房地产行业深度分析报告：2025房企销售复盘：行业出清中，关注α机会

核心观点

• 百强房企销售额近五年呈渐进式收缩态势，2025年销售额33572亿元，同比-19.8%，降幅收窄但连续五年下滑。
• 中国金茂逆势增长，2025年销售额同比+16%，重回前十，成为唯一恢复正增长的重点房企。
• 销售均价加速上升，2025年百强房企销售均价达2.01万元/平，同比+8.9%，滨江连续十年占据榜首，金茂增速达50%。
• 行业马太效应加剧，千亿房企由央国企主导，2025年千亿房企数量回到2016年前水平，共10家，其中7家为央国企。
• 头部TOP10房企市占率持续提升，头部房企更受益于行业出清，2025年TOP10市占率49.6%，较2021年底提升13.6pct。

关键数据

• 2025年百强房企全口径销售额33572亿元，同比-19.8%；权益销售额24645亿元，同比-20.1%；权益比例为73.4%。
• 2025年TOP10、TOP30、TOP50、TOP100销售额门槛分别同比-3.5%、-24.9%、-13.3%、-26.7%。
• 2025年全口径销售额千亿的房企数量为10家，与2016年水平相近。
• 2025年TOP10房企市占率49.6%，较2024年+2.0pct；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企市占率分别为24.4%、12.0%、14.0%。

研究结论

• 行业出清中，央国企凭借资金、信用和政企优势，确立并巩固头部地位，马太效应加剧。
• 头部房企更受益于行业出清，市占率提升主要集中在本轮下行期。
• 销售均价上涨趋势不变，房企聚焦核心城市、品质改善型项目。
• 中国金茂等房企经营改善，实现逆势增长，α凸显。
• 布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值。

投资建议

• 预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄，市场恢复预期驱动房企估值提升。
• 推荐A股开发商：滨江集团、招商蛇口；港股开发商：华润置地、绿城中国、中国海外发展。