万科A：2024年年度报告

万科企业股份有限公司 CHINAVANKECOLTD 2024年度报告 证券代码：000002、299903证券简称：万科A、万科H代公告编号：万2025034 二二五年三月 第一节重要提示、目录和释义 重要提示 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证2024年度报告 （以下简称“本报告”）内容的真实性、准确性和完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本报告已经公司第二十届董事会第十五次会议（以下简称“本次会议”）审议通过，所有董事均亲自出席了本次会议。 本报告之财务报告已经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 董事会主席辛杰，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。 公司2024年度分红派息预案：2024年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本。公司2024年度分红派息预案还需提交公司年度股东大会审议批准。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号行业信息披露》中房地产业相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分。 目录 第一节重要提示、目录和释义1 第二节致股东3 第三节公司简介和主要财务指标5 第四节董事会报告10 第五节公司治理报告暨企业管治报告71 第六节环境和社会责任96 第七节重要事项97 第八节股份变动及股东情况120 第九节监事会报告127 第十节债券相关情况130 第十一节财务报告137 备查文件目录 1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的财务报表； 2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件； 3、报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露的所有公司文件的正本及公告的原稿； 4、在其他证券市场公布的年度报告。 以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。 释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司 指 万科企业股份有限公司 万科、集团、本集团 指 万科企业股份有限公司及其附属公司 万物云 指 万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间服务提供商。旗下主要包括归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城市空间服务的万物云城、提供AIoT（人工智能物联网）以及BPaaS（流程即服务）解决方案服务的万睿科技等。 印力集团 指 印力集团控股有限公司（SCPGHoldingsCoLtd，在开曼群岛注册），专注于购物中心投资、开发和运营管理。 万纬物流 指 万科物流发展有限公司，系本集团物流仓储服务及供应链解决方案平台。 泊寓 指 珠海市泊寓公寓管理有限公司，致力于为城市居民提供一站式居住解决方案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。 BG 指 BusinessGroup的缩写，指事业集团，目前包括开发经营BG、物业BG（万物云）。 BU 指 BusinessUnit的缩写，指事业部，目前包括物流BU、长租公寓BU、海外BU、酒店与度假BU等。 “52”装配式建造体系 指 五大建造方法：系统模板、全混凝土外墙、装配式内隔墙、爬架、穿插提效；两大装配式应用：装配式装修、适度预制。 “蝶城” 指 万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工可在20至30分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达到规模经济。 REITs或REIT 指 RealEstateInvestmentTrusts的缩写，即不动产投资信托基金。 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 联交所 指 香港联合交易所有限公司 深铁集团 指 深圳市地铁集团有限公司 《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》 《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》 《深交所上市规则》 指 《深圳证券交易所股票上市规则》 《规范运作指引》 指 《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号主板上市公司规范运作》 《联交所上市规则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》 《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录C1《企业管治守则》 《标准守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录C3《上市发行人董事进行证券交易的标准守则》 A股（人民币普通股） 指 本公司股本中每股面值为人民币100元的内资普通股，该等股份在深交所上市并以人民币交易。 B股（境内上市外资股） 指 本公司1993年发行的每股面值为人民币100元的境内上市外资普通股，该等股份在2014年6月前在深交所上市并交易。 H股（境外上市外资股） 指 本公司股本中每股面值为人民币100元的境外上市外资普通股，该等股份在联交所上市并以港币交易。 《公司章程》 指 《万科企业股份有限公司章程》 报告期 指 2024年1月1日至2024年12月31日 元 指 如无特殊说明，指人民币元 第二节致股东 2024年对万科而言，是异常艰难的一年，面临多重风险挑战。万科在各方支持下积极开展自救，保持经营稳定，规范公司治理，推进模式转型，风险在逐步化解之中。由于公司销售显著下降，出现大额亏损，流动性承压，给股东、客户、员工、金融机构、合作伙伴和关心爱护万科的人士造成了困扰，对此我们深表歉意。 公司业绩亏损既有外因也有内因。当房地产市场供求关系发生重大变化，公司未能及时摆脱高负债、高周转、高杠杆的扩张惯性，出现了投资冒进、多赛道布局步子过大、融资模式未能及时转型等问题，管理和风控机制也未能跟上业务和组织发展的需要，导致经营陷入被动。