信达地产：信达地产2025年半年度报告

公司简称：信达地产 信达地产股份有限公司2025年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人邓立新、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（计划财务部总经理）王琦声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................4第二节公司简介和主要财务指标..................................................4第三节管理层讨论与分析........................................................6第四节公司治理、环境和社会...................................................24第五节重要事项...............................................................25第六节股份变动及股东情况.....................................................36第七节债券相关情况...........................................................39第八节财务报告...............................................................51 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 五、公司股票简况 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 利润总额、归属于上市公司股东净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、每股收益、扣除非经常性损益后的每股收益、加权平均净资产收益率、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：本期房地产开发项目集中交付规模减少，营业收入和毛利率同比下降；部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司计提相应的资产减值准备。经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期销售商品收到的现金较上年同期增加。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润□适用√不适用 十一、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、上海、天津、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 公司依托中国信达系统资源和协同合力，发挥专业开发优势和资源整合能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高行业竞争力。公司将持续创新业务模式和盈利模式，发展困境不动产投资、轻资产、资产盘活等业务，构建轻重并举的业务组合，提高持续发展能力。 （二）行业情况 我国房地产行业规模大、链条长，对经济发展和金融稳定具有重要影响。我国房地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征，与城镇化进程密切相关。宏观经 济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房行为。调控政策对房地产行业影响深远，其中土地政策、融资政策、税收政策、预售制度的影响最为明显。各区域城市由于经济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别，导致各地市场严重分化。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。我国将加快构建房地产发展新模式，高质量开展城市更新，积极盘活存量。我国众多金融机构涉房业务较为广泛，需要加强投后管理和回收处置，对于不动产专业服务有较大的需求。房地产行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。 我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场总体上已经从卖方市场转变为买方市场，房地产开发景气指数较低。2025年上半年，全国房地产市场仍处于筑底的过程，需要更大力度推动房地产市场止跌回稳。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。2025年6月份，房地产开发景气指数为93.60。 市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2025上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示：2025年上半年，TOP100房企销售总额为18,364.1亿元，同比下降11.8%。2025年上半年，各阵营房企销售额均有下降。其中，TOP10房企销售额均值为893.8亿元，较上年下降13.2%；TOP11-30房企销售额均值为227.3亿元，较上年下降12.4%；TOP31-50房企销售均值为111.3亿元，较上年下降2.2%；TOP51-100房企销售额均值为53.1亿元，同比下降13.5%。行业将告别高杠杆、高负债、高周转“三高”模式，加快向房地产发展新模式转变，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用√不适用 二、经营情况的讨论与分析 （一）房地产市场回顾与展望 2025年上半年我国克服国际形势变化、外部压力加大带来的困难，实施更加积极的宏观政策，经济总体运行保持平稳，但经济增速仍面临一定压力，其中房地产对经济的拉动作用减弱，房地产开发投资有所下滑。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%，降幅较1-5月份扩大0.5个百分点，如下图1所示。与此同时，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工有所减少。1-6月份，房屋施工面积633,321万平方米，同比下降9.1%；房屋新开工面积30,364万平方米，下降20.0%；房屋竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。 2025年1-6月份全国商品房销售面积、销售金额同比持续下降，不过在房地产“止跌回稳”政策的推动下，降幅较上年同期有所收窄。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%，降幅较上年同期收窄15.5个百分点；销售额44,241亿元，同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点，如下图2所示。 在销售总体下滑的影响下，上半年全国房地产开发企业到位资金有所下滑。国家统计局数据显示，2025年1-6月份，房地产开发企业到位资金50,202亿元，同比下降6.2%。其中，国内贷款8,245亿元，增长0.6%；自筹资金17,544亿元，下降7.2%；定金及预收款14,781亿元，下降7.5%；个人按揭贷款6,847亿元，下降11.4%。逐月来看，如下图3所示，2025年1-6月份房地产开发企业到位资金降幅较1-5月份扩大0.9个百分点，行业资金链仍然有待改善。 房地产市场具有较强的地域性特征，不同城市市场分化明显，总体上一、二线城市市场好于三、四线城市。报告期内，公司进入的北上广深四个一线城市，长三角的杭州、宁波、合肥等城市，以及西部地区的重庆、成都、西安的经济活跃度较高，房地产市场的韧性较强，仍然有一定的市场需求，其中改善性住房需求较为旺盛。 上半年，各级政府持续放松房地产政策，出台推动房地产市场止跌回稳的举措。2025年3月5日，政府工作报告提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2025年4月25日，中共中央 政治局会议提出，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。2025年6月13日，国务院常务会提出，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。上半年各地降低房贷利率，优化公积金贷款，加大购房补贴等多措并举，有效带动了一部分的购房需求，但房地产市场整体的去库存压力依然存在，市场仍处于筑底阶段。国家统计局数据显示，2025年6月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降1.4%；二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，同比下降3.0%；三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，同比下降4.6%。 展望下半年房地产市场形势，总体上相关房地产政策有利于改善市场供求关系，有利于推动市场止跌回稳。2025年7月中旬召开的中央城市工作会议提出，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效；构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。2025年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。展望2025年下半年，预计房地产市场供需两端政策有望进一步优化调整，各地消化库存、城市更新相关举措将加快落实，随着各项政策效应逐步显现，将有利于提振房地产市场信心，促进市场止跌回稳。 （二）公司主要经营工作情况 报告期内，面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“稳中求进、以进促稳”的稳健经营策略，统筹好做优增量和盘活存量的关系，