房地产行业深度研究报告：香港房地产要回暖了吗

香港房地产市场分析

政策与市场表现

香港房地产市场在2023年和2024年经历了政策放松，包括印花税减免等，但市场反应仅为脉冲式回暖。2025年上半年，尽管政策宽松力度不及前两年，市场初步止跌，住宅房价指数仅微跌0.24%。关键因素在于香港经济回暖带来收入预期好转，以及阶段性的宽松利率环境。

经济与金融业

香港金融业占GDP比重较高，2023年达到24.9%。2025年上半年，资本市场融资活跃，主板H股首次招股集资达888.5亿港元，超去年全年水平；一季度全港新单总保费达934亿港元，同比增长43%。金融业复苏支撑经济回暖，二季度GDP同比增长3.1%，私人消费开支同比转正并实现1.9%增速。

租金收益率与购房需求

香港住宅租金收益率较高，2023年和2024年租金指数分别上涨6%和3.5%。截至2025年7月，住宅实际租金收益率或为1.8%-2.7%。2025年5-7月，房贷利率阶段性下降至2%左右，低于小面积户型实际租金收益率，吸引部分居民基于资产配置逻辑购房。

成交结构与库存

2025年上半年，香港新房成交量突破1万套，同比增长14.4%，其中一房、两房户型成交量分别同比增长17%、45%，而三房成交量同比下降19%。500万港元以下的住宅成交量同比增长35%。从房价端来看，A类户型（＜40平米）不跌反涨，其余户型面积越小、房价跌幅越小。新房库存量仍处在高位，未来三至四年的一手住宅潜在供应量达10.1万伙，其中已落成但未售出的“现楼货尾”约2.7万伙，当前现楼库存去化周期约18个月。

投资建议

短期房企仍聚焦于去库存，房价中枢或维持稳定。中长期关注经济回暖节奏及利率变化，建议关注太古地产、新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设等。

风险提示

宏观经济波动影响居民收入预期，房企加快供应节奏，供给量超预期增长，实际租金收益率测算可能存在误差。