大类资产配置研究系列（12）：REITs投资：泛红利资产的配置与优选

REITs发展

• 2024年以来，中国公募REITs市场加速扩容，产品数量和二级市场规模均显著增长。
• REITs产品可从底层资产类型（如交通基础设施、消费基础设施等）和产品类型（产权类和特许经营权类）两个维度进行划分。
• 产权类和特许经营权类REITs在派息率和定价机制上存在明显差异，前者具有永续现金流和残值，后者则相反。
• 机构投资者中，券商自营、保险和信托是REITs的重要参与者，且对不同类型资产的偏好存在差异。

REITs配置

• REITs具有高分红特性，在低利率环境下对配置资金具有吸引力，且与境内其他大类资产相关性偏低，有助于分散风险。
• 将REITs纳入股债组合和股债金组合均能提升组合的长期预期收益，中等风险组合应配置更高比例的REITs资产。
• 从微观视角，对比产权类REITs年化派息率和红利股股息率可形成轮动策略，利差越大，信号决策效果越好。
• 从宏观视角，中证REITs和红利股对利率变动的敏感性方向相异，利率下行周期中证REITs受益，利率上行周期中证红利受益。
• 当前产权类REITs年化派息率与中证红利股息率利差为-1.96%，位于历史低位，信号观点为红利股占优。

REITs优选

• 构建了包含股息回报、估值与溢价、价量、市值、成长性等维度的21个REITs评价因子。
• 最终选择了5个有效因子进行等权合成：真实派息率ttm、溢价率中位偏离度、IRR隐含成长、低波和流通市值。
• 产权类和特许类REITs的因子有效性存在分化，分别对应不同的投资范式：产权类更侧重价量和预期博弈，特许类更侧重估值溢价和分红现实。
• REITs合成因子的IC均值为8.21%，IC胜率为67.3%，年化ICIR为3.16，Top10和Top15组合的超额信息比率均高于2.5。

风险提示

• 本报告模型及结果基于历史数据，在市场波动不确定性下可能存在失效风险；历史数据不代表未来业绩。