业绩稳步增长，积极拓展非居业态

2025年03月27日 证券研究报告2024年业绩公告点评 买入（维持）当前价：547港元 中海物业（2669HK）房地产目标价：港元 业绩稳步增长，积极拓展非居业态 投资要点 业绩稳步增长，毛利率持续改善。2024年公司营收1402亿元，同比75；毛利润233亿元，同比增长124，主要由于物业管理服务在管面积的增长及住户增值服务业务上升；归母净利润同比增长125至151亿元。公司盈利能 力持续改善，毛利率上升07pp至166，主要由于减省物资成本、降低杂费及加大分包力度等多方面的成本管控措施，其中物业管理、非住户增值及住户增值服务毛利率分别为160131255。 物业管理服务稳步增长，积极拓展非居业态。物管营收同比增长133至1067 亿元、占总营收的721，毛利170亿元，同比上升210，加权平均物业管理服务业务毛利率上升至160。2024年累计进驻167座城市，在管物业项目2232个，在管面积较2023年底增加74至43亿平，其来自独立第三方的在管面积比例为394，非住宅在管面积占比为287。年内新增订单074亿平方米，新签合约额为444亿元，其中633来自独立第三方，公司实现多业态并进，新签非住宅项目面积占比为503，其中商业及写字楼和公共及其他物业分别占比71432。 增值业务多元化拓展，停车位销量下降。公司2024年增值业务实现营业收入 321亿元，同比下降65，其中非住户增值和住户增值业务分别实现收入183138亿元，占总营收的165和99，同比增速分别为14772。2024年非住户增值毛利下降197至15亿元，住户增值业务毛利增加84至33亿元。公司2024年停车位买卖业务营收同比下跌279至14亿元，期内出售车位2224个，分部利润下降至03亿元。 盈利预测与投资建议：预计20252027年公司归母净利润复合增速为106，考虑到公司管理规模持续增长，增值服务多元化拓展贡献业绩增量，维持“买 入”评级。 风险提示：在管面积增长或不及预期、增值服务发展或不及预期。 指标年度 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入百万元 14024 15281 16503 17895 增长率 7 9 8 8 归属母公司净利润百万元 1511 1675 1844 2047 增长率 13 11 10 11 每股收益EPS 046 051 056 062 净资产收益率 2957 2664 2459 2327 PE10391002910820 数据来源：公司公告，西南证券 西南证券研究院 分析师：刘洋 执业证号：S1250523070005电话：18019200867 邮箱：ly21swsccomcn 相对指数表现 中海物业恒生指数 50 34 18 2 14 30 2432452472492411251253 数据来源：聚源数据 基础数据 52周区间港元405712 3个月平均成交量百万86 流通股数亿3284 市值亿17963 相关研究 1中海物业（2669HK）：管理规模稳步增长，增值业务多元化拓展 20240329 1 请务必阅读正文后的重要声明部分 盈利预测 关键假设： 假设1：公司管理规模持续增长，外拓力度加大，预计20252027年物业管理服务收入增速分别为121010； 假设2：公司非住户增值服务受地产下行周期影响，预计20252027年非住户增值服务收入增速分别为853； 假设3：公司住户增值服务多元化拓展，随着在管面积的上升，资产经营服务需求将随之增加，居家生活类服务渗透率有望进一步提升，预计20252027年住户增值服务收入增速分别为1088； 假设4：公司20252027年停车位买卖服务收费金额预计增速分别为1085。基于以上假设，我们预测公司20252027年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 单位：百万元 2024A 2025E 2026E 2027E 物业管理服务 收入 10666 11946 13141 14455 增速 13 12 10 10 毛利率 160 162 163 164 非业主增值服务 收入 1829 1682 1598 1550 增速 15 8 5 3 毛利率 131 131 131 131 业主增值服务 收入 1385 1523 1645 1777 增速 7 10 8 8 毛利率 255 260 260 260 停车位买卖服务 收入 144 130 119 113 增速 28 10 8 5 毛利率 199 200 200 200 合计 收入 14024 15281 16503 17895 增速 7 9 8 8 毛利率 166 169 170 171 数据来源：公司公告，西南证券 风险提示 在管面积增长或不及预期、增值服务发展或不及预期。 附：财务报表（百万元） 资产负债表 2024A 2025E 2026E 2027E 利润表 2024A 2025E 2026E 2027E 流动资产 11217 12455 13756 15148 营业总收入 14024 15281 16503 17895 现金 5803 6802 7831 8906 营业成本 11698 12704 13701 14837 应收账款 2829 3049 3179 3328 销售费用 0 0 0 0 存货 653 618 600 587 管理费用 466 489 512 537 其他 1932 1987 2145 2326 研发费用 0 0 0 0 非流动资产 788 807 824 842 财务费用 9 11 7 7 固定资产 130 133 136 139 除税前溢利 2010 2205 2412 2643 无形资产 332 335 338 340 所得税 489 518 555 581 其他 327 339 351 363 净利润 1522 1686 1857 2061 资产总计 12005 13261 14580 15990 少数股东损益 11 12 13 14 流动负债 6741 6810 6902 7000 归属母公司净利润 1511 1675 1844 2047 短期借款 50 70 90 110 EBITDA 1860 2112 2315 2546 应付账款 2425 2461 2521 2595 EPS（元） 046 051 056 062 其他 4266 4279 4291 4295 非流动负债 91 91 91 91 主要财务比率 2024A 2025E 2026E 2027E 长期借款 0 0 0 0 成长能力 其他 91 91 91 91 营业收入 745 897 800 843 负债合计 6831 6901 6993 7091 归属母公司净利润 1254 1084 1013 1098 普通股股本 3 3 3 3 获利能力 储备 5108 6282 7497 8794 毛利率 1658 1687 1698 1709 归属母公司股东权益 5110 6285 7499 8796 销售净利率 1077 1096 1118 1144 少数股东权益 64 75 88 103 ROE 2957 2664 2459 2327 股东权益合计 5174 6360 7588 8899 ROIC 2695 2485 2298 2183 负债和股东权益 12005 13261 14580 15990 偿债能力资产负债率 5690 5204 4796 4435 现金流量表 2024A 2025E 2026E 2027E 净负债比率 11120 10584 10202 9885 经营活动现金流 1193 1395 1557 1723 流动比率 166 183 199 216 净利润 1511 1675 1844 2047 速动比率 154 172 188 205 少数股东权益 11 12 13 14 营运能力 折旧摊销 18 24 24 24 总资产周转率 124 121 119 117 营运资金变动及其他 347 315 325 363 应收账款周转率 467 520 530 550 投资活动现金流 91 85 86 86 应付账款周转率 526 520 550 580 资本支出 30 30 30 30 每股指标（元） 其他投资 121 115 116 116 每股收益 046 051 056 062 筹资活动现金流 489 482 613 734 每股经营现金流 000 042 047 052 借款增加 6 20 20 20 每股净资产 156 191 228 268 普通股增加 0 0 0 0 估值比率 已付股利 509 502 633 754 PE 1039 1002 910 820 其他 26 0 0 0 PB 307 267 224 191 现金净增加额 795 998 1029 1075 EVEBITDA 535 476 390 313 数据来源：公司公告，西南证券 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。 投资评级说明 报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内 的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 公司评级 行业评级 买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上 持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间 中性：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与10之间 回避：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于20与10之间卖出：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以下 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数5与5之间弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数5以下 重要声明 西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默 措施的利益冲突。 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司签约客户使用，若您并非本公司签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。 本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或