核心观点
- REITs 表现：上周 REITs 指数 RMZ 上涨 3.0%，跑赢 S&P 500 指数（+1.9%），主要受购物中心板块 (+4.3%) 驱动。塔楼板块 (+1.0%) 表现相对较弱。
- 通胀与利率：4 月份核心 PCE 通胀率上升 0.1%，符合市场预期。市场预计美联储将在年底前降息至少两次，这对 REITs 估值构成利好。然而，长期利率的波动性给 REITs 带来下行风险，可能扩大买卖双方之间的定价差距，使 REITs 难以执行外部增长机会。
- 行业动态：
- 住宅 REITs：美国住房租赁公司 (AMH) 表示，5 月份新租约租金增长率环比上升至 +4.3%，中西部市场因移民和竞争低而表现强劲。AMH 通过技术、规模和开发平台提高了效率，推动其净运营收入 (NOI) 增长。
- 工业 REITs：Jefferies 表示，特朗普政府的贸易政策将推动制造业市场投资，工业 REITs 将受益。STAG Industrial、LXP 和 EGP 被认为是最具优势的公司。
- 购物中心 REITs：西蒙地产集团 (SPG) 和麦凯尔 (MAC) 表示，2025 年核心 NOI 将分别增长 22% 和 5.6%，达到 880M 美元和 1.80 美元/股。SPG 正在剥离表现不佳的资产，专注于 A 类购物中心，预计其增长前景将超过其他零售 REITs。
- 自住房 REITs：Public Storage (PSA) 和 Extra Space Storage (EXR) 的 Y/Y 自住房租金要价分别下降 1.2% 和 0.9%，但 PSA 仍然保持强劲增长势头。
- 酒店 REITs：Ryman 酒店 (RHP) 和 Sabra 健康护理 REIT (SBRA) 表示，1 月份的租赁率低于预期。RHP 执行了 120 万平方英尺的新增和续签租约，SBRA 的入住率为 95.7%，低于市场预期。
- 零售净租赁 REITs：Realty Income (O) 和 NNN REIT 的租赁率低于市场预期，但仍然保持稳健增长。
关键数据
- 10 年期美国国债收益率下降 12 个基点至 4.40%。
- 4 月份核心 PCE 通胀率上升 0.1%。
- 市场预计美联储将在年底前降息至少两次。
- AMH 5 月份新租约租金增长率环比上升至 +4.3%。
- SPG 预计 2025 年核心 NOI 将增长 22%。
- MAC 预计 2025 年核心 NOI 将增长 5.6%。
研究结论
- 尽管通胀和利率存在不确定性，但 REITs 仍然具有投资价值，尤其是在特定行业和公司中。
- 工业和制造业市场预计将受益于美国对本土创新的关注。
- 购物中心 REITs 正在积极转型，专注于 A 类资产和增长潜力。
- 自住房 REITs 继续保持强劲增长势头。
- 酒店和医疗保健 REITs 需要关注租赁率和入住率趋势。
