供需框架下楼市趋势探讨20240924

供需框架下楼市趋势探讨20240924_导读 2024年09月25日06：53 关键词 楼市趋势供给端需求端购房能力购房意愿房价企稳金融土地人口存量供应新增供应现金储备预期收入投资回报次贷危机美国中国香港GDP可支配收入杠杆率 全文摘要 近年来，国内房地产市场经历了明显的调整，表现为供给过剩和需求疲软。住房供求关系依然是影响价格与数量的关键因素，其中金融、土地、人口等多重因素对房地产市场产生复杂影响。通过对国内外房地产市场趋势的分析，尤其是借鉴美国和中国香港的经验，我们可以发现，市场恢复与房价企稳往往伴随着购房能力的提升、居民购房意愿的增强以及供需关系的优化。 供需框架下楼市趋势探讨20240924_导读 2024年09月25日06：53 关键词 楼市趋势供给端需求端购房能力购房意愿房价企稳金融土地人口存量供应新增供应现金储备预期收入投资回报次贷危机美国中国香港GDP可支配收入杠杆率 全文摘要 近年来，国内房地产市场经历了明显的调整，表现为供给过剩和需求疲软。住房供求关系依然是影响价格与数量的关键因素，其中金融、土地、人口等多重因素对房地产市场产生复杂影响。通过对国内外房地产市场趋势的分析，尤其是借鉴美国和中国香港的经验，我们可以发现，市场恢复与房价企稳往往伴随着购房能力的提升、居民购房意愿的增强以及供需关系的优化。当前，虽然国内房价已经从高位回落，购房门槛有所降低，但是市场需求恢复缓慢，房产市场复苏面临着多方面的挑战。要促进市场健康稳定发展，可能需要通过诸如降低房贷利率、提升租金回报率等措施来刺激消费，同时需关注房地产市场的长期调控政策和市场动态，如租金回报率、房贷利率及国债理财收益率对比，以及收储和存量库存消化情况等关键指标。这些举措有望帮助改善市场供需关系，推动房地产市场向更加理性和健康的方向发展。 章节速览 ●00：00国内楼市趋势探讨与短期展望 报告基于近三年的楼市调整，结合国内外楼市情况，建立了短期市场分析框架。指出住房供求关系决定其价格与数量，强调了金融、土地、人口等因素对房地产市场的影响机制，并对未来短时期内国内楼市趋势进行了展望。 ●01：51中国房地产市场：供过于求与消费需求双挑战 当前房地产市场面临的主要问题是供给过剩和需求疲软。一方面，存量供应较高，加上新开工减少，导致整体供应持续萎缩。另一方面，尽管个人购房意愿和能力是决定因素，但当前居民因房价稳定或下降而持观望态度，且购房杠杆使用意愿不高，加之经济预期转弱，使得市场需求恢复缓慢。因此，市场量价拐点的关键在于供需再次达到平衡，这需要关注居民购房意愿和能力的重要转变。 ●04：40美国及中国香港楼市复苏：居民购房能力增强推动价格上涨 美国及中国香港的楼市在经历了不同的挑战后实现了企稳并向好的转变。通过分析美国次贷危机后的房地产市场数据，可以看出美国房价从2007年开始回落，但到了2011年至2012年初逐渐见底回升。在此期间，居民的购房能力得到了显著提升，主要体现在收入增加和杠杆率降低等方面。同时，房价企稳前夕，租金回报率和房贷利率的对比表明，购房的财务吸引力增强，进一步刺激了购房意愿。此外，供需关系的改善也促进了房价的上涨。这些因素共同作用，使得2011至2012年成为美国房价回升的关键时期。 ●09：47中国香港及美国房产市场分析：2003年房价企稳的影响因素 在讨论中，通过分析中国香港和美国在经历金融危机后房地产市场的变动，揭示了几个关键因素导致的房价企稳现象。首先是购房能力的提升，这得益于经济增长、收入增加以及房价的下跌，使得购置物业的门槛降低。其次，居民购房意愿的增强，表现在租金回报率超过或接近国债收益率及房贷利率，降低了购房的机会成本并减轻了财务压力。