供需框架下楼市趋势探讨专题电话会议纪要

核心观点与数据回顾

• 四大预判逐步验证：海外楼市底部特征梳理、拐点判断指标（购房意愿+能力双提升）、政策关键方向（降息+收储）、房企投资建议（历史包袱轻、库存结构优）均得到市场验证。
• 关键数据：2024年房企新开工下滑20%，2025年前8个月再降19.5%；35个城市拿证未售库存超40个月；五年期LPR从3.85%降至3.5%。

楼市分析框架

• 供给端：新增供给萎缩（2022年以来下滑20%），存量库存高企（40个月以上）。
• 需求端：购房意愿受购房成本、机会成本、预期收益影响；购房能力取决于财务状况、负债水平、收入预期。
• 核心结论：供给弹性小，需求弹性大，当前核心关注需求端恢复。

海外楼市底部企稳经验

• 美国（2007-2012）：房价跌幅33%，成交量先企稳（2011年年中），购房能力（居民收入增速反弹、杠杆率下降）、意愿（租金回报率高于国债收益率）双提升，供需优化（新房库存降至15万套）。
• 香港（1997-2003）：房价跌幅66%，成交套数先企稳（2000年后），购房能力（收入增长、杠杆率下降）、意愿（租金回报率接近房贷利率）双提升，供需优化（新批住宅数量降56%）。
• 海外经验总结：底部共性特征包括能力提升（经济复苏、房价下跌、杠杆率回落）、意愿提升（租金回报率＞国债收益率且接近/高于房贷利率）、供需优化（新增供给萎缩、库存去化加快）。

国内楼市趋势

• 当前现状：购房能力已改善（房价下跌、首付比例降低、LPR下降、月供负担减轻），意愿待激活（租金回报率高于国债收益率，但低于房贷利率，“以租养供”暂不可行）。
• 未来趋势：成交量先企稳（2025年预计下滑6%，2026年进一步收窄），价格后回升（需待成交量持续企稳）。
• 关键政策：降息（如五年期LPR降至3.2%-3.3%）+收储（消化库存，改善供需格局）。

投资建议

• 房企选择：优先关注“历史包袱轻、库存结构优”的企业（如华润置地、建发房产、滨江集团）。
• 跟踪指标：租金回报率与利率差值、居民收入预期指数、库存去化周期、新开工增速、LPR调整、收储政策进展。
• 短期催化：政策加码将带动板块情绪修复，长期需关注供需格局实质性改善。