厚积薄发，重塑韧性：中国商业地产物业与资产管理白皮书

市场研究 中国｜2024年10月 joneslanglasalle.com.cn 厚中国积商薄业发地，产重物塑业与韧资性产管理白皮书 前言 在过去几年间，物业管理行业经历了一个从讲故事到回归业务的过程。 近年来，物业管理行业一度在资本领域和投资市场中备受追捧。很多大型物业管理企业成为了潜在的优质投资标的，市场和投资人开始用更大的声量，不断讲述物业管理的故事。这也引导了一批物企在这个过程中，一味地追逐扩张在管面积和业务规模，以追求体量增长作为主要甚至是唯一的发展目标。资本浪潮褪去、投资人回归理性后，很多物企业绩增长动能不足，难以支撑此前的高估值，市值持续缩水。 当前，物业管理行业估值回归价值本性，收并购活动持续降温，步入冷静期。行业需要从“讲好故事”的急速扩张逻辑，回归到“做好服务”的稳健发展逻辑。在这样的变化中，行业必然面临一个洗牌、淘沙、优中择优的过程，只有做到“笃实”和“创新”的物业管理机构才能领航穿越――领先的物业管理机构须在夯实传统物管服务的基础上，持续探索行业新的增长点、深化物业管理服务对资产持有人不可或缺的价值。 我们常说，决定房地产价值的因素是“地段、地段、地段”，但在项目建成或投资落定后，它的地理位置就已经不会改变了，这个时候就需要考验持有人的资产保值能力。物业管理并不是资产链条中最末端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。 中国商业地产物业与资产管理行业正处于多个关键脉络转变的交叉路口――除了面对资本市场的冷却，行业也同时面临着租赁市场下行和建筑资产楼龄增长的挑战。此时此刻，正是我们做出思考和沉淀的时机。基于丰富的业务经验、最佳实践及国际视野，仲量联行将致力于引领商业地产行业在不确定的环境中塑造资产韧性，探索革新路径，寻求破局之道。 “ 仲量联行 李中国从区越物业与资产管理部总监 目录 01 资管逻辑领航物业管理升级3 识别市场与楼宇的双重生命周期4 前介顾问：将实际运营思维嵌入项目规划设计期6 租务管理：以经营者视角拓展物业管理服务边界7 一组对照案例：优质的物业管理与标杆资产表现互相成就 9 02 资本性改造：项目生命周期中的重要课题10 市场迫近第一次“大修”时点11 维修保养与升级改造的长周期计划13 资本性改造的经济账15 电梯的故事 17 03 服务客户的客户：从个体体验到资产收益的传导链19 马斯洛需求层次理论在物业中的应用20 降本方案不能压缩租户体验及风险安全管理22 真实管理场景中的实践24 04 行业蜕变的思考与启发26 绿色双碳：从一到零的归元之路27 地产科技：从“锦上添花”到“务实去华”28 轻量升级：从职能直管到网络协作30 结语33 01 资管逻辑领航物业管理升级 在市场下行与存量时代的双重影响下，物业管理在资产全生命周期中提升价值和提供长期战略支持的重要性凸显。” 物业管理的内涵早已远远超出“三保一维”，专业机构已开始代入资产管理视角拓宽物业管理的服务边界。在市场波动下，资产价值不再简单地水涨船高了，而是需要稳健、可持续的现金流作为支撑，因而需要长周期、高品质的资产与物业管理护航。因此，本文开篇将先聚焦资产管理的逻辑，我们相信做出这样的思考和讨论恰逢其时。 “ 识别市场与楼宇的双重生命周期 当前市场环境充满挑战，全国各商业地产领域基本均处于横盘或下行阶段，也对物业与资产管理提出更高的要求――物业管理的概念开始向资产管理逻辑延伸，向资产管理链条的上下环节拓展，对资产价值的影响力凸显。 市场中也开始有一些资产持有人，试图通过压缩资管和物管方面的相关成本来应对下行市场压力。但我们认为，引入具备资管逻辑的成熟物业管理战略才是根本答案。物业管理机构和专家需要在传统物管功能的基础上，增加资产管理的思维模式，即以经营视角下的业务逻辑反推自身管理服务功能，拓展有利于项目现金流收益、超出传统物管服务范畴的工作，对资产进行全局性的、长周期的规划。 