大类资产配置研究系列（12）：REITs投资：泛红利资产的配置与优选

REITs投资：泛红利资产的配置与优选 金融工程研究团队 ——大类资产配置研究系列（12） 魏建榕（首席分析师）证书编号：S0790519120001 魏建榕（分析师）weijianrong@kysec.cn证书编号：S0790519120001 张翔（分析师）zhangxiang2@kysec.cn证书编号：S0790520110001 何申昊（分析师）heshenhao@kysec.cn证书编号：S0790524070009 张翔（分析师）证书编号：S0790520110001 REITs发展：扩容迅速，机构偏好分化 2024年以来，REITs市场加速扩容。REITs产品的数量从2023年年底的29只增加到63只，二级市场的容量从768亿扩充到1692亿。 傅开波（分析师）证书编号：S0790520090003 REITs的产品划分有两个维度，一是底层资产类型，二是产品类型。理论上，产权类和特许经营权类REITs的派息率和定价机制存在明显差异。 高鹏（分析师）证书编号：S0790520090002 将2024年中报公布的REITs前十大持有者明细分类汇总，可以发现券商自营、保险、信托是除了关联方和原始权益人之外的前三大市场参与主体。不同类型的投资者对底层资产的偏好具有差异，券商自营持有最多的前三大资产类型为：交通基础设施、能源基础设施、园区基础设施；保险持有最多的前三大资产类型为：交通基础设施、仓储物流、消费基础设施。 苏俊豪（分析师）证书编号：S0790522020001 胡亮勇（分析师）证书编号：S0790522030001 REITs配置：泛红利类资产的价值比较 王志豪（分析师）证书编号：S0790522070003 REITs具有明显的高分红特征，满足FVOCI会计准则的条件，在当前的低利率环境下对配置资金尤其具有吸引力。REITs与境内其他大类资产相关性偏低，将REITs纳入资产配置组合能够分散风险、降低波动。不同目标风险下，在股债组合中引入REITs能够显著提升组合的长期预期收益，而在股债金组合中引入REITs也有小幅增益。随着目标风险的提升，股债金REITs组合中的最优REITs权重先增后减，中等风险组合应配置更高比例的REITs资产。 盛少成（分析师）证书编号：S0790523060003 苏良（分析师）证书编号：S0790523060004 何申昊（分析师）证书编号：S0790524070009 我们从自下而上与自上而下两个角度对比REITs与红利的配置性价比。微观视角下，对比产权类REITs的年化派息率和红利股的股息率TTM可以形成轮动策略，派息率/股息率更高的资产未来大概率表现更好。宏观视角下，中证REITs与中证红利的利率敏感性方向相异：利率下行周期中证REITs受益，利率上行周期中证红利受益。我们推荐在利差显著时使用微观信号，当前产权类REITs年化派息率与中证红利股息率ttm利差为-1.96%，位于历史16%分位的低位水平，认为红利股占优。 陈威（研究员）证书编号：S0790123070027 蒋韬（研究员）证书编号：S0790123070037 REITs优选：评价因子与组合构建 相关研究报告 我们从股息回报、估值与溢价、价量、市值、成长性几个维度构建了共21个REITs评价因子。我们最终选择了5个有效因子进行分位得分等权合成：真实派息率ttm、溢价率中位偏离度、IRR隐含成长、低波以及流通市值。 《行业轮动3.0：范式、模型迭代与ETF轮动应用》-2024.12.9 《黄金的预期收益框架与COT择时因子》-2024.8.18 产权类和特许类REITs的因子有效性分化，启示了两类REITs投资范式存在差异。产权类的投资范式更侧重价量和预期博弈；而特许类的投资范式更侧重估值溢价和分红现实。 《债券预 期收益框架与久期择时策略》-2023.12.7 REITs合成因子的IC均值为8.21%，IC胜率为67.3%，年化ICIR为3.16。不论是优选Top10还是Top15都有2.5以上的超额信息比率，Top10组合年化超额达9.73%，信息比率达2.52。 风险提示：本报告模型及结果通过历史数据统计、建模和测算完成，在市场波动不确定性下可能存在失效风险；历史数据不代表未来业绩。 目录 1、REITs发展：扩容迅速，机构偏好分化.................................................................................................................................42、REITs配置：泛红利类资产的价值比较.................................................................................................................................62.1、REITs的高分红特性与有效前沿扩张..........................................................................................................................62.2、REITs与红利股的比价轮动..........................................................................................................................................73、REITs优选：评价因子与组合构建.......................................................................................................................................103.1、REITs的评价因子与分域投资范式............................................................................................................................103.2、REITs评价因子的合成与优选组合............................................................................................................................164、风险提示..................................................................................................................................................................................17 图表目录 图1：2024年以来，REITs产品的数量与规模快速提升............................................................................................................4图2：派息率：特许类REITs随到期临近逐年上升...................................................................................................................5图3：现金流价值：产权类REITs聚集于末期残值...................................................................................................................5图4：券商自营、保险、信托是除了关联方和原始权益人之外的前三大市场参与主体........................................................5图5：不同类型的投资者对底层资产的偏好具有差异................................................................................................................6图6：中证REITs在三个完整年度的平均分红回报为6.1%，具有高分红特征......................................................................6图7：REITs与境内大类资产相关性偏低....................................................................................................................................7图8：组合中引入REITs能够扩展有效前沿...............................................................................................................................7图9：中等目标风险组合应配置更高比例的REITs资产............................................................................................................7图10：派息率/股息率更高的资产未来大概率表现更好.............................................................................................................8图11：产权类REITs年化派息率与中证红利股息率ttm利差为-1.96%，红利股占优...........................................................8图12：REITs派息率与红利股股息率的利差微弱时，轮动效果减弱.......................................................................................9图13：微观与宏观信号相结合的决策流程，当前认为中证红利占优....................................................................................10图14：派息率ttm_fill_pit_real因子年化ICIR为1.98.............................................................................................................11图15：discount_q_abs因子的年化ICIR为-2.68.............................................................................