Wrocław 作为波兰第三大办公市场，总库存约 134 万平方米现代办公空间，占全国总供应量的 10% 以上。Q3 2025 市场呈现以下特点：
市场概况
- 供应：新增供应为 0，在建面积 2.6 万平方米（Swobodna Spot I 项目 1.6 万平方米，预计 2026 年初完工），开发活动低迷。
- 吸纳量：年初至 9 月吸纳量 10.7 万平方米（同比增长 12%），但 Q3 单季环比下降，主要受 IT 行业驱动（占 25%）。租赁活动以续约为主（52%），新租占 41%，扩张占 7%。
- 空置率：Q3 空置率升至 21.8%（环比 +1.3 pp，同比增长 +2.1 pp），受需求疲软影响，但开发受限和租户兴趣支撑空置率逐步下降预期。
租金水平
- 租金：核心区域租金稳定，11.00-16.00 EUR/平方米/月，优质新项目可能更高。服务费 16.00-31.00 PLN/平方米/月。
- 装修预算：平均 450-550 EUR/平方米。
劳动力市场
- 就业趋势：波兰劳动力市场进入稳定期，雇主更谨慎，员工流动性降低（仅 34% 主动求职）。
- 短缺领域：IT（尤其是网络安全、大数据分析）、财务（会计、分析师）等岗位人才紧缺，薪资增长依赖角色和市场条件。
- 薪资水平：
- IT：安全分析师 18k-22k PLN/月，IT 安全主管 20k-25k PLN/月，CISO 35k-50k PLN/月；大数据：数据分析师 12k-18k PLN/月，数据架构师 20k-30k PLN/月。
- 财务：普通会计 11k-14k PLN/月，财务总监 29k-35k PLN/月。
- 招聘变化：流程延长（50-100 天），雇主增加背景验证环节。
城市吸引力
- 经济指标：GDP 增长 8.5%，人均 GDP 104,360 PLN（全球第 8），IT 就业人数全国第二（120 万），移民净流入 1.4%。
- 研发潜力：
- 11% 波兰研发中心集中于此，涵盖工程、IT、化工等多元领域；
- 30 所大学培养 10.5 万名学生（42% 属研发关键学科），64% 企业认可高校合作潜力；
- 400 家研发机构，近 14,600 名 BSS 行业就业者。
- 政策支持：一站式投资服务、加速器计划（Concordia Design 等）、房地产税减免、西里西亚特殊经济区。
生活品质
- 1400 公里自行车道，41% 市区绿化面积，位列欧盟“碳中和智慧城市 100 强”。
