大中华区物业市场摘要
办公楼市场
- 市场概况：2025年三季度，中国主要城市甲级办公楼市场需求有所复苏，但整体市场表现依旧谨慎。成本依旧是租户首要考虑因素，供需矛盾依旧凸显，各城市甲级办公楼租金继续下行。
- 需求来源：科技互联网企业带动多个城市甲级办公楼需求持续修复，部分城市展现地域优势在消费零售、出海相关等赛道成需求修复关键动力。
- 供应与空置率：新增供应持续放量，整体市场空置率仍处高位。全国主要城市的甲级办公楼市场在本季度新增供应总计101.2万平方米，其中一线城市新入市总量共计82.0万平方米。
- 租金趋势：整体租金持续下行态势，租约条件更趋灵活。多数城市业主方提供更加灵活的租约条件，以维持现有租户，应对去化压力。
- 净吸纳量：三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场整体净吸纳量录得74.2万平方米，较上季度增长显著。
- 城市分析：
- 北京：业主持续重视楼内现有租户，空置率基本维持稳定，租户承租能力持续下行。
- 上海：成本驱动型需求仍为主要需求来源，同时部分行业需求有所回暖。全市共计两个非中央商务区项目竣工交付，总建筑面积录得127,800平方米。租金仍处于下行通道，整体市场持续利好租户。
- 广州：租赁市场整体氛围保持谨慎，电商及出海服务等新兴产业释放一定增量需求。净吸纳量主要由新兴子市场所带动，全市空置率略有改善。
- 深圳：办公楼市场整体租赁活跃度有所回落，新增供应项目集中入市，空置率小幅上升。整体供应充足而有效需求偏弱，全市租金维持下行通道。
- 成都：金融城甲级供应持续，全市空置率连续第六个季度攀升。总部迁入迁出与内部换租持续活跃，互联网需求温和修复。企业租金预期持续探底，精装产品精准适配成去化关键。
- 武汉：科技互联网行业持续主导市场去化，医药及生命科学和政府机构及公共组织成交占比有所提升。第三季度，武汉甲级办公楼市场并未录得新项目入市，全市甲级办公楼市场空置率小幅下降，租金持续下行。
- 西安：增量需求有限，企业流动搬迁常态化。新兴区域加速成熟，高性价比楼宇持续吸引需求转移。供应端持续承压，西安市场以价换量趋势或将在年底强化。
- 杭州：办公楼供应节奏放缓，市场竞争持续，租金降幅扩大。数字科技创新企业活跃，金融企业需求趋缓。
- 南京：传统行业租赁表现稳健，支撑南京办公楼市场第三季度租赁成交。2025年第三季度南京办公楼市场维持存量，整体市场空置率有所回落。甲乙级办公楼租金跌幅均进一步扩大。
- 香港：租赁势头加速，带动净吸纳量强劲回升。各分区市场租金均有收缩，反映市场持续调整下面临的下行压力。
- 台北：2025年第三季度办公市场回温，办公楼成交量约为32,000平方米，季增率为40%。本季半数交易聚焦在三年内新完工的甲级办公楼。
零售地产市场
- 市场概况：2025年前三季度，中国社会消费品零售总额实现365,877亿元，同比增长4.5%，增速较上半年回落0.5个百分点。其中，商品零售增长4.6%，餐饮收入增长3.3%，9月的增速再次回落至当年低位，且限额以上单位餐饮收入同比下跌1.6%，大型餐饮总体经营堪忧。
- 供应与空置率：中国零售地产的平均空置率现阶段仍处高位，有望在新增供应回落、存量资产调整中，逐步回落。但因地服服饰、化妆品等高租金业态表现疲软，销售额下滑，品牌调整加速，增量需求很难从高租金业态得到支撑。
- 需求分化：服务消费的活力明显强于商品零售，而在商品零售中低单价、高频消费更加稳健。高端消费仍处降温中，体育、户外品牌则更加积极。餐饮总体呈走势分化，小面积餐饮活跃；主力店持续调整，经营面积收缩。
- 城市分析：
- 北京：整体消费品零售市场显著承压。餐饮品牌加速更替，情绪消费热度持续。市场转型与调整周期下，全市租金降幅加深。
- 上海：在"促消费"政策和新消费趋势推动下，上海零售物业租赁需求持续恢复。本季度上海市区无新增供应，零售物业租金延续下行趋势。
- 广州：暑期消费旺季支撑下，零售租赁市场氛围平稳。番禺迎来新项目入市，全市空置率与上季度基本持平。商户经营稳定性有所改善，平均租金跌幅环比收窄。
- 深圳：生活消费持续稳定，新兴品牌加码深圳核心商圈。本季度两个新项目入市，全市空置率小幅降低。全市平均租金降幅环比收窄。
- 成都：购物中心主力店新旧业态更迭，空置率微升。传统商业新增供应暂缓，非标商业成市场焦点，两者互补共进，扩容成都商业版图。
- 武汉：武汉优质零售物业市场整体需求趋稳，餐饮、时尚和生活业态需求支撑市场成交。2025年第三季度武汉优质零售业市场录得两个新项目入市，武汉优质零售业市场租金小幅下降，空置率持续回稳。
- 杭州：钱江南岸新项目开业，零售氛围提升。生活品质类消费增长，宠物经济持续发力。租金跌幅与上季度相近。
