2025城市更新新形态：商业街区的转形与转型白皮书

活力商业街区：转型发展情境下城市更新的新形态

核心观点： 在城市发展从增量扩张转向存量优化的背景下，活力商业街区作为城市活力的关键载体，其转型与升级已成为推动城市高质量发展、促进消费内需、提升居民生活品质的重要途径。

行业发展趋势： 中国商业展现出独特的“韧性”与“纵深”，在空间维度上具有无与伦比的适应性，从“商品集合”转向“生活方案”提供者，并展现出跨越式发展特征。

城市更新机遇： 城市更新机遇为商业街区发展奠定基础，政策支持、市场需求和技术创新共同推动商业街区品质升级和现代化发展。

国家战略需求： 活力商业街区对扩大内需具有战略价值，能够促进区域消费升级、提高城市生活品质、提升区域经济活力。

内涵与特征： 活力商业街区是连接个体、社群、文化与城市体验的复合生态系统，其核心特征包括：较强的可驻足停留性、功能高度复合性与生态丰富多样性、内容与场景动态更新性、明确的结构弹性与坪效导向性、城市肌理融合性。

典型案例与经验借鉴： 通过对五大类典型案例（老旧厂区转型型、老旧住宅更新型、老旧商业转型型、老旧街区活化型、新规划开发型）的深度剖析，提炼出其成功经验与面临的挑战，包括空间策略、运营机制、治理模式等。

指标与评估： 构建了一套科学的评价维度和量化体系，涵盖场景吸引力、业态平衡力、品牌影响力、坪效竞争力、社群与服务亲和力五个维度。

金融工具驱动价值实现： 以REITs为代表的金融创新工具为商业街区的可持续运营提供资本解决方案，通过轻重资产分离的大资产管理架构和多层次REITs资本退出路径设计，实现资产盘活和价值释放。

研究结论： 活力商业街区是城市更新与公共生活的战略节点，通过内容驱动、社群共建、空间重塑等路径，实现经济、文化与社会价值的综合提升。未来，活力商业街区应被赋予作为城市文化生态、社会韧性与治理创新平台的重要角色。