市场概述
- 东南地区办公室市场在2025年表现积极，第四季度租赁面积665,350平方英尺，全年租赁总量3.4百万平方英尺，同比增长8%，达到2019年以来最强表现。
- 2025年完成356笔交易，创历史新高。
- 金融和商业服务（FSB）行业占全年租赁量的26%，TMT行业占23%。
- 年末市场活跃需求总计3.95百万平方英尺，FSB行业占比26%。
- A级写字楼占2025年租赁总量的79%，显示市场对现代化、高效、设施完善的建筑需求强劲。
- 第四季度市场供应持续收紧，总供应量降至16.2百万平方英尺，其中新A级供应量降至10.42百万平方英尺，同比下降3.3%。
- 第四季度空置率降至10.2%，A级写字楼空置率降至6.6%。
- 开发管道有限，截至2025年底，1.8百万平方英尺正在建设中，预计未来24-36个月完成，其中剑桥和西伦敦占当前投机性开发总面积的61%。
- 2025年大部分市场租金上涨，剑桥和牛津分别录得27%和16%的租金增长。
投资概述
- 东南地区和伦敦投资总量在第四季度达到4.25亿英镑，创12个月最高纪录，全年投资总量13亿英镑，同比下降25%，与2023年持平。
- 2025年完成112笔交易，同比增长15%，其中112笔交易超过50万英镑，同比下降5笔。
- 2025年平均交易规模降至1100万英镑，为2009年以来最低。
- 私募股权和房地产公司占总投资量的76%，预计未来海外和英国机构投资者将寻求替代投资来源。
- 东南地区A级办公室收益率保持在7.00%，与伦敦基准存在显著差异，其中城内和西区的收益率分别为5.25%和3.75%。
重点城市分析
- 大雷丁：全年租赁量558,271平方英尺，同比增长7%，最高达到2018年水平，其中71%的租赁发生在城外。
- 西伦敦：第四季度租赁量90,274平方英尺，全年租赁量310,150平方英尺，同比下降8%，TMT和FSB行业分别占比33%和22%。
- 剑桥：全年租赁量289,509平方英尺，同比增长38%，最高达到2020年水平，81%的租赁发生在城外。
- 牛津：全年租赁量110,431平方英尺，同比下降32%，18笔交易完成，其中Oxfam租赁26,529平方英尺。
- 布莱顿：全年租赁量58,778平方英尺，与2024年基本持平，A级写字楼占比43%，空置率8.2%。
研究结论
- 2025年东南地区办公室市场表现强劲，租赁总量达到2019年以来最高水平，市场对高质量办公空间的需求持续增长。
- 投资市场趋于稳定，重复买家回归，A级写字楼收益率吸引投资者。
- 重点城市中，大雷丁表现突出，西伦敦租赁量下降，剑桥和牛津受特定行业影响，布莱顿市场乐观。
- 未来市场供应有限，租金上涨趋势持续，投资者关注高质量办公空间。
