信达地产：信达地产2024年半年度报告

公司代码：600657公司简称：信达地产 信达地产股份有限公司2024年半年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、本半年度报告未经审计。 四、公司负责人宗卫国、主管会计工作负责人（财务总监）周慧芬及会计机构负责人（财务管理 中心总经理）王琦声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义4 第二节公司简介和主要财务指标4 第三节管理层讨论与分析6 第四节公司治理25 第五节环境与社会责任26 第六节重要事项28 第七节股份变动及股东情况38 第八节优先股相关情况40 第九节债券相关情况41 第十节财务报告49 备查文件目录 （一）载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的公司会计报表。（二）报告期内公开披露过的所有文件正文及公告原稿。 第一节释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义信达地产、公司 指 信达地产股份有限公司 中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司 信达投资 指 信达投资有限公司 淮矿集团 指 淮南矿业（集团）有限责任公司 赣粤高速 指 江西赣粤高速公路股份有限公司 崇远集团 指 北京崇远集团有限公司 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 公司的中文名称 信达地产股份有限公司 公司的中文简称 信达地产 公司的外文名称 CindaRealEstateCo.,Ltd. 公司的外文名称缩写 CindaRealEstate 公司的法定代表人 宗卫国 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郑奕 李谦 联系地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座10层 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座10层 电话 010-82190959 010-82190959 传真 010-82190933 010-82190933 电子信箱 dongban_dc@cinda.com.cn dongban_dc@cinda.com.cn 三、基本情况变更简介 公司注册地址 北京市东城区永内大街1号 公司办公地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座 公司办公地址的邮政编码 100081 公司网址 www.cindare.com 电子信箱 dongban_dc@cinda.com.cn 四、信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报：http：//www.cs.com.cn上海证券报：http：//www.cnstock.com证券日报：http：//www.zqrb.cn 登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn 公司半年度报告备置地点 董事会办公室 五、公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥 六、其他有关资料 □适用√不适用 七、公司主要会计数据和财务指标(一)主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期增减（ %） 营业收入 2,532,416,335.09 2,936,676,446.95 -13.77 归属于上市公司股东的净利润 106,432,841.47 178,574,533.62 -40.40 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 96,539,744.59 -69,639,507.49 不适用 经营活动产生的现金流量净额 -788,820,518.06 855,876,041.68 -192.17 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减 （%） 归属于上市公司股东的净资产 24,728,627,076.58 24,631,784,328.50 0.39 总资产 79,288,107,743.73 82,655,052,776.68 -4.07 (二)主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期增减（%） 基本每股收益（元／股） 0.04 0.06 -33.33 稀释每股收益（元／股） 0.04 0.06 -33.33 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.03 -0.02 不适用 加权平均净资产收益率（%） 0.43 0.73 减少0.30个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 0.39 -0.29 增加0.68个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用□不适用 归属于上市公司股东净利润、每股收益、加权平均净资产收益率变动原因说明：公司本期结转项目规模及结转收入毛利率下降，房地产销售毛利及对联合营公司的投资收益减少。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常损益后的每股收益、扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率变动原因说明：公司本期非经常性损益较上年同期下降。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：公司本期销售商品收到的现金减少。 