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经营与业绩情况
- 1-8月签约金额1800亿，同比降18%，行业压力增大，项目分化明显，核心城市优质项目热度稳，周边及老产品去化难。
- 销售结构优化，超90%销售来自核心城市，2022年后增量项目销售占比达64%（2024年为60%），动态销售利润率修复。
- 上半年营收1170亿，同比降16%，毛利率与2024年全年持平但低于上半年，利润总额和归母净利润降幅大于营收，公司处于去库存调结构阶段，利润率承压。
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存货结构与结算比例
- 新老项目划分标准：对外以2022年为界（增量/存量），内部已将2022年及以后项目划为存量以区分资源投放重点。
- 结算端增量项目贡献约50%（主要来自2022年获取项目），2023年贡献少量。
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毛利率与利润率趋势
- 当前毛利率与2024年全年持平，但利润率仍处于筑底阶段，核心原因：
- 预售结转节奏滞后（预计需两年改善）。
- 产成品去化占比提升（2024年占比20%-30%，延缓改善周期）。
- 利润率改善策略：优先改善资源结构，通过市场销售、政府收储加速去化老库存，全年利润率无过高预期。
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存量项目处置进展与策略
- 累计通过调、转、换、退解决存货约330万方（退地和换地各30%，调规和转性40%），退地实际实现比例仅30%（因开发障碍或政府交地瑕疵）。
- 未开工存量项目约2700万方，遵循“能不开工则不开工”原则，采取“一盘一策”模式，过半项目已有方案推进，具体时间待定。
- 换地成功案例：肇庆、长春等地通过跨区域换地提升项目收益，部分与增量项目持平。
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新拿地项目与开盘节奏管理
- 新拿地项目销售与结算周期：2024年项目进入销售，结算需2.5-3年；2022年项目主要进入结转，2023年项目结转需至2025年底或2026年。
- 新拿地项目开盘周期平均4个月，受预售条件（如海南现房销售要求）和项目特性（核心城市标杆项目周期拉长）影响。
- 开盘优化措施：同步建设实体园林、会所等，展示交付状态以优化销售。
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核心城市拿地策略与合作
- 核心城市拿地逻辑：占比超90%（部分年份达99%），竞争激烈但确定性高，毛利率合理下行仍保障经营。策略持续。
- 非核心城市零星机会：捕捉珠三角等地机会，但非持续经营来源。
- 合作方选择：倾向财务投资人、资源方（如上海与申通地铁、上海地产合作，部分项目已转化）。
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业绩与减值压力及展望
- 营收端持续下降，减值压力仍存（若四季度无变化，整体较2024年下行，仍需消化部分减值）。
- 短期业绩无明显改善可能，重点在于改善资源结构。
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销售均价与产品结构优化
- 销售均价提升因素：城市结构变化（38城贡献提升，北上广拿地占比高）及项目类型调整（改善型占比提升）。
- 产品定位：新房主要服务改善型客群，新获取项目聚焦改善型开发，持续提升竞争力。