这些长期发展过程中积累的问题正在逐步消化，但彻底化解仍需要时间。针对经营管理、公司治理、组织建设等方面存在的问题，公司进行了深刻反思、有效整改，并持续改进。 直面问题、解决问题，方能向前进。为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人的利益，2025年1月27日，公司董事会决定充实万科经营管理力量，运用大股东深铁集团在内的各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动万科稳健经营和可持续发展。全体万科人竭尽所能，推动改革化险和融合发展，相信在各方支持下，万科一定能走出低谷、迎来转机。 2024年是万科成立的第40年。历经40年的风雨和沉淀，万科打造了优质的产品和服务，积累了丰富的运营经验，储备了优秀的人才资源，培育了强大的品牌影响力。2024年实现营业收入34318亿元，完成超过18万套房子的高品质交付，实现销售额24602亿元，顺利兑付292亿元境内外公开债及ABS，盘活了一批大宗资产及存量项目，为改革化险赢得了时间和空间。公司60以上新建项目引入可再生能源设计，新开放的上海上生新所二期、大连东关街、东莞记忆等历史文化街区“活化”项目生动体现了“保护发展”的城市有机更新理念，万物云的“蝶城”、多元客户、科技三大战略驱动业务稳健增长，长租公寓、高标仓及冷链仓储在规模、效率、创新等方面行业领先，商业和自有酒店品牌影响力扩大，REITs和PreREITs等创新型工具取得积极进展。这些持续积累与提升的经营能力，为万科稳健发展奠定了坚实基础。 2024年9月以来，政策持续释放稳定信号，房地产市场信心得到修复，止跌企稳、筑底回升趋势明显。2025年，公司将抓紧政策机遇，坚持用改革的办法解决发展中的问题，在发展中化解风险，从城市聚焦、业务组合、模式创新、科技突围、产业协同等五个方面发力，加快新旧发展动能转换。公司将把握城镇化发展规律，持续提升多元场景的开发经营服务能力，深度参与城市存量不动产的改造盘活，充分应用新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型的建造技术等新技术，以及新产品、新材料、新工艺，建设满足人民群众新期待的“好房子”。公司将着力强化与深铁集团的融合发展，因地制宜打造新质生产力，在轨道物流、TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作，共创城市新生态。公司将坚持阳光下的运行体制，打造高效组织，科学降本增效，瘦身健体，盘活存量，降低负债，规范治理，筑牢风险防控的底线。 在公司遭遇困难之时，万科获得了多方积极支持。广东省、深圳市及有关部门、金融机构负责人表示，全力支持企业稳妥处置风险，保持万科融资规模总体稳定，助力企业持续健康发展，稳固市场信心。“白名单”贷款、经营性物业贷款等房地产融资协调机制有力推动公司融资模式转型，金融机构等各类合作伙伴纷纷施以援手，支持公司融资需求。深铁集团作为积极股东和耐心资本，综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段予以支持。对此，我们心怀感恩，惟有挺膺担当、全力以赴，用实际行动予以回报。 不忘初心，方得始终。万科人将始终坚持理想与热爱，执着品质追求，尊重自然法则，回归城市本源，倾力建设“好房子”、营造“好社区”、提供“好服务”。困难都是暂时的，万科生长于深圳这座改革创新、拼搏奋进的“奇迹之城”，骨子里镌刻着不甘平庸、永不言弃的成长基因，我们愿与志同道合的有志之士携手，动员各方力量，协调多方资源，共同推动万科健康发展，持续为股东、为社会创造价值。 第三节公司简介和主要财务指标 公司于1984年在深圳经济特区成立，1988年经深圳市人民政府“深府办（1988）1509号”文批准，公司实施股份制改革；1991年1月29日，公司发行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司发行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介绍方式转换上市地在联交所主板上市（B转H）。 公司经过四十余年的发展，已成为国内领先的城市建设服务商，业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2024年，公司继续荣登《财富》“世界500强”，位列榜单第206位。自2016年首次跻身《财富》“世界500强”以来，公司已连续9年上榜。公司始终坚持为普通人提供好产品、好服务，坚持与城市同步发展、与客户同步发展的 两条主线。公司在巩固住宅开发和物业服务业务固有优势的基础上，已进入物流仓储服务、租赁住宅、商业开发和运营、标准办公与产业园、酒店与度假等领域，为更好地服务人民美好生活需要、实现可持续发展奠定了良好基础。 一、公司简介 （一）基本信息 中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）英文名称：CHINAVANKECOLTD缩写为“VANKE” 注册地址：中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心邮政编码：518083 办公地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦邮政编码：518049 香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道1号中银大厦43楼A室国际互联网网址：wwwvankecom 电子信箱：IRvankecom 法定代表人：辛杰 联交所授权代表：雷江松、田钧联交所替代授权代表：钟明辉 （二）联系人和联系方式 董事会秘书、联席公司秘书：田钧电子信箱：IRvankecom 股证事务授权代表：吉江华电子信箱：IRvankecom 联系地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦电话：075525606666 传真：075525531696 联席公司秘书：钟明辉电子邮件：IRvankecom 联系地址：香港中环花园道1号中银大厦43楼A室电话：0085223098888 传真：0085223288097 （三）股票情况 A股股票上市地：深交所 A股股票简称：万科A A股股票代码：000002 H股股票上市地：联交所 H股股票简称：万科企业、万科H代注 H股股票代码：02202、299903注 注：该简称和代码仅供本公司原B股股东通过境内证券公司交易系统交易其因B转H 而持有的本公司H股股份使用。 H股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司 联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼17121716室 （四）