八、境内外会计准则下会计数据差异 □适用√不适用 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 单位：元币种：人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分 1,808,518.28 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外 887,703.95 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 357,225.60 其他符合非经常性损益定义的损益项目 6,933,828.22 减：所得税影响额 71,283.06 少数股东权益影响额（税后） 22,896.11 合计 9,893,096.88 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认 定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用√不适用 十、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所从事的主要业务和经营模式 公司以房地产开发为核心，以代建服务、物业服务、商业运营等为支持，持续完善产品体系 与城市布局，努力提高公司的市场影响力和品牌美誉度。公司重点关注经济强市和人口导入城市，围绕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游和成渝城市群，进入了浙江、安徽、江苏、广东、山东、湖北、四川、陕西、海南、北京、天津、上海、重庆等省市近三十个城市，形成了核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。公司开发产品以住宅为主，重点关注改善型需求和刚性需求，同时适度开发写字楼和综合体，积极参与城市更新，逐步探索长租公寓、产业园区、养老地产等新业态。公司秉承“专业特色的不动产资源整合商”的企业愿景，践行“专业创造、共赢未来”的企业使命，坚持“理解客户需要，开发宜居产品，建设美好家园”的品牌价值观，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、东方系列产品线，在办公领域形成了国际系列产品线，并努力提高物业服务水平和商业运营能力。 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司发挥专业开发和资源整合能力，打造专业化、差异化、特色化发展模式，努力成为专业特色的不动产资源整合商，逐步提高市场影响力。公司持续创新业务模式和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及代建监管收入等多元化收入来源转变。 （二）行业情况 我国房地产行业的规模大、链条长，对经济稳定和金融安全具有重要的系统性影响。我国房 地产行业具有周期性、政策性、地域性、资金密集型和资源整合型等特征。宏观经济环境对房地产行业具有深远影响，居民就业状况和收入预期影响购房的能力和信心。调控政策对房地产行业影响深远，其中土地政策、融资政策、税收政策、预售制度的影响最为明显。各区域城市由于经 济活力、产业布局、人口流动等因素千差万别，导致各地市场差异很大、分化显著。随着城市的不断生长，需要持续优化城市的空间形态和功能布局，城市更新的需求不断扩展，城中村改造和老旧小区改造受到关注。行业专业分工不断细化，投资商、开发商、运营商、服务商等细分领域的专业门槛持续提高，要求房企不断增强自身专业能力和外部资源整合能力。 我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产市场已经告别全面短缺时代，总体上已经从卖方市场转变为买方市场，加上近年来现房销售的比重有所提高，二手房对新房市场的分流作用显现，房地产开发景气指数较低。2024年上半年，全国房地产市场整体呈现持续调整的态势。国家统计局数据显示，2024年1-6月份，新建商品房销售面积47,916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。2024年6月末，商品房待售面积73,894万平方米，同比增长15.2%，其中住宅待售面积增长23.5%。2024年6月份，房地产开发景气指数为92.11。 市场变化进一步加剧了房企销售竞争的压力。中指研究院发布的2024上半年中国房地产企业销售业绩排行榜显示：2024年上半年，TOP100房企销售总额为20,834.7亿元，同比下降41.6%。2024年上半年，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为1,029.6亿元，同比下降33.2%；TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元，同比下降46.9%；TOP31-50房企销售均值为113.8亿元，同比下降52.8%；TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元，同比下降45.7%。行业将告别高杠杆、高负债、高周转“三高”模式，未来将引导房地产企业逐步形成适度杠杆比例、合理负债水平和正常周转速度的发展机制，追求高质量发展、高产品能力、高运营效率已经成为共识。 二、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 公司重点在定位差异化、模式轻型化、团队专业化、运营数智化、机制市场化五个方面不断培育和提升公司的核心竞争力。 （一）定位差异化 公司作为中国信达房地产开发业务运作平台，除从公开市场获取项目外，还可加强集团协同， 发挥公司的专业作用，通过协同拓展、行业并购、项目投资、操盘代建、联合建设、受托管理、项目监管等多种方式获取项目，建立地产开发、协同并购、管理服务三大体系成熟互补的业务发展格局。随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，有待盘活优化和更新改造的存量资产规模庞大，需要纾困救助和修复价值的项目资源还在增多。报告期内，公司积极参与“保交楼、保民生、保稳定”工作，围绕房地产行业风险化解，协同集团助力房企纾困，深入挖掘项目并购、操盘代建等业务机会，集团协同效应进一步显现。 （二）模式轻型化 我国房地产业将向新发展模式平稳过渡，在此形势下，公司将逐步提高轻资产业务规模，形 成“轻重并举”的业务组合。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与管理服务领域拓展；在