2025年第一季度西安写字楼和零售物业市场报告

年第一季度 西写2025字安楼与零售市场概况 1 地区生产总值(亿元) 9,027 9,517 18,024 16,719 13,318 西安青岛天津沈阳大连 第三产业增长率 社会消费品零售总额(亿元) 4,915 6,585 4,843 4,373 2,086 西安青岛天津沈阳大连 53,67868,81357,70556,11756,212 城镇居民人均可支配收入(元) 2024年末人口(百万) 7.5 9.2 13.6 10.4 13.1 西安青岛天津沈阳大连 房地产开发投资增长率 4.8% 西安西安 5.0% 青岛青岛 5.5% 天津天津 5.3% 沈阳沈阳 4.6% 注地：产开人口发为投年资末增各长城率市公报常住人口数据，其他数据为截至2024Q4累计值；中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算；天津社消总额为同比增速计算得来，大连房 大连大连 西安5% 8. 2.5% -21.9% -16.4% -11.8% 青岛天津沈阳大连 2 西安宏观经济概况 来源：当地统计局 2025年1-2月数据。 3 主要地块成交情况 区域 竞得方 成交时间 土地用途 （土平地方面米积） （亿总元价） 容积率 （元楼/平面方价米） 地块编号 雁塔区陕西保有利限房公地司产开发2025-02-07 综合用地(含住宅) 42,17615.121.000<并且≤4.790 7,485YT5-24-8 浐灞生态区成都润盈置司业有限公2025-02-28 综合用地(含住宅) 54,90811.771.000<并且≤1.800 11,911CB2-2-280 曲江新区西安开城发投有成限裕公房司地产2025-02-11 综合用地(含住宅) 51,388 9.17 不大于2.5 7,138 QJ10-7-83、QJ10-7-84 经济技术开发区西安敏华置司业有限公2025-02-27 综合用地(含住宅) 38,824 6.09 1.000<并且≤2.600 6,033 WY8-59-9-1 国际港务区西房安地国产际开港发务有区限京公港司2025-02-21 综合用地(含住宅) 30,450 5.41 0.000<并且≤2.500 7,104 GW1-9-3 曲江新区西安城理投有城限市公运司营管2025-02-05 商业/办公用地 18,684 0.70 =1.050 3,588 QJ10-10-267 未央区西安城理投有城限市公运司营管2025-02-27 商业/办公用地 9,809 0.56 ≤2.000 2,854 WY1-4-26 曲江新区西安城理投有城限市公运司营管2025-02-27 商业/办公用地 12,295 0.46 ≤1.000 3,754 QJ10-9-300 来源：西安市自然资源和规划局，CREIS，戴德梁行研究部 CUSHMAN&WAKEFIELD|CLIENT’SNAME4 甲级写字楼市场概况 （平存方量米） 1952,453 （新平增方供米应） （元平/平均方租米金/月）89.15 空置率 （净平吸方纳米量）-9656 28,000 22.89% 环比 同比 环比 环比 同比 ↑ ↑ ↓ ↑ ↓ 新增供应，净吸纳量和空置率 平方米 700,00040% 600,000 500,000 400,000 300,000 35% 30% 25% 20% 注：此表为单季指标，净吸纳量为年内累计指标。 200,000 100,000 2012 2013 0 (100,000) 2014 2015 2021 新增供应 2016 2017 2018 2019 2020 净吸纳量 2022 2023 空置率 15% 10% 2024 2025Q1 5% 0% 人民币/平方米/月 110 105 100 95 90 85 80 2011 2012 75 平均租金水平 5 主西要市安场指写标字楼市场 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025Q1 注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标来源:戴德梁行研究部 6 写五大核字心区楼域市场各区域概况 城北 中心城区 城南 高新区 曲江 城南 总存量 核心区域 （元平/平均方租米金/月） 空置率 1,952,453平方米 中心城区 92.77 28.7% 高新区 93.59 18.1% 城北 79.83 23.55% 曲江 89.12 17.61% 城南 84.59 39.79% /平方米/月）。 注面：价“（平元均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金来源:戴德梁行研究部 平方米 500,000 高科智慧园国瑞西安金融中心 西安环贸中心（西安ICC） 曲江文旅中心 成就大厦（曲江科创中心） 400,000 300,000 高科未来广场 200,000 100,000 7 未西来供安应（写20字25-2楼026市）场 0 来源:戴德梁行研究部 2025 高新区曲江新区 2026 城南城北市中心 主要租赁交易 交通运输及仓 储物流业 教育业 2.5% 医药卫生业 1.0% 环设境施及管公理共业 1.0% 租赁及商务 项目名称 商圈 租户 面积（平方米） 服务业 0.7% 迈科中心 高新区 某科技公司 2,000 英发金融中心 市中心 某保险公司 2,000 国寿金融中心 高新区 某证券公司及营业部 1,100 蓝海风中心 城北 某律师事务所 1,000 3.7% 8 租西赁成安交写字楼市场 来源:戴德梁行研究部 制造业 建筑工程 4.6% 房地产业 5.4% 6.4% 专业服务业 9.4% 注：以成交面积计 （按租产赁业成类交型比划例分） 金融业 22.5% 科技及信息业 42.8% 概况 •2025年第一季度，乐荟中心IGCB座的入市，为市场带来约2.8万平米的办公面积，全市甲级写字楼存量升至195.2万平方米。 •本季度，受经济环境影响，企业持续降本增效，全市甲级写字楼市场平均租金继续承压下行，环比下降1.7%至每月每平方米89.2元，整体市场空置率升至22.9%。 •本季度租赁成交以扩租及续租客户为主，主要来自科技信息业及金融业两大行业，占比约65%。如，某科技公司在迈科中心租赁2,000平方米办公面积；某金融公司在英发金融中心成交2,000平米的办公面积；某证券公司及营业部在国寿金融中心办公面积1,100平方米。 展望 •未来两年，西安写字楼市场将迎来超过60万平方米的优质办公空间，其中大部分都来自高新区，如高新锦业路CBD的环贸ICC、国瑞西安金融中心等。 •新项目的入市在为租户带来高品质办公空间选择的同时也将在一定程度上加剧市场竞争。未来，业主也将采用更加灵活的招商政策、不断完善楼宇的软硬件服务以满足租户的多元化需求。 •2025年1月17日，《西安市国土空间总体规划》正式获国务院批复，明确西安的城市核心功能定位为“西部经济中心、科技创新中心、先进制造业基地、对外交往中心，国际旅游目的地”，这将推动城市产业发展聚焦科技创新、先进制造产业，这些产业的快速发展也将为西安写字楼市场带来新的机遇。 9 市西场总安结写字楼市场 10 优质零售市场概况 （平存方量米） 7,634,683 （新平增方供米应） （元平/平均方租米金/月）236.35 空置率 （净平吸方纳米量）12,280 0 15.7% 环比 同比 环比 环比 同比 - - ↓ ↓ ↓ 新增供应,净吸纳量和空置率 平方米 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 30% 25% 20% 600,000 400,000 200,000 0 (200,000) (400,000) 新增供应 净吸纳量 空置率 15% 10% 5% 0% 注：此表为单季指标人民币/平方米/月 300 270 240 210 180 平均租金水平 11 主西要市安场指零标售市场 注：此表新增供应及净吸纳量为年内累计指标，租金为首层平均租金150 来源:戴德梁行研究部 12 五零大核售心商市圈场各区域概况 经开商圈 二环路商业带 钟楼商圈 高新商圈 小寨商圈 曲江商圈 总存量 核心区域（万存平量方米）（平元均/平租方金米 空置率 钟楼商圈 /月） 7,634,683平方米 89.56 344.8 17.74% 高新商圈 86.90 238.1 13.07% 经开商圈 139.96 189.1 21.98% 曲江商圈 120.66 243.4 15.42% 二商环业路带 42.85 143.1 26.86% 小寨商圈 88.77 349.9 12.64% 其他 194.77 184.0 10.63% /月），不包含物业管理费和推广费等。 米注：“平均租金”指基于使用面积的首层平均租金（元/平方来源:戴德梁行研究部 平方米 600,000 西安ICC环贸中心 西安高新GTMall 西安体育之窗·NMC中心 真珠港购物中心 龙湖西安长乐天街 明德·盛荟 500,000 西安王府井丝路港购物中心 华润置地万象汇 西安星旋广场 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2025 西安太古里 2026 TBC 13 未西来供安应（零20售25-2市026）场 来源:戴德梁行研究部 高新商圈经开商圈其他商圈曲江商圈小寨商圈钟楼商圈 项目名称 商圈 租户 类型 主要新店开幕 平方米 1,600,000 新增供应（按各区域市场划分) 西安大悦城曲江 （西T北oy首zY店）时尚零售 1,400,000 1,200,000 赛格购物中心小寨Le乐Sp播or诗tsac 时尚零售 1,000,000 800,000 西安SKP中心城区 龙湖未央天街经开 （D西re安am旗e舰追店觅）生活零售 （美调妆色集师合店）时尚零售 600,000 400,000 200,000 0 14 未西来供安应和零租赁售成交市场 西安荟聚其他I（CO西N北A首旗店舰）店 来源:戴德梁行研究部 时尚零售 2010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025F2026F 高新商圈经开商圈其他商圈曲江商圈二环路商业带小寨商圈钟楼商圈 15 市西场总安结零售市场 概况 •2025年一季度，西安零售市场没有新项目开业，全市优质购物中心总存量维持在763.5万平方米。 •在春节假期旅游季的带动下，一季度西安零售市场活跃度上升，各购物中心 通过丰富的消费场景及活动设置吸引客流，同时通过灵活的租金策略吸引品牌入驻。本季度，整体市场空置率环比微降0.2个百分点至15.7%；全市购物中心首层平均租金报价微降至每月每平方米人民币236元。 •本季度新店开业主要以时尚零售类为主，赛格、大悦城、荟聚依然是品牌首店、旗舰店的首选。本季度，西安大悦城引入ToyzY西北首店，Dreame追觅西安旗舰店入驻西安SKP，ICONA西北首店在西安荟聚购物中心开业。 展望 •未来两年西安零售市场预计将有超过60万平方米的优质零售空间计划投放市场， 2025年的主要供应来自高新区，如备受瞩目的体育之窗·NMC中心和ICC环贸 中心。同时，经济下行压力带来的消费疲软也给新项目的招商运营带来压力，部分项目也放缓了开业节奏。 •西安零售市场近两年也在持续提质升级，核心商圈的老旧商业积极进行改造升级，如解放路民生百货本季度宣布关停改造，未来计划打造成为西安市内首家24小时“双首层街区MALL”。 •2025年，西安将继续开展多元消费载体创建行动。如，推进市内免税店开业，大力发展首发经济、夜经济、银发经济，通过赛事、展览、文旅联动激发消费市场活力。