，国内电商平台及第三方物流企业为需求主力。新增供应压力较去年略有缓和，但区域分化明显，华南地区及北京空置率上升。租金持续深度调整，业主采取灵活定价政策支撑市场恢复。

酒店市场受游客数量增加、消费水平下降以及重大节日管控等多重因素叠加影响，高端以及上酒店业绩小幅承压。但得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代，市场需求仍保持向好预期。