图1：全国重点二十城市甲级办公楼市场租金涨跌占比 当前办公楼市场处于下行周期 从市场周期的角度来看，当市场处于增长区间时，资产价值随行就市，通过短期持有和出售，资产持有人能获得显著收益，因此物业管理所带来的价值提升被浪潮掩盖。而当市场步入下行区间时，短期内退出处置价格与预期不符，推动市场整体资产持有周期延长，现金流收益重要性提高，物业管理长周期、高品质的陪伴对于资产的保值乃至增值的基石性价值浮出水面。 下降100% 过去三年（2021-2024） 上一个租期 持平25% 下降75% 未来三年（2024-2027） 下一个租期 *注：基于全国重点二十城市甲级办公楼市场租金表现趋势及未来预测； 当前中国重点城市办公楼租赁合同的租期以3年（36个月）更为普遍，因此在此作为参照。数据来源：仲量联行研究部 我们当前所处的市场正在经历下行周期，并将在未来中期内持续面临下行压力。承压时，中低端品质的物业或可寻求全面压缩成本、抱守底线思维，而标准以上的优质项目反而更需要 脚踏实地、保持竞争力、保障现金流，应对风险与挑战，而其必要手段之一就是确保物业管理的支出合理、服务品质优越。 从楼宇生命周期的角度来看，资产与物业管理的价值与资产楼龄也有密切关系。当然，如果“高龄”楼宇能够始终保持设施设备的品质感和完善功能性，且空间设计和理念根据需求趋 势及时调改，则楼宇的租赁表现完全可以打破楼龄限制，达到乃至突破市场均值。 示，简单来看，办公楼的楼龄与租金呈负相关，楼龄每 根据牛津大学赛德商学院*的伦敦办公楼市场研究显 但报告更进一步分析即发现，实际影响楼宇租金的因素 增长一年则租金平均下跌2.95英镑/平方英尺（b=−2.95）。 并非楼龄本身，而是设施设备品质，由于老旧楼宇往往 面临硬件设施的老化或缺失，因此展现出假性相关。 *参考文献：FabianBraesemann,FrancescoCarollo,ThomasPayer,LukeGraham,SaraTabone,andAndrewBaum.BeyondLocation: Valuedriversofofficespace.SaïdBusinessSchool,UniversityofOxford,2022. 这就考验资产与物业管理人的基本功和判断力了――市场周期对于单体项目和业主而言很难改变，属于不可控因素，而楼宇自身的管理则是可控因素，良好的资产战略和物业管理将帮助项目有效对冲潜在风险，跨越市场周期。 图2：资产与物业管理节点的四象限图 基于市场和楼宇的生命周期，不同节点有不同的不动产投资策略，也有差异化的物业管理侧重 市场增长投资热度持续提升，资产赁价需值求随和行就市、水涨船高 楼龄短 增长周期楼龄短 品质的物业管理能产生锦上添花的作高用杆，性差租异金化价或值定高制点化的服务有望打造标 增长周期楼龄久需楼为现宇实通状过况，中匹修配、大市修场和周升期级将改增造值持潜续力提转升化 楼龄久 新更维楼完护硬善成，件设施短更高期容错率低， 下行周期楼龄短 专效，业压的缩物新业设管备理的能磨合够损最耗大周程期度，提显质著减增少不必要的开支 当前所处节点 下行周期楼龄久 资品产质价、长值周需期要的持物续业稳管健理的价现值金彰流显支，撑资，高产管理逻辑强化 物设一业计般硬过件时要，老化修、或改需造保持市场地位 市场下行楼市宇场租整赁体和资资产本持价有值周压期缩延，长短期内处置承压， 数据来源：仲量联行研究部 前将介实顾际问运：营思维嵌入项目规划设计期 案例 比如从电梯这一侧面来看，高品质的电梯硬件 和精美的设计用材，在实际运营中未必能让终 端使用者有效体验到。电梯系统的前期设计与 资产后期实际运营情况的匹配度将决定楼宇资 源配置的有效性和全周期成本控制的表现，详 细内容请见后文“电梯的故事”专题。 物业管理在资管周期中的重要性，不仅体现在交接后的实际运营期，更是首先体现在项目规划设计阶段和建设阶段的前期物业管理工作中。