采购：我们与投资者会面的反馈

2017年3月2日资本配置是投资者关注的重点领域酒店业务可以从这里进一步改善我们以11.45新元的目标价为城市开发买入评级我们于2017年2月28日在香港举办了一次非交易性的企业所得税管理路演。以下是会议的主要收获： 资本配置和海外投资：作为集团5-5-5战略的一部分，管理层仍有望投资50亿新元（2014-18财年）。在2014年至2016年期间，该公司投资了25亿新元；还剩下25亿新元。最近的资本配置反映了管理层对各种市场前景的展望-超过80％的已部署资本已分配到海外。但是，如果有机会，管理层将可以灵活地向新加坡分配更多资金，那么新加坡与海外之间的目标分配可能是50:50。新加坡今天占资产的55％。 新加坡：管理层认为，住宅市场将随着需求的增加而保持健康，而价格可能会在各个价格段形成谷底。土地价格高昂，但如果政府逐步向“双重包围”制转变，则较大的当地开发商将逐渐受益。对于租赁资产，Republic Plaza仍然可以平均每月租金8至9新元每平方尺（较小的租户每月支付的租金高达10至13新元每平方尺），虽然这并不容易，但仍有一定的空间可以重建较旧的分层产权资产。 酒店运营：全球酒店业务依然坚挺（恒定汇率的RevPAR下降2.3％）–特别是，按固定汇率计算，纽约和新加坡的RevPAR分别下降了10％。尽管劣势部分是由市场驱动的，但管理层已在运营级别进行人员变更以提高绩效。三个主要市场是纽约，伦敦和新加坡（占EBITDA的80％）–管理层希望其中的一些前景能从这里逐步改善。 资金管理：作为5-5-5战略的一部分，管理层管理着35亿新元的资产（2018年目标：50亿新元）。迄今为止，它已经采用了利润参与证券（PPS）结构，但对PPS和传统的私募股权结构均开放。买入，目标价为SGD11.45我们对收益进行了较小的更改（不到2％），但RNAV保持不变，为新币12.70。因此，我们的目标价为10％的折扣（不变），为11.45新元。以当前价格计算，CIT的交易价格较RNAV折让25％（历史平均水平：折让20％），而目标价则意味着有19.5％的上涨空间-我们对该股给予“买入”评级。 目标价（新币）上一个目标（SGD）11.4511.45分享价格（新币）上/下9.58+19.5%（截至2017年3月1日）市场数据市值（SGDm）8,666市值（美元）6,167BBGCIT SP3m ADTV（美元）9RICCTDM文件金融和比率（SGD）年到12 / 2015a12 / 2016a12 / 2017e12 / 2018e汇丰每股收益0.840.700.640.65汇丰EPS（上）0.840.700.650.66变化（％）---1.6%-1.3%共识每股收益--0.640.70PE（x）11.513.615.014.8PB（x）1.00.90.90.9股息收益率（％）1.71.71.71.752-周价格（SGD）13 .009.706.4002 /1608 /1602 /17 目标价：11 .45高位：9.66低位：7 .02当前价：9.53资料来源：汤森路透IBES，汇丰银行估计Pratik Burman Ray *，CFA东盟高级房地产分析师香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行pratikray@hsbc.com.sg+65 6658 0611Utkarsh Rastogi *助理班加罗尔*由汇丰证券（美国）公司的非美国分支机构雇用，未根据FINRA法规进行注册/认证披露与免责声明必须将本报告与披露附录中的披露和分析师证明以及构成本报告一部分的免责声明一起阅读。MCI（P）094/06/2016，MCI（P）085/06/2016，MCI（P）126/02/2017报告的发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰银行全球研究部：新加坡股本雷姆采购：我们与投资者会面的反馈城市发展（CIT SP）买进自由浮动c50％ 资质●雷姆2017年3月2日2财务与估值：城市事态发展购买财务报表截至12/2015的年度12/2016 12 / 2017e 12 / 2018e损益表（SGDm）每股RNAV计算（SGDm）（SGD）资产净值百分比现金流量摘要（SGDm）来自的现金流量运作(31)1,248784803投资产生的现金流量活动249(190)(178)(240)来自的现金流量筹资(534)(900)(271)(193)交流效果率7（7）00现金变动（316）158335371现金开始3,725 3,416 3,5673,902现金结束3,416 3,567 3,9024,272CIT：历史PBV图表受限制的现金，银行透支和存款资产负债表中反映的现金及现金等价物资产负债表摘要（SGDm）149106(0)03,5653,6733,9024,2723.52.82.11.40.70.02007年1月5日至6月Nov-09 Apr-12 Sep 142017年2月比率，增长和每股分析年到十二月12/2015 12/2016 12 / 2017e12 / 2018e同比变化比例（％） CIT PBV +1标准开发人员资料来源：彭博社，汇丰银行CIT：相对于FSSTI的性能300250200150100500 平均趋势线 -1标准开发人员每股数据（SGD）一月05一月081月11日1月14日2017年2月企业所得税FSSTI资料来源：彭博社，汇丰银行收入EBITDA净利息折旧PBT核心税项PAT核心少数股东权益PATMI核心优先股股息后的优先股股息PATMI3,3043,9053,4053,8141,2721,2161,1451,091(72)(80)(65)(63)(215)(222)(224)(226)985914855802(119)(151)(145)(136)866763710666(93)(109)(118)(64)773653592602(13)(13)(13)(13)76064057958912%-5%-6%2%2%-13%-6%-6%-9%-10%18%-4%-7%-16%-16%-12%-2%-2%0%0%收入EBITDA