公募REITs系列之二：拥抱新资产，谁在买CREITs？

C-REITs一级市场主要采用战略配售、网下发售和公众发售相结合的方式进行发行，其中战略配售比例最高，平均达72.4%。战略投资者是REITs一级发行的基石，主要包括原始权益人或其关联方，以及保险、券商、私募基金等机构投资者。2023年12月以来，券商自营、保险、私募基金参与战略配售的份额占比分别为13%、9%和8%。网下投资者确定REITs一级发行的价格，保险和券商自营参与定价环节最踊跃，合计占比超70%。公募REITs一级市场更受稳定类REITs青睐，市政、租赁住房、水利设施认购倍数均超100倍。

二级市场方面，各REITs前十大持有人份额约占55-80%。券商自营是原始权益人外的第一大持仓群体，主要持有交通和能源REITs，2024年中报持仓市值达84.41亿元。保险资金是典型的耐心资本，在不动产投资领域经验丰富，主要重仓交通、仓储和消费设施REITs，2024年中报持仓市值达75.13亿元。私募基金也活跃于前十大持有人名单，主要持有仓储物流、交通和园区REITs，2024年中报持仓市值达41.02亿元。信托主要配置于消费和交通REITs，2024年中报持仓市值达27.86亿元。券商资管以仓储物流、交通设施为主，但市值占比不断下降，2024年中报占比仅3.38%。公募基金及其资管子公司参与度不断提升，主要通过资管计划、FOF方式参与，2024年末市场有42只公募FOF持有REITs，持有市值1.09亿元。

保险机构和券商是C-REITs市场的主要参与者，但配置策略存在差异。保险机构更着眼于寻找具有长期稳定收益的资产，具有较浓的配置色彩；券商自营则更具有交易思维，可以根据资本利得情况更加灵活地买卖公募REITs。建议关注保险机构提前布局的资产类型，以及券商积极参与财务顾问、做市商等具有集团协同效应的REITs。