洞见地产（二）：租金收益率能否决定房价止跌

华创证券研报探讨租金收益率与房价止跌的关系，核心观点如下：

1. 租金收益率与房价止跌的逻辑：

   • 过去国内住宅低租金收益率源于居民对住宅偏好的扭曲，房价上涨预期导致偏好扭曲，房价有下跌压力。
   • 2024年6月报告区分买家和卖家视角的合理租金收益率，认为高能级城市部分买家在租金收益率约1.9%时可能购房，带动成交量。

2. 当前房价见底逻辑：

   • 租金（反映居民收入）比租金收益率更重要，因为租金下降压力下，未来租金收益率可能继续下滑。
   • 资产价格定价依赖未来收益的折现，分子端（租金）稳定是前提，市场预期变化才是估值拐点。
   • 二手房交易本质是居民间资产交换，收入好转则买家出价能力提升，卖家持房能力增强，挂牌量下降，价格逐步抬升。

3. 高租金收益率对房价的影响：

   • 高租金收益率可推导房价跌幅放缓，但难以推导房价拐点。
   • 三四线城市即使租金收益率较高，房价也未止跌，因空置率、收入和常住人口未改善。
   • 香港房价止跌核心是租金上涨，租金收益率为次要因素。

4. 投资建议：

   • 新房壁龛市场可能仍面临缩圈压力，建议关注拿地精准的房企，如绿城中国、华润置地等。
   • 非住宅开发业务公司可关注贝壳-W、太古地产等。

5. 风险提示：

   • 核心城市房地产市场超预期下滑，租金收益率测算可能存在误差。

6. 后周期逻辑：

   • 地产演绎后周期逻辑，房价无法推动总需求，见底逻辑是经济回归潜在增速后居民收入好转。
   • 日美经验参考意义有限，预测房价见底时间点和跌幅意义不大，应关注早周期有效政策和经济同步指标。