亚洲REITs市场概览
截至2024年12月31日，亚洲市场上活跃REITs产品共计263支，总市值为2,358亿美元，同比2023年末下降6.5%。主要市场呈现分化态势，中国内地REITs市值首次超越中国香港，仅次于日本和新加坡，而日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比超八成。新兴REITs市场如泰国、菲律宾、马来西亚、印度等因当地经济基本面向好而日渐兴起。二级市场疲软下，新加坡股权融资和收并购活动较2023年更为活跃，数据中心类型REITs因人工智能的发展在2024年取得良好表现，当地酒店和办公楼底层资产延续去年稳健的经营表现；日本市场各个资产类型REITs的分派收益率普涨，受益于赴日旅游业的繁荣，日本酒店类型REITs在2024年表现亮眼。
中国内地基础设施公募REITs市场
2024年是中国内地基础设施公募REITs市场快速发展的一年，全年新增29支产品，年内发行规模超650亿元。消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新资产类型相继入市，底层资产呈现出多元化发展趋势。截至2025年3月末，中国内地基础设施公募REITs市场共上市64支产品，市场整体发行规模达1,748亿元，总市值达到1,860亿元，已进入常态化发行新阶段。产业园区、仓储物流、消费基础设施、高速公路等业态持续发力，促进了REITs市场的进一步发展。
海外酒店REITs案例分析
本报告选取日本酒店房地产投资信托基金（JHR J-REIT）作为案例进行分析。JHR J-REIT专注于投资日本酒店资产，投资项目呈现多样化和分散化的特点，从酒店品质到酒店类型皆有不同。JHR J-REIT通过资产收购稳步扩张，并积极进行资产置换、装修改造及品牌重塑，提升酒店整体收入水平。对中国内地基础设施公募REITs市场的启示是，中国内地酒店资产存量较大，核心商务区和热门旅游目的地的优质酒店资产需求持续旺盛，收入波动较小，具有通过公募REITs退出的潜力。
REITs市场的ESG实践
亚洲REITs市场及ESG实践方面，各国ESG信息披露监管法规趋于强制规范，各国ESG信息披露标准趋于国际接轨。亚洲主要国家/地区上市公司ESG信息披露法规趋于强制规范，各国ESG信息披露标准趋于国际接轨。亚洲REITs行业ESG发展概览方面，ESG报告：提升ESG信息披露透明度，ESG评级：提供ESG绩效的行业基准。中国基础设施公募REITs市场及ESG实践方面，ESG信息披露制度体系：ESG政策密集出台，披露要求日渐具体规范；ESG理念与REITs的适配性：ESG理念与REITs具有高度契合性；公募REITs的ESG实践：ESG报告披露数量总体呈现显著增长趋势，已发布的ESG报告主要呈现三大特点：首份ESG报告更注重时效性，连续多年披露ESG报告，自主披露及推广。
总结与展望
融合ESG理念是中国基础设施公募REITs积极响应国家“双碳”战略的重要路径，也是REITs市场高质量发展的必然趋势。从已发布的ESG报告可见，国内公募REITs市场对ESG高度关注并积极开展行动实践，取得显著成果。尤其值得注意的是，头部公募基金管理人正在通过ESG与REITs的深度融合引领行业可持续发展。未来，随着监管要求的不断完善与行业市场的持续推动，ESG有望成为REITs评价的核心维度，助力REITs行业向绿色、规范进一步转型升级。
