*ST阳光：2025年年度报告

2026-L22 【2026年2月】 2025年年度报告 第一节重要提示、目录和释义 公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人陈家贤、主管会计工作负责人王媛婷及会计机构负责人（会计主管人员）邱琼明声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“十一公司未来发展的展望”的有关内容。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义..................................................................................1第二节公司简介和主要财务指标..............................................................................5第三节管理层讨论与分析........................................................................................10第四节公司治理、环境和社会................................................................................31第五节重要事项........................................................................................................54第六节股份变动及股东情况....................................................................................81第七节债券相关情况................................................................................................88第八节财务报告........................................................................................................89 备查文件目录 （一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 （三）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 释义 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、信息披露及备置地点 四、注册变更情况 五、其他有关资料 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构□适用不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问□适用不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是否 公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标 □是否 九、非经常性损益项目及金额 适用□不适用 适用□不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目为提供租赁招商及租户管理等服务营业利润，及其他业务收入。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期实现稳健发展。 （一）商业运营管理业务 公司依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务。报告期内，公司致力于通过专业的运营管理与精细化管理手段，为商业项目资产增值以及实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。 （二）物业租赁业务 业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目，通过“业态优化+租户赋能+精细化运营”策略提升运营质量。报告期内，公司延续精细化运营传统，针对写字楼、商业综合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长期合作，核心项目出租率保持较高水平，为租赁收入的稳定性提供坚实支撑。 （三）房屋销售业务 报告期内主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼销售。公司结合市场需求优化销售策略，通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回笼的同时，进一步优化资产结构，为核心运营业务聚焦奠定基础。 2025年，商业地产行业在经济弱复苏与消费升级转型的双重影响下，呈现出“分化加剧、提质增效”的发展态势。公司上下紧密围绕年度经营目标，迎难而上，主动作为，在多个业务领域与项目管理中取得了积极进展。 一、租赁基本盘稳中有升 2025年，公司主要租赁项目平均出租率同比增长。