此外，供给方面的新建住宅供应量减少，而需求端逐渐恢复，导致供需关系得到优化，共同促进了房价的稳定和上涨。这些经验和规律对中国内地房地产市场的分析提供了有价值的参考。 ●15：37房价下跌与购房能力提升 随着房价的下跌及首付比例、房贷利率的降低，居民购房能力增强，房产总支出相比高点时期大幅下降，并接近合理水平。 ●19：59分析全国楼市趋势：政策调控与市场需求 当前楼市已调整近三年，量价较2021年高点明显回落，购房门槛降低，租金回报率提高。二手房市场表现优于新 房，反映市场需求仍存，倾向于性价比高的二手房。目前认为新房成交量接近底部，但短期房价未企稳。行业复苏面临两大障碍：房价下行及收入担忧抑制购房意愿，以及较大的存量库存导致去化周期长。建议通过降低房贷利率、提升租金回报率等方式刺激购房意愿，并加速去化存量库存以改善市场供需关系。未来可关注的政策调整指标包括租金回报率、房贷利率及国债理财收益率对比，以及收储落地和存量库存消化情况等因素。 要点回顾 本次会议的主要目标是什么？ 本次会议旨在分享之前发布的关于楼市趋势探讨的报告，该报告基于市场对楼市何时企稳的关注以及关注哪些先行指标的需求，通过对海外楼市情况及特征的研究，构建了一套短期市场分析框架，为分析和判断国内楼市发展方向提供了思路。 报告主要分为哪几个部分？ 报告共分为三个部分。第一部分介绍了建立的分析框架，指出住房作为商品，其量价由供需关系决定，并强调了金融、土地和人口等因素如何间接影响供需关系。第二部分深入分析了海外市场在楼市企稳前后的需求变化，特别是考察了居民购房能力和意愿的演变过程。第三部分则是对未来国内短期楼市趋势进行展望，并提出了关注的重点所在。 供给端对楼市的影响主要包括哪些方面？ 供给端对楼市的影响主要体现在存量供应和新增供应两个方面。存量供应受在建未售和已建成未售房产影响较大，而新增供应则与房企拿地、新开工密切相关。然而，在房地产市场调整期间，房企拿地开工税率大幅下滑导致边际新增供应不断萎缩，从而加剧了楼市供给端的压力，特别是存量库存较高成为了主要困难。 居民购房决策的关键因素有哪些？ 居民购房决策的关键因素主要分为购买意愿和购买能力两方面。购买能力可通过衡量个人财务状况、负债水平、现金储备以及预期收入来评估。而购房意愿受房价涨幅、机会成本（即资金能否投入其他有回报的产品）及未来还款意愿等多重因素影响。目前，各方购房意愿不足，可能源于房价下跌带来的观望情绪浓厚以及加杠杆意愿较弱等原因。 美国及中国香港楼市企稳时的情况如何？ 以美国为例，自次贷危机发生至2011年至2012年，美国楼市逐步企稳，房价从2007年开始回落，直至2011年末或2012年初见底回升。美国房价增值走势更显著的表现为存量房销售价格，其中存量房销售占比超过80%。在美国楼市企稳过程中，购房能力逐步修复，表现为经济增速回升带动居民可支配收入上升以及杠杆率降低。此外，通过对比房地产租金回报率与无风险利率（如10年期国债收益率），可以看出在房价企稳前后，房产投资回报率高于无风险利率，显示出更高的吸引力。 美国房价回暖的主要驱动因素是什么？如何通过购房能力和意愿的变化预测中国内地房价的未来走势？ 美国房价在2011至2012年间得到显著改善，主要归因于三个方面：一是租金回报率（特别是二手房）高于房贷利率，使得房屋租赁成为一种更为有利的投资选择，从而提升了居民的购房意愿；二是房地产市场的供需关系得到了优化，尤其是在房价企稳前后，由于居民购房能力和意愿的提高以及新建住宅供应量的减少，导致楼市供需格局显著改善；三是较低的住房空置率和较低的持有成本，使得房产租金基本可以覆盖贷款成本，进一步增强了居民购房的积极性。借鉴海外经验和国内房地产市场的特点，我们得出几点关键规律来预测房价走势。