- 南京：赛事经济有效提振相关商圈活力，餐饮与时尚类业态持续成为南京零售物业市场租赁需求复苏核心驱动力。第三季度南京优质零售市场录得两个项目开业，整体市场空置率下调。南京全市零售物业市场租金降幅放缓。
物流地产市场
- 市场概况：2025年三季度，中国物流仓储市场延续温和修复趋势。在促消费政策持续发力下，国内消费温和回暖，带动国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升；同时，部分头部跨境电商平台因全球战略调整，对国内仓储扩张趋于审慎。
- 供应与空置率：本季度全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓。新增供应呈现区域性集中，市场分化显著。
- 租金趋势：三季度，全国主要物流城市租金同比全部录得负增长。业主在租金谈判中展现出更高灵活性，如降价续租或在合同期内提供租金优惠。
- 城市分析：
- 北京：三季度整体租赁活跃度放缓，区域间搬迁型需求占主导。当前市场下行周期中，部分新增供应入市节奏放缓。核心子市场租金大幅缩减带来区域间价差收缩。
- 上海：租赁活主要以成本为导向，地段仍具吸引力。2025年第三季度有三个项目竣工入市。租金持续面临下行压力。
- 广州：整体租赁需求承压修复，第三方物流仍为主要支撑。租金下行压力持续，个别跨境电商平台寻求优化现有租赁条款。新供应去化缓慢叠加部分租户调整仓储布局，整体空置率抬升。
- 成都：需求继续保持活跃，季内数码家电零售、白酒、快递快运企业共同支撑起仓储增量需求。全市仓储规模第二大的子市场——青白江子市场，出租率达到99%的历史最高值。租金降幅环比收窄。
住宅市场
- 市场概况：2025年第三季度，受市场预期转弱及传统淡季因素叠加影响，市场复苏动能有所减弱，中国住宅市场持续处于深度调整阶段。
- 需求与供应：2025年前三季度，全国新建商品住宅销售面积录得5.5亿平方米，同比下降5.6%，较去年同期明显收窄，但二季度以来降幅有所扩大。全国住宅累计新开工面积录得3.3亿平方米，同比下降18.3%；全国住宅累计施工面积录得45.2亿平方米，同比下降9.7%。同期，全国住宅累计竣工面积录得2.2亿平方米，同比下降17.1%。
- 价格趋势：2025年三季度，各线城市新建商品住宅销售价格环比均处下行区间。二手商品住宅方面，9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%。
- 城市分析：
- 北京：高品质住房购买门槛持续降低，改善型需求成为市场主力。北京高端住宅市场供应显著回落，上半年开盘项目稳定去化。新房及二手房价格均有回落。
- 上海：上海进一步松绑楼市政策以提振购房需求。三季度八个高端住宅项目开盘入市。高端一手住宅均价持续上行。
- 广州：三季度广州住宅市场需求延续阶段性调整。开发商推盘节奏放缓，本季度高端住宅新房入市609套。高端住宅租赁市场需求同步走弱。
- 香港：一手市场交易量随着新盘推出持续高企。本财年首幅招标出售的住宅用地于2025年第三季成功卖出。豪宅租务活动持续活跃。一手市场价格下滑将拖累二手市场价格随之下跌。
酒店市场
- 市场概况：2025年第三季度，北京酒店市场在强劲入境与国内休闲需求支撑下维持高入住率，但企业差旅疲软导致平均房价承压，RevPAR同比微降4.4%。
- 供应与空置率：本季新增三家高端酒店落子新兴商务与文旅区域，供应节奏稳健；第四季度暂无新项目入市，市场进入阶段性观望期。
- 租金趋势：2025年第三季度北京酒店市场数据显示，每间可售房收入（RevPAR）同比下降4.4%，处于下行周期阶段。
- 城市分析：
- 北京：需求端由入境旅游和国内休闲旅游共同推动，其中1月至8月累计接待入境游客336万人次，同比增长44%；抖音平台暑期门票订单量增长41%，研学游预订量更实现环比近49倍增长。尽管入住率稳健，但企业差旅预算仍紧缩，平均房价承压，导致RevPAR小幅下滑。
- 上海：随着一系列利好政策的密集落地，上海迎接更多入境游客，助力全市五星级酒店业绩稳健。2025年三季度新增约1,000间高端酒店客房，未来还计划新增约1,300间高端及以上客房。
- 广州：尽管第三季度因疫情、台风和假期安排等因素表现疲软，但通过调价策略保持了总体稳定。第四季度的大型活动及2026年预期增长将推动市场进一步复苏，追平疫情前业绩。
- 深圳：深圳酒店市场在商务文旅双轮驱动下表现稳健，且未来在政府的大力推动、持续入市的文旅产品以及多个大型活动支撑下，各受访者预期前景积极。
- 香港：访港需求持续稳步增长，带动酒店业绩。2025年前三季度新增供应有限。市场重新定价推动酒店交易活跃。市场基本面持续改善，改造机会推动交易活跃。