PBTPATMI核心EPS核心6%3%29%1712%1.36%4%34%1816%1.67%4%31%1518%1.78%4%39%1826%2.3净资产收益率（非特殊）净资产收益率（非特殊）EBITDA保证金EBITDA /净利息费用净债务/权益净债务/ EBITDA（x）0.650.620.1611.010.640.610.1610.550.700.670.1610.220.840.800.169.89EPS核心（基本）EPS核心（完全稀释）DPS每股BV新加坡资产（不包括招待费）海外资产-英国资产-日本资产-中国资产-其他海外资产其他投资和资金管理GAV总计减：净负债区域导航加：优先股减：一次性优先股股息完全稀释的RNAV完全稀释编号股份（m）每股完全稀释RNAV（SGD）RNAV溢价/（折价）目标价（新元）7,0215,2292,6631,08357480020673215,643(3,643)12,001331(212)12,12095412.70-10%11.457.3645%5.4833%2.7917%1.147%0.604%0.845%0.221%0.775%16.39100%(3.82)0.35(0.22)12.70+ 1SD：2.00平均克：1.45-1SD：0.91现金及现金等价物减银行外径3,5653,6733,9024,272总电流资产10,88810,08110,30910,680非当前资产9,4309,7179,7939,866总资产20,319 19,797 20,10220,546总债务6,483 5,738 5,7385,738负债总额9,1068,3898,3898,389权益总额11,21311,40911,71312,157股东资金8,9969,2949,59310,008 资质●雷姆2017年3月2日3资本配置是投资者关注的重点领域有望在2014-2018年投资50亿新元作为集团5-5-5战略的一部分，管理层仍有望投资50亿新元（2014-18财年）。在过去3年中，已投资25亿新元，另有25亿新元投入。最近的资本配置反映了管理层对各个市场前景的展望-超过80％的配置资本已分配到海外（海外投资包括中国的8亿新元，日本的5亿新元和英国的10亿新元）。但是，如果出现机会，管理层将灵活地向新加坡分配更多的资本，那么新加坡与海外之间的目标分配可能是50:50。我们注意到，新加坡今天占报告资产的55％。关于在某些特定市场的增量投资，管理层指出： 伦敦：这仍然是最好的市场之一，其产品的价格比几年前的价格低了25％–管理层指出，很大一部分（c50％）是由于货币（GBP）下降。管理层指出，他们更容易接触到适合当地人的子市场-这些市场仍然更具弹性。鉴于英国脱欧的影响，未来可能会有更多的机会浮出水面。 中国：重点城市的土地价格仍然很高（在某些情况下，土地价格接近于最近完成的产品的价格），但是市场上有很多机会，管理层将他们最近在上海虹桥中央商务区购买梅岛商业广场作为例子。例子通常，管理层认为该市场处于“最后一英里”情况下的融资机会。 新加坡：管理层认为住宅市场随着需求的增加而健康，价格可能会触底。但是，房地产措施和法规以及持续高昂的土地价格降低了开发商的回报前景-因此，可能需要设想替代结构来进行住宅开发。企业所得税：收购（SGDbn）6.05.04.03.02.01.00.020142015201620172018资料来源：公司数据，汇丰银行5.01.32.52.3 资质●雷姆2017年3月2日4CIT：2016财年EBITDA拆分CIT：2016年底总资产拆分海外58％本地42%海外45％本地55％资料来源：公司数据，汇丰银行资料来源：公司数据，汇丰银行土地面积（截至2016年12月31日）企业所得税：拟议建筑面积（截至12月31日）2016)国际商业9％新加坡住宅19％新加坡英国商业广告2%其他住宅11％新加坡住宅16％新加坡商业广告商业广告1%英国住宅24%2%中国住宅18％国际住宅71％中国商业27％资料来源：公司数据，汇丰银行资料来源：公司数据，汇丰银行*其他住宅包括日本和马来西亚新加坡住宅市场保持健康并可能趋于稳定住宅市场保持健康发展，在各个价格点都改善了承受能力和价格稳定性（行政公寓市场为cSGD700-800psf；中端市场为cSGD1,300-1,400psf；豪华住宅市场为cSGD2,500psf）。由于土地价格居高不下，中型市场的建筑成本为400-500平方英尺，豪华型的建筑成本为600-800平方英尺，我们相信这增加了管理层关于价格稳定的评论的可信度。从根本上讲，管理层认为（我们同意）新加坡住宅开发业务具有吸引力，并在价格适度升值的环境下为“十几岁”提供杠杆内部收益率。但是，在最终产品的受监管环境中（通过各种政策措施进行监管），开发商的收益受到土地价格居高不下的影响（我们注意到，土地招标书对它的规定很少，如果有的话）。如果政府要逐步过渡到“双重包围”系统（基于土地的设计和竞标价格），那么我们相信较大的本地开发商可能会逐渐受益。 资质●雷姆2017年3月2日5商业–机会在于资产再生管理层重申，Distrii将占用共和广场的一些空间，而共和广场的空间需求仍然强劲。 Republic Plaza的租金平均每月为cSGD8-9psf，较小的租户则为每月cSGD10-13psf。此外，管理层指出了投资组合中资产再生的可能性。尽管这些谈判和重建并不容易，但它确实为集团提供了另一种途径来获得土地储备，而不是通过政府土地招标进行购买。酒店营运从操作上来说，情况可能会有所改善全球酒店业务依然坚挺，按固定汇率计算的平均每间可用客房收入下降了2.3％。特别是，按固定汇率计算，纽约和新加坡的平均可出租客房收入分别下降了10％