首先，在楼市企稳前后，购房能力通常会显著提升，表现为经济状况改善、收入预期向好以及房价下跌降低置业门槛；其次，租金回报率接近或超过十年期国债收益率或理财利率时，居民购房的负担减轻，其意愿也会明显改善；再者，新增房源供应持续萎缩，而需求端恢复的情况下，供需逻辑优化将促使房价趋于平稳。因此，通过对购房能力、购房意愿及市场供求关系的深入分析，我们可以探寻国内房地产市场走向并评估房价企稳所需的条件及其监测指标。例如，在当前环境下，随着房价下跌和政策支持，如首付比例下降、房贷利率下调等措施，购房门槛实质上已经大大降低，这对于激发购房者信心、推动房价企稳具有积极作用。 中国香港房价在经历危机后的复苏过程如何？ 香港自1997年金融危机之后，房价经历了长时间调整，在2003年开始逐步企稳。这一阶段内，受廉价住房供应计划及亚洲金融危机的影响，房价累计跌幅高达66%。然而，随着经济状况的好转，尤其是内地与香港签署相关协 议后，香港的GDP增速大幅增长，人均可支配收入也有所反弹，这使得居民的购房能力和经济负担得到缓解。与此同时，租金回报率超越了国债收益率和按揭贷款利率，成为促进居民购房意愿的重要推动力。此外，房地产市场的新增供应大幅缩减，而需求端则逐步恢复，供需逻辑得以优化，共同推动了房价的稳定回升。 当前环境下，居民购房能力和贷款条件有何变化？ 当前居民购房能力相比房价高点时期显著提升，表现为贷款金额减少至560万，利息总额下降至340万，整体贷款总额与利息总额合计约为1045万，相较于之前约1700万的支出大幅下降。此外，月供也由之前的41000元降至25000元，降低了近一半，表明当前购房门槛降低。从月供占可支配收入的比例角度看，已降至今年的标准水 平。 房价及月供占可支配收入的比例是否回到了较为理想的状态？ 根据测算，在15%-30%的不同利率区间下，同套房源对应的全年月供占年可支配收入的比例有所降低，分别约为119%、115%和129%，接近或达到2010年的平均水平。同时，房价总价加上利息支出占年可支配收入的比例也在逐步回归到2010年的基准线上。 经济增速及居民杠杆率对当前购房状况的影响如何？ 尽管中国经济已由高速增长转向高质量发展，但近两三年季度间GDP仍维持在5%左右。居民杠杆率虽然在过去十年内快速上升，但自2020年底以来趋于稳定，处于全球范围内较低水平（约60.2%），相较于发达国家仍具有一定的信贷空间。 租房回报率与购房成本的变化对居民购房意愿产生了怎样的影响？ 当前全国范围内的租金回报率为20%左右，略高于同期十年期国债收益率，这增强了购房的性价比。同时，全国房贷利率持续下行，根据央行数据7月份再次下降3.4%，而国债收益率则下跌至2%附近，两者对比显示购房成本具有一定吸引力。 如何看待全国楼市未来的发展趋势？ 总体而言，尽管楼市经过近三年的调整，成交量和价格已明显回落，但由于首付和房贷利率大幅下降，购房门槛降低，且租金回报率相对提升，市场需求依然偏向性价比较高的二手房。预计新房成交量接近底部，短期内房价可能未完全企稳，但仍需进一步观察。 制约行业复苏的主要因素是什么？应采取哪些措施加以解决？ 行业复苏的主要障碍在于房价下行和收入担忧导致居民购房意愿不足，以及存量库存较大，去化周期较长。为此，建议通过降低新增房贷利率减轻月供压力，提升租金回报率吸引力，从而提高居民购房能力和意愿。另一方面，加快收储力度，加速消化存量库存，改善市场供应情况，优化供求关系。 未来需要关注哪些政策调整指标以评估楼市动态？ 未来可以重点关注租金回报率、房贷利率以及国债理财收益率之间的相对估值指标，同时关注收储落地情况以及存量库存消化进度等关键指标，以便更好地理解并预测全国楼市的趋势走向。