执行摘要
人民币机构资本在大宗交易中占比逐年提升，成为核心流动性来源。工业物流与商办赛道仍是存量配置基本盘，边际增量流向“弱周期、稳现金流”的“To-C”类资产。保险机构配置逐渐向“To-C”类扩容，资产组合更趋多元化。头部险资持续活跃布局，新入局机构迅速抢占细分赛道。多层次资本市场体系构建完成，引入多元化资本全面参与。人民币资本闭环已逐步形成，“开发-改造-提升-证券化”路径清晰。灵活的交易结构设计匹配各类资产风险特征。公募REITs底层资产不断丰富，基本完成对广义商业地产类型的覆盖。跨境电商扩张放缓，华南产业链优势稳固。新增供应于明年开始退潮，空置率有望持续改善。高标仓供应节奏在切换，市场格局逐步重塑。多数市场供需持续改善，租金与空置率逐步回归合理区间。保租房供应过峰，市场有望回归供需平衡。集中式公寓渗透率有结构性红利，内环内租金有望率先回归增长通道。消费基础设施营收增速跑赢线下社零，强者恒强，运营能力是零售物业投资的关键。核心商务区在供需博弈中继续享有相对优势。企业搬迁区位选址偏好显示核心区优质办公楼租赁稳定性高。中国不同资产类别资本化率趋同，短期仍有扩张压力。亚太多数市场风险利差逐步拉大，中国内地一线城市平均利差持续领先。
核心观点与关键数据
- 人民币资本占比提升：2022年以来，内资买家占比单边上扬，2025年上半年已逼近100%。
- 资产配置趋势：险资成为人民币资本中坚力量，投资工业物流资产，零售商业、写字楼、综合体共同成为主要配置类型。长租公寓、数据中心、康养等资产逐步纳入主流配置视野。
- 保险机构配置多元化：除传统资产外，长租公寓、社区商业、数据中心等赛道配置明显提升，消费类资产成交量显著提升。
- 资本市场体系完善：涵盖合资公司、私募基金、机构间REITs及公募REITs，引入多元化资金方，实现资本对不动产全生命周期深度覆盖。
- 人民币资本闭环形成：“开发-改造-提升-证券化”路径清晰，资本市场迈向成熟。
- 公募REITs发展：截至2025年10月，共发行上市76只，规模合计2,059亿元。仓储物流风险利差最高（255bps），租赁住房风险利差最低（89bps）。
- 跨境电商与物流：跨境电商扩张放缓，华南产业链优势稳固。物流新增供应仍处于高位，2026年后供应量将下降近60%。
- 长租公寓市场：保租房供应过峰，市场有望回归供需平衡。上海集中式长租公寓市场渗透率仅11.5%，内环内租金有望率先回归增长通道。
- 零售物业：消费基础设施营收增速跑赢线下社零，奥特莱斯和服务于周边高频民生消费的社区商业增长确定性更强。
- 办公楼市场：核心商务区空置率低于全市平均，租户黏性高。核心区优质办公楼租赁稳定性强。
- 资本化率：一线城市三大主流物业类型资本化率逐步趋同，短期仍有扩张压力。亚太多数市场风险利差逐步拉大，中国内地一线城市平均利差持续领先。
