房地产2026年展望止跌回稳徐徐图之2025120320251202

会议信息

• 时间：12月03日
• 参会人：中金分析师

全文摘要
中国房地产市场当前处于复杂调整期，成交量企稳到价格拐点的过程比以往更漫长，政策效果多为短期。市场整体下行趋势明显，一二线与三四线城市价格调整幅度相近，显示趋势普遍性。市场走向受四大因素影响：需求充足程度、支付能力合理性、杠杆空间充裕性及库存过剩情况，企业债务问题亦关键。建议通过增加购房需求、提升支付能力、合理引导杠杆及控制供给等策略，强调政策决心与市场信心的重要性。

2026年展望
预计2026年二手房销售面积下跌约，新房成交面积个位数下降，新开工面积下降，物理竣工面积约11亿平米，开发投资约7万亿，下降约。市场压力犹存但下行趋势压力收窄。

止跌回稳阶段分析

• 定义：止跌回稳指成交量企稳回升后，价格拐点需6-12个月显现，投资拐点可能再需1年左右。
• 当前阶段：市场处于成交量止跌回稳筑底阶段，二手房成交量率先企稳，新房受开发商债务问题影响仍偏弱。
• 政策效果：四轮政策刺激下成交量短期积极但反应短暂，当前再次走弱。

房价调整情况

• 2021年6月以来二手房同质可比价格下行，2023年三四季度成交量走弱后价格再跌，高线城市与低线城市价格差异小。

关键因素分析

• 需求与支付能力：城镇化率提升空间相对积极，但人口条件不利，房价收入比虽改善（全国平均6年，一二线降幅突出）但绝对水平仍高（8-10年），新房价格调整不充分。
• 杠杆：居民杠杆低位有利，企业债务问题突出，需纳入政策应对。
• 库存：新房可售量减少但去化未改善，二手房挂牌量持续上升，库存压力显著。

周期重启条件
综合因素显示，当前需求不理想、支付能力待提升、库存压力巨大，企业债务问题未解决。需政策更强决心，刺激需求（放宽资格、生育补贴）、提升支付能力（增收入降税负、下调按揭利率）、引导杠杆（降低首付、公积金支持、过桥贷款）、控制供给（收储存量项目、试点收购存量住房、避免新增保障房）。

核心结论
房地产市场方向需压降供给，政策有效性关键，需信心、耐心与决心，等待周期自然调整。