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房价租金为何超预期修复？
房价与租金的超预期修复主要归因于供给缩量开始参与定价，这是过去5年来首次出现的情况，并将成为未来3年的中期趋势。供给链传导周期为3.5-4年，2021年4月拿地见顶后，拿地和开工累计下降77%和78%，按传统规律2024年底二手房挂牌量应显著下降。本轮周期中，保交付托举了竣工，导致竣工长时间维持在高位，延长了传导周期，并推迟了挂牌量下降时间。
未来房价租金走势如何？
未来3年，二手房挂牌量将迎来中期顶部，预计2025年10月全国二手房挂牌量为中期顶部，未来下行3年以上，上海挂牌量顶部在2025年4月。2026年以来，尽管宏观需求端政策低于预期、居民购买力较弱，但上半年二手房量价租金超预期改善，2026年房价修复也将由挂牌量驱动，尤其上海和苏州已连续上涨。竣工中期补跌推动挂牌量从2025年10月起由“累库”转为“去库”，叠加租售比赶超公积金利率推动性价比逻辑，以及需求端政策仍有放松空间，将共同推动房地产寻底更健康持续。
本报告重点分析了什么？
本报告重点分析了供给缩量如何开始参与定价，导致房价与租金超预期修复，并解释了2022年至今二手房成交量‘放量下跌’的死循环。保交付延长了传导周期，市场持续供过于求，2022-2024年房价下跌由挂牌量驱动。报告还分析了未来3年二手房挂牌量将如何变化，以及2026年以来二手房量价租金超预期改善的原因。此外，报告探讨了本轮周期最大不同在于供给缩量（新房减少但二手房持续走高），导致此前‘需求释放→供给更快增加’的负循环，未来将如何推动房地产寻底更健康持续。
当前房地产市场现状如何？
当前房地产市场现状是供给缩量开始参与定价，导致房价与租金超预期修复。2021年4月拿地见顶后，拿地和开工累计下降77%和78%，按传统规律2024年底二手房挂牌量应显著下降，但保交付托举了竣工，导致竣工长时间维持在高位，延长了传导周期，并推迟了挂牌量下降时间。2024年底保交付基本完成，后续快速退坡，同时前期开工和拿地下降积累了较强的竣工补跌势能，预计2025年开始二手房挂牌量将迎来中期顶部。
本报告有哪些风险提示？
本报告的风险提示在于，虽然供给缩量开始参与定价，导致房价与租金超预期修复，但未来市场仍存在不确定性。例如，2026年以来尽管宏观需求端政策低于预期、居民购买力较弱，但上半年二手房量价租金超预期改善，能否持续仍需观察。此外，本报告基于现有数据进行分析，若未来政策或市场环境发生重大变化，可能导致分析结果与实际情况存在偏差。因此，投资者在参考本报告时需结合自身情况谨慎判断。