2025年房地产中报综述总结
1. 缩表降速，出清进入尾声
- 持续缩表，但降幅收窄：2025年上半年，36家重点房企资产扩张持续净减少3308亿元，相较2024年同期降幅收窄。主要源于负债扩张净减少2792亿元（2024年同期净减少3751亿元）和权益扩张净减少355亿元（同比下滑8%）。净利润继续亏损161亿元。
- 低毛利项目出清尾声，毛利率开始企稳回升：
- 收入下降，三费率被动抬升：2025年上半年，重点房企三费率同比上升0.6pct至9.3%，主要受开发结算收入下降影响，财务费用率上升最快（同比提升0.7pct至4.2%）。
- 房价承压，继续计提存货跌价准备：2025年上半年计提资产减值损失135亿元，存货跌价准备134亿元，主要系万科大幅计提存货减值。
- 行业遇冷，对联营合营的投资收益大幅收缩：2025年上半年对联营企业和合营企业投资收益同比继续下降61%。
- 权益提升，少数股东对利润的高占比将好转：少数股东权益占比仍高达44%，但随着拿地权益比提升，未来有望改善。
- 包袱出清，毛利率开始企稳抬升：2025年上半年毛利率企稳回升，相较2024年提升0.4pct至14.2%。36家重点房企中有17家毛利率提升，大悦城、上海临港和深深房提升幅度最大。
2. 回款缩降，库存盘活突围
- 销售缓降，回款降幅开始收窄：2025年上半年全国商品房销售金额同比收窄至-5.5%，重点房企表内外回款降幅收窄。回款率提升6pct至39%，主要因“预收账款+合同负债”下滑幅度超过销售回笼资金。
- 杠杆缓降，净负债率被动抬升：2025年上半年重点房企资产负债率（扣除预收账款和合同负债）下降0.2pct至69.3%，但净负债率上升4.4pct，主要因销售回款和所有者权益下滑。
- 土地缩降，表外土储逆势提升：表内土储下滑16%，表外土储提升11%，源于合作开发模式普及和多元化拿地方式。
- 周转高位，房企库存加速盘活：存货周转率创新高，源自竣工结算加速和去库存，房企“拿地-销售-竣工交付”流程加快。
3. 风险提示