其中，各购物中心面对高压市场态势，以品牌活力激活与租金收益保障为核心，引入一批具有标杆意义和强聚客能力的品牌，全年完成招商调改面积3.62万㎡。 二、对外沟通积极主动，稳住市场信心 公司通过业绩说明会、投资者热线等多种渠道，主动对外沟通发声，稳定投资者与市场信心。 三、开源节流齐头并进，保障现金流安全 自2022年3月实施应收账款清缴专项工作以来，公司综合收入实际收缴率逐年提升，2025年度持续维持在99%以上。同时，在满足运营基本需求的前提下，公司严控成本支出。 四、多元发展积极探索，强化资源储备 2025年公司深入开展新兴业务研究，与标的项目负责人进行多轮深度洽谈并前往项目现场考察。与此同时，公司持续积极拓展优质商业项目。 五、组织架构应需而变，提高组织效能 在董事长的指导下，公司调整优化整体组织架构，以更高效地服务业务发展和经营管理，进一步释放组织效能；探索人才梯队建设，编制《人才梯队建设方案》，为人才梯队动态调整提供依据；创新实践评优机制，每季度评选业务单位优秀员工，透明化评选程序、配套多元奖励机制，激发员工积极性，让创造价值的员工获得回报；围绕“挖经验、助提升”，组织开展优秀经营管理案例评选，通过案例复盘与跨部门交流，共享成功经验、沉淀组织智慧、赋能个体成长；推出《追光人，请就位》系列短视频，2025年累计上线6期，让奋斗的员工“被看见”，点燃榜样力量。 六、总部职能下沉一线，聚力业务攻坚 总部职能中心持续为一线业务单元提供全方位赋能，在管理工具创新、资源整合、业务支持、人员兼岗及重难点工作实地支援等方面发挥了重要作用。 2026年，公司将在资本市场重回“正轨”。全公司上下将目标一致，以坚定的决心、务实的举措推进各项工作，用实绩重塑价值。 □适用不适用 参见“管理层讨论与分析”中的“十一、公司未来发展的展望”相关内容。 □适用不适用 二、报告期内公司所处行业情况 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求 报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、深圳、成都和沈阳。 根据国家统计局数据显示，2025年1—11月份，社会消费品零售总额456,067亿元，增长4.0%。其中，除汽车以外的消费品零售额411,637亿元，增长4.6%。按消费类型分，1—11月份，商品零售额403,822亿元，增长4.1%；餐饮收入52,245亿元，增长3.3%。 零售地产方面，三季度一线和新一线城市的租金环比下降。但未来三年，伴随供给侧回归理性，新增供应亦将退潮，供需关系平衡性有望修复，带动零售地产基本面企稳回暖。写字楼市场方面，三季度中国主要城市的甲级办公楼市场需求有所复苏。租户市场环境下，企业换租搬迁频率加快，成本仍是租户首要考虑因素。 一、北京商业地产市场情况 1、购物中心方面 2025年第三季度，北京优质零售物业市场无新增商业项目交付。季内外围商圈项目重塑品牌组合、调改积极，新开店铺占比较上季提升12个百分点，较高的换铺率带动全市季末净吸纳量为负值，空置率小幅上涨0.2个百分点至7.7%。由于可选消费需求和高承租能力品牌拓店需求持续谨慎，季内多个商业体下调招商定位，致使全市购物中心首层平均租金加速下行，季末同样本比环比下跌0.6%至每天每平方米30.6元。 2、写字楼方面 2025年第三季度，北京办公楼市场整体供应节奏延续平稳态势，整体市场更多业主在续租或租约重组时作出让步。本季净吸纳量仍达8.7万平方米。整体空置率降至19.7%。甲级净吸纳量贡献近八成，空置率降幅更显著，租金下行调整仍为刺激需求最直接有效的手段，全市平均租金面价降幅同样本比环比扩大至2.9%至每月每平方米234.8元。 二、成都商业地产市场情况 1、购物中心方面 2025年第三季度，成都零售物业市场未录得新增购物中心开业。三季度零售物业市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，负约1.2万平方米。市场整体空置率环比上升0.1个百分点至9.1%，购物中心首层平均租金报价维持下行趋势，环比下跌0.7%至354.5元每平方米每月。 2、写字楼方面 2025年第三季度，成都优质办公楼市场约18万平方米的新增供应，持续供应令空置率进一步上升，截至三季度末，全市优质办公楼整体空置率环比上升1.1个百分点至29.2%；甲级办公楼空置率环比上升2.1个百分点至37.3%。租金继续下行，优质办公楼平均账面租金环比下跌3.2%至67.3元每平方米每月，甲级办公楼平均账面租金环比下跌2.7%至79.3元每平方米每月。 三、深圳商业地产市场情况 1、购物中心方面 2025年第三季度，两个项目共33.7万平方米的新增供应入市，供应高位持续，得益于前期良好的预招商，新项目均录得较高入驻率。在新项目带动下，单季净吸纳量高达27.7万平方米，全市空置率虽环比上升0.4个百分点至4.6%，但仍处于较低区间。在租金方面，核心区与非核心区市场表现呈现分化态势。核心区内多个位于高竞争商圈的项目，纷纷通过调降租金以吸引租户；而非核心区头部项目整体表现稳健，个别人气较高的项目租金实现了逆势增长。整体市场存量及新增供应较为充沛的情况下，租方在谈判中更具话语权，市场以价换量持续，导致本季整体市场平均租金环比下降1.0%，降至每天每平方米18.0元。 2、写字楼方面 2025年第三季度，新增供应高位持续，当季共录得44.5万平方米的新增供应，创年内及连续第九季以来的新高，约半来自前海。以价换量仍是市场主调。除租金优惠外，针对优质租户，业主亦酌情延长免租期以增强吸引力。本季