在建筑的规划和建设阶段，资方或业主往往需要聘用施工单位、设计单位和工程监理单位等等不同的供应商和专业团队，但这些团队都会在竣工交付前后陆续完成收尾工作，大多不会参与到后续建筑的实际运营过程中。这里，就需要前置化的物业管理顾问服务，构成项目建设期和运营期之间顺畅过度的桥梁。物业管理专家，可以从未来实际落地运行和满足终端用户群体的使用角度，为项目在设计、扩初、建设施工等不同阶段，乃至设施设备的采购和配置、从设备端到末端的连接等细节工作，提出切实的优化建议与专业意见，为后期优质的全面物业管理服务奠定基础。 在政策法规框架下，结合行业标准、业主预期、设备工况、租赁策略等因素，对项目进行全面评估，在人车动线、设备设施、体系搭建等方面提前介入，提前发现并解决问题，可以最大化避免项目运营阶段可能出现的用户需求错配、设备运行低效等风险，也是降低后期额外成本支出的有效方式。 德克萨斯大学奥斯汀分校设立的建筑业研究院（CII）*的学术研究显示，项目前期规划阶段所付出的努力与项目的最终成功之间确实存在可量化的正相关关系，回归方程对数据的拟合程度（R2）为0.4190。 在上述研究基础上，我们结合物业管理领域做出了定向分析。在资产生命周期的前期阶段，制定具有物业运营逻辑和管理逻辑的规划设计，能显著节省项目后期的相关运营成本。而进入建设乃至运营阶段，前期遗留的欠缺和脱节将为资产维护运行带来显著难度，后置改动也将带来巨大的改造成本。正因为如此，在项目设计建设时期就应引入物业管理顾问团队，充分考虑如双碳管理和绿色资产运营要求、目标租户行业特性和业务需求、终端用户体验及偏好等等相关落地问题，而不是在建成后移交资产时再进行判断和决策，避免将很多花了功夫、耗费了资源的设计巧思和建筑品质无端埋没。 很多案例看起来只是交付和运营过程中业主面临的一些小问题，但对客户体验的负面影响和后期成本支出影响却很大，而此类问题均可在项目交付前的前期物业管理阶段得到有效解决和预防。优秀的前介物业顾问服务，保障了项目从设计开发建设阶段到运营期的平稳衔接，达成了从设备端到末端转化、从业主方设计投入到使用方切实感受的紧密链接。 *参考文献：GeorgeE.Gibson,MicheleR.Hamilton.Analysisofpre-projectplanningeffortandsuccessvariablesforcapitalfacilityprojects.ConstructionIndustryInstitute,UniversityofTexasatAustin,1994 租以经务营管者理视：角拓展物业管理服务边界 在运营期，物业管理机构引入资产管理逻辑的一个重要的落脚点，是以资产收益最大化为出发点，具备“经营视角”并拓宽物业管理的服务边界。这样的物业管理服务，可以积极主动地探索增加资产收入来源、提升项目现金流表现的多种可能性，凸显资产与物业管理的战略价值。 其中，保证租户结构的优质稳定和提升租赁业务的收益表现，对于实现资产收益最大化至关重要。在项目运营的不同阶段，物业管理服务均可在协助租务工作方面有所拓展，提高租户粘性和满意度，直接影响租赁业务的韧性。 在长周期的顾问及服务过程中，物业管理机构在租务管理方面具备天然优势。物管团队通过日常与终端使用方的密集沟通与协作，把握客户粘性和偏好，充分了解租户方对于空间使用情况和需求，并可以提前了解到他们的下一步企业不动产决策动向和意愿，这些信息都将助力业主做出更具前瞻性和预见性的租赁决策。这也体现了物业管理机构参与到项目租务管理的重要性。 具备专业体系的物业管理机构，可以通过其项目经验和市场触角，评估物业硬件特征及项目周边行业结构和行业引导政策等相关市场信息，调整楼宇行业定位及租赁策略，引导部分租户有序退出并筛选引进新兴行业的优质企业，提前启动招商推广工作，保障稳定入驻率并提高租金收入水平。在面对楼宇整体租赁战略变动时，物业管理团队与租户方可以建立高效的沟通机制