核心观点
- 利润端承压但维持固定派息：2024年公司实现合并营收213.61亿港元，同比增长18%；但由于政府收回地块及内地项目减值，计提13.97亿港元减值损失，核心净利润为25.76亿港元，同比增长2%。尽管利润承压，公司仍维持每股派息1.35港元，分红稳定性强。
- 红盘支撑2025年销售：2024年合约销售额126.05亿港元，同比下降10%，但香港地区销售额同比增长195%。公司约有102亿港元已售未结转金额计划于2025年确认收入，此外上海金陵华庭一期预计总货值约92亿元人民币，将支撑2025年销售表现。
- 优质物业抗周期能力强：2024年物业租赁及其他合并收入同比下降2%至53.55亿港元。内地零售业态出租率同比提升4个百分点至89%，合并租金收入同比增长5%至13.24亿港元。
- 优化融资结构，净负债率有望见顶回落：截至2024年末，净负债率为41.5%，同比增长7.4个百分点；平均融资成本为4.6%，同比略降0.1个百分点。随着上海金陵华庭项目销售资金回流，预计净负债率有望见顶回落。
关键数据
- 2024年核心净利润：25.76亿港元，同比增长2%。
- 2024年合并营收：213.61亿港元，同比增长18%。
- 2024年合并毛利率：32%，同比下滑12个百分点。
- 2024年减值损失：13.97亿港元。
- 2024年物业租赁及其他合并收入：53.55亿港元，同比下降2%。
- 2024年内地零售业态出租率：89%，同比增长4个百分点。
- 2024年合并租金收入：13.24亿港元，同比增长5%。
- 截至2024年末净负债率：41.5%，同比增长7.4个百分点。
- 截至2024年末平均融资成本：4.6%，同比略降0.1个百分点。
- 截至2024年末有息负债总额：596亿港元，其中16%为一年内到期负债。
- 人民币负债占 有息负债总额比例：33%，同比上升15个百分点。
研究结论
- 维持“增持”评级：若上海金陵华庭推盘节奏以及销售符合预期，预计2025年起公司净负债率有望见顶回落，保障现金流的安全性和派息的稳定性。预计公司2025/2026/2027每年可维持每股派息1.35港元，2025年3月21日收盘价对应2025年预计股息收益率达7.3%。
- 风险提示：派息不及预期；新房销售不及预期；投资物业出租率、租金表现不及预期。
