2026年度REITs投资策略：REITs资产债性凸显，关注多元化趋势下板块分化机会

核心观点

1. 上半年表现优于股债，下半年债性凸显
   2025上半年，中证REITs全收益上涨13.41%，大幅优于沪深300（3.03%）和标普中国债券指数（0.66%），主要受政策红利、利率环境和资金配置驱动。消费与保租房板块表现突出，但产业园、生态环保等板块分化加剧。2025年三季度至今，REITs全收益下跌4.84%，与股指、十年期国债收益率呈反向走势，债性凸显。

2. 板块分化态势加剧
   2025年以来，消费REITs、保障房REITs、仓储物流REITs收益较高（上半年均超20%），而环保、高速公路、产业园区、能源REITs关注度较低，波动性小。

3. REITs运行态势及发展趋势展望
   政策持续拓宽REITs资产行业范围，2025年9月新增养老设施、储能设施等，并加速成熟资产（如收费公路、清洁能源）常态化申报。新资产类型（如铁路、港口）发行路径探索中。

4. 投资建议
   债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑持续，REITs配置性价比提升。当前重点板块围绕“稳增长”（消费REITs、保租房REITs）与“新业态”（医药仓储、数据中心等），关注扩容+分化逻辑，注意利率敏感资产波段机会。

5. 风险提示
   公募REITs价格变动及运营风险、调控政策变化、资金入市进度不及预期、项目长期分派率不及预期。

关键数据

• 2025上半年REITs全收益：13.41%
• 沪深300指数：3.03%
• 标普中国债券指数：0.66%
• 2025年三季度至今REITs全收益：-4.84%
• 公募REITs总规模：1993亿元（截至2025年10月29日）
• 2021Q3-2025Q3公募REITs总规模年复合增长率：58.2%

研究结论

REITs市场在政策支持下持续扩容，但板块分化加剧。下半年债性凸显，投资者需关注“稳增长”与“新业态”主线，动态平衡估值与分派率，分散配置以降低风险。