50城库存下降11%,京穗汉宁等外围或小面积去化仍承

房地产 2025-04-02 克而瑞机构上传

核心观点：2025年1月末，50个重点城市狭义库存同比下降11%，去化周期高位回落，但广州、武汉、南京等城市去化周期仍超20个月，面临去化难题。
关键数据：
- 50城狭义库存：31093万平方米，环比降1%，同比降11%。
- 去化周期：2025年12月末达21.53个月，环比持平，同比增12%。
- 高库存城市：长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等，去化周期均超20个月。
库存结构分析：
- 面积段：
  - 广州：100-140平中等面积段库存积压。
  - 武汉：100-140平中等面积段库存积压。
  - 南京：<70平小面积段（尤其是酒店式公寓）库存积压。
- 区域段：
  - 广州：增城区库存占比23.12%，高于其他区域。
  - 武汉：东西湖区库存占比14.28%，高于其他区域。
  - 南京：江宁区库存占比21.2%，高于其他区域。
供需匹配分析：
- 广州、武汉：外围区域存在显著供大于求，如增城区、东西湖区。
- 南京：70平以内小面积段供过于求，酒店式公寓库存风险较大。
研究结论：
- 广州增城区、武汉东西湖区仍存在显著供过于求，去化问题突出。
- 南京70平以下酒店式公寓库存风险较大，未来去